楼市红五月过后会怎样？

文 / 邓浩志

刚过去的5月份是楼市的红5月。广州全市单月成交1.2万套，创近期新高，逼近历史最高位。按一年平均成交额计算，目前广州一手住宅库存下降到了8.59个月，比上月的9.09个月进一步下降，说明广州库存仍在稳步下降中，预计房价将继续保持轻微上涨的状态。

各区库存情况分别如下（单位为“个月”）：越秀4、海珠8.5、荔湾7.2、天河5.2、白云3.7、黄埔4.9、花都15.7、番禺10.8、南沙8.9、从化6.5、增城7.9。其中，远郊的增城、从化库存出乎意料地快速下降，目前已成了有涨价需要的区域，这很大程度受惠于其不限购的政策，所以大量投资资金进入以上两个板块。

其实，增城、从化和其他一线城市周边地区楼盘热销的情况非常类似，一是大城市限购后资金都跑进去了，二是其他地区投资资金想尽量接近一线城市的；更何况如今增城、从化直接就是一线城市地区。虽然没有准确的统计，但据我们观察，目前这两个区域已经有深圳客购买，而且价格敏感度极低。

图片来源：广州市各区近一年成交均价情况；方圆地产顾问市场研究中心；2016-06-02

我们来看一下近一年来广州各区价格变动的情况。广州的房价依然非常稳定，仅有轻微上涨，其价格上涨幅度还远不如合肥、苏州、南京等二线城市。所以我们毫不担心会有加码的调控政策出台，只要政策稳定，市场也就稳定，所以目前刚需购房仍然可以大胆出手，我还是维持“今年房价温和上涨10%左右”的预测。

图片来源：广州市各区近一年成交面积情况；方圆地产顾问市场研究中心；2016-06-02

在成交面积方面，增城在全市来说是一枝独秀，毕竟疯狂的深圳投资客已经抵达该板块。就业内口口相传的消息而言，目前深圳资金青睐广州两个板块，一是增城的住宅（距离近），二是南沙的公寓（自贸区题材好），而且上述两种产品都是不限购的。我个人而言更看好南沙，因为资金会退潮，政策却一直在。

图片来源：广州市重点区域近一年月度去化时间走势；方圆地产顾问市场研究中心；2016-06-02

各区库存量逐步趋于集中。下半年海珠广纸、天河牛奶厂、白云同宝路三大板块的新货陆续面市，再加上广钢楼盘群，所以今年中心区不会太缺货。另一方面由于几个中心区新盘售价都不会太低，因此接下来将出现以下局面：一是周边二手价格会被推高，二是全市均价受成交结构影响会出现上涨。所以说，老城区的二手买家要抓紧了。

综述，6、7月是楼市传统淡季，今年还有欧洲杯、奥运会分流了市场关注，所以未来两个月成交量出现萎缩一点都不奇怪。但由于货币政策及地方政策稳定，所以相信月成交量仍能维持在8千—1万套左右；而价格还是轻微上涨为主。但要注意，由于库存不断走低，所以金九银十后价格可能会加速上扬。

地产营销全程服务；项目前期研究及定位；私人大额不动产投资顾问，请致电：13760703901（邱先生）

约稿、采访、专题分享欢迎加入(请注明具体事宜)：QQ:435241532

个人微博：邓浩志。链接：http://weibo.com/garydens007

微信公众号：邓浩志。二维码