土地使用期长短决定房屋价值

文 / 邓浩志

温州一批土地到期，业主续期需缴纳土地出让金占房产交易价1/3到一半的新闻最近被热议，这集中暴露了我国土地使用期解释不清、信息不对称等问题。目前民众只知道住宅使用期为70年，到期后该如何处理别说是普通民众了，甚至连房地产从业人员、房管局工作人员都回答不上。

土地国有

我国土地都是国有的，按目前的经济结构来看，未来几十年土地都不可能像国外那样可以私有化。由于商品房市场也就30年左右的历史，所以大多数续租问题还没有暴露。也可能是时日尚早，所以从官方到民间一直对此问题不够重视。所以温州的案例是当时只拿了20年的土地使用期，今日问题爆发了，社会需重视并解决。

土地性质及其年限

不同使用性质的土地其使用年限是不同的，目前的情况大致是：住宅70年，商业、旅业40年，办公50年，地下车位则跟地上年限一致。另外，目前市场上所谓的“公寓”多是商办性质的土地，所以一般是40或50年。以上的罗列还不全面，只是我们平常在市面上较常见到的而已，还有一些是只有“有关部门”才能解释的现象。就普通买家而言，看土地证所标的“土地使用到期日”最为直观。

土地与房产的关系

土地使用权与房产是分开的。“地”相当于开发商一次性付款向政府“租用”的，“租期”为70年；地上建筑则是业主的，永远是业主的。如果70年租期到了，地上物业仍归业主所有，国家不能强拆；这时候就需要业主“续租”土地，就是补缴土地出让金——这就相当于租用仓库，放自己的货物。

由于土地是有到期日的，所以越早获得的土地越掉价。比方说某地块使用期只剩60年，而周边地块楼面价为7000元/㎡，则这块地目前每平方米估价应该在6000元左右，在这个地价的基础上再加上实体房屋的估值才构成这套房产的实际价格。所以老房子是不值钱的，因为到期了你就要重新再租了。

可是，新房也不一定意味着是新地。买家需要注意：一些楼盘可能建筑是新的，但土地却是很早以前获得的，部分一手新盘的土地在过去超过10年的都有，而土地使用时间是从土地出让之日开始计算的。要避免买到旧地新房，买家可以上国土部门网站查询相关信息，也可以要求开发商出示国土证。所以同是新房，越旧的地，价格理应更便宜。

“土地续约”的疑惑

《物权法》规定了到期土地“自动续期”，也就是说不需要再次走公开拍卖流程，原业主优先自动续约，不必担心地被其他人抢走。但怎么续约法？缴多少钱？这些都没有明确规定。我想，如果现行土地出让制度不变，或许按当时地价作评估补缴较为可行。但若补缴者没钱又怎么办呢？

另外，补缴地价方面还有很多其他疑问。比方说，是一次性缴70年还是每年缴？如果不续期，国家是否出资购买地上建筑物？而温州案例是否提示我们出让金不用一次性缴70年，可以来个20或者50年？如果允许，开发商就可以低价拿地开发了，后续的租金改由小业主逐步支付，这样又是否可行？——这将大大降低房企对资金的需求量。

一些旧土地项目的确可以通过补缴地价重新为使用年限“充值”，但这种情况只见于开发商的一手住房，至于如何操作本人也不太清楚。土地问题很复杂，我知道的也有限，所以上述观点或表述若有不准确的地方，还望专家斧正。

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