楼市“冰火两重天”，去库存重点需转移

文 / 邓浩志

从“去库存”到“分城制策”

        2014年930楼市政策转向之后全国楼市成交全面回暖，但楼市库存量始终十分巨大，即便在从来就强势的一线城市广州，整体库存都超过16个月，3、4线城市就更有30、40个月的，“市场需求触顶？”、“行业产能过剩？”等问题一时成为讨论热点。于是乎才有了中央提出楼市“去库存”的概念。

        中央提出“去库存”概念至今，中国楼市发生了重大变化，原因主要在宽松的货币政策。目前一线城市与部分强势二线城市房价已经出现较大幅度的上涨，貌似“去库存”问题在这些城市当中已经不存在，所以未来似乎只要集中解决3、4线城市，工作就能完满完成，因此“分城制策”也被视为新的良方。

一二线城市的结构性库存问题

        其实情况并没有想像的简单。1、2线城市虽然没有了整体去库存的问题，却仍存在较明显的结构性库存问题；而3、4线城市则明显任重而道远，去库存任务仍然是艰巨的，且目前市场明显低估了其后续存在的风险。

         1、2线城市最近住宅的消化速度有所提升，便掩盖了其余几种类型物业的窘境，包括：商用物业、办公物业、公寓产品、非普通住宅的大户型产品、城郊旅游度假产品、大别墅产品等。这几类产品在本轮楼市复苏过程中因为水涨船高而轻微提升了一下销售速度，但其整体库存依旧吓人。

        首先，以广州的大户型住宅为例， 144㎡以上非普通住宅的库存占存量的比例超过一半，而目前广州整体库存为9个多月，也就是说普通的刚需刚改型产品实际库存更低，超大户型产品的销售仍旧处于水深火热之中。说白了就是住宅分成了两个市场，各自情况截然不同，冰火两重天。

        其次是各类商办物业，它们的问题比大户型住宅的更糟糕。这类型产品完全处于一个非市场化的无需求的供应状态当中。地方政府对商办类物业的特殊偏好（或认为能吸引产业、或有利于展示城市形象），导致了近年天量的商办类土地供应；另一方面，由于经济下滑，市场对此类型物业的需求也急速下滑。

         商办类物业由于销售速度跟不上供应，导致了大量转型设计为类住宅产品，即公寓。随之而来的情况是，大量同质化公寓产品出现，市场再次在新的领域出现积压。以广州目前的情况来看，即使公寓和住宅相比拥有不限购、不限贷的优势，但其价格也只能维持在同区住宅价格的7成左右销售。

三四线城市天量库存滞销，新增供应不断推出

        如果一线城市的商办类物业都滞销，那2线城市就想都不用想，3、4线更是想都不敢想了。更让人担心的是不但有天量库存的问题，滞销的问题，还有新增供应不断推出的问题。所以商办类物业不但要继续推出去库存政策扶持，还需要大幅减产，必须从源头即土地供应甚至规划层面“去产能”。

        最近有观点认为，1线过热2线启动，未来热点将逐步下移至3、4线。而从统计数据上看最近确实有部分强势的3线城市表现抢眼。但就这几个月的成交量放大并不能说明3、4线城市去库存问题已经解决，因为这批城市平均库存仍在二三十个月左右，而且近期消化加速的功劳都在宽松货币政策上。

        只要宽松货币政策不再，中小城市楼市消化速度肯定马上下跌，所以目前不但不能过于乐观，而且就小城市而言必须进一步出台扶持性购房政策，但同时又要防范地方为完成去库存目标而出台一些透支需求、鼓励投资、大额财政补贴式的政策，避免楼市出现揠苗助长的情况。

综述，当前楼市不但要“因城制策”，甚至应该“因类制策”——针对不同类型产品出台针对性措施。另一方面天量的商办类物业如何解决目前尚未有清晰的思路，是否需要控制产能也需尽快组织进行专业的诊断。去库存任重道远不能因一时火热而掉以轻心，也切记急功近利、竭泽而渔。

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