首付贷成房价上涨过快的“替罪羊”

文 / 邓浩志

“首付贷”被叫停

央行“掌门人”周小川带领三位副行长在十二届全国人大四次会议记者会上明确指出，目前，有一些P2P平台针对买房人的首付款提供信贷，央行对此态度坚决。周小川表示，首先是这些平台是否拥有资质做这项贷款值得商榷；其次，买房人的首付不能是借的。（3月13日《新消息报》）

观点

首付贷成了房价上涨过快的替罪羊。它在楼市的影响少之又少，在总体成交占比估计也就1、2%左右，就算彻底取缔也不会对市场大趋势产生逆转——该涨的还是会涨。所以这只能理解为：面对舆论呼声，相关部门展现一次态度罢了。

原因

1、 利率高，市场占有率低

至为止它出现的时间不到两年，初始阶段由于年利率大于10%，所以几乎完全没有人使用，近半年由于融资成本下降，其平均利率才下降到大概在7%左右，但仍高于商业贷款近一倍。所以虽然整体业务量有所上涨，但在市场整体占比仍然很低。

2、 贷款年限短，实际帮助不大

首付贷的贷款年限和商业房贷无法相比，作为消费贷款的一种，其最长年限不超过五年，一般情况下也是三年左右，所以对于真正的自住型购房实际帮助并不大，最多帮助那些短期资金周转有压力的买家。而对于投资者而言，三年的时间几乎不能保证其跨过两年以上房产免征营业税的坎。

3、 做首付贷的金融机构风险大

做首付贷的金融机构风险很大，因为房子已经抵押给银行做贷款了，它没有抵押物，光靠房企担保也并不十分保险，借款者一旦还不起，他就亏了。所有风险都由这些机构承担了，但对银行及整个金融系统安全不会有太大影响。

4、 须开发商作担保，引入项目数量有限

二手交易基本很少使用首付贷的，而在一手房交易则需要开发商给予担保，同时不少项目的利息也需要开发商给予补贴，许多房地产开发商都不愿意引入，所以目前一二线城市采用首付贷的项目本身就不多。

5、 融资总量低，影响不大

首付贷一般只能做首付的50%，即初次置业者三成首付的只能给予15%的贷款额度，融资总量没有想象中那么高。

6、 无法引入投资资金

一线城市本就有限购政策，“首付贷”也突破不了这个关卡，所以顶多只能给刚需买家融资，不会导致投资资金进入市场。

未来：很难彻底遏制自有资本下降的问题

虽然首付贷被叫停，但宽松货币背景没有变，资本找稳定收益的冲动改不了，所以各种“消费贷”、“装修贷”等都会以盖头换脸的方式进入到买家的首付当中。我相信很难彻底遏制自由资本下降的问题。

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