文 / 邓浩志

商办物业去库存压力远大于住宅

其实商业、办公物业去库存压力远比住宅大。住宅市场分化严重，1、2线火，3、4线低迷，而商办物业则是无差别的集体低迷。从经营困难，租金下滑，到空置率上升，转型做公寓，再到去年的关门潮，产品滞销，库存压力问题愈演愈烈。更糟糕的是去库存利好政策多针对住宅，几乎没商办的事。

导致商办困局的原因

规划问题

项目太多，严重供过于求，地产政府形象工程偏好 土地财政依赖 城市规划缺乏科学性，导致全国无一例外地疯狂规划、审批、建设大商办项目。

房企问题

房企投机取巧。房企愿意参与商办物业的开发，原因有三：或看中商办项目配套的住宅，或打算打擦边球搏公寓，或压根儿缺乏眼光。

电商冲击

电商冲击，不用多说，价格优势是实体店被网店打倒的核心原因；另外，国外旅游购物、代购、海淘等也分流了市场购买力。

设计落后

设计落后影响转型，旧式商业体很多层高不足、不可使用明火等，这些先天缺陷导致了改造成本太高或根本无法改造，最终无法实现转型。

经营模式

经营模式老化，大多数经营者仍扎堆在传统大品牌市场，小众市场没有充分发掘；人力、铺租等综合成本的上涨，也导致商办物业库存问题更加严重。

购买力弱

反腐在一定程度上其实是削弱了高端消费的需求。当然，反腐是一定要做的，在此只客观陈述事实，并非反对反腐。

未来趋势

商业的关门潮和写字楼的空置率都将越来越严重。这种形势将倒逼地方政府、开发商、运营商作出改变。

地方政府

地方政府：应该尽快减少商业项目的土地供应，缓解目前的供求矛盾，同时出台针对商业地产的融资、销售、经营政策，争取消化存量，盘活存量。

开发商

开发商：在产品上不能光满足目前的市场需求，设计上要更有前瞻性眼光，可调可变可发展的商业体才能适应市场的变化。

运营商

运营商：降低成本；但不能只讲成本，还需在运营模式上创新，不单要通过体验店吸引人流，还要以优于网店的用户体验来争取让中端以上客户在实体店消费。

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