封闭式小区要开放，将影响二手楼价估值

文 / 邓浩志

        《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称“意见”）近日印发。总体来说，“意见”是以资源共享、强化管理、照顾大多数人利益为考虑基础的，所以很多条款都有利于城市居民居住环境的提升，比方说严究城市规划行为，提高装配式建筑比例，公园免费开放等。

        但其中最争议的就是“不再建设封闭式小区，原小区与大院要逐步打开，实现道路公共化”。

首先，小区开放将造成管理难度大幅增加，尤其是在人口结构复杂的大城市，“外人”的随意进出，结果可以想见：要么治安恶化，要么管理成本上涨，管理费也被迫提升。

        其次，小区道路变成马路也会对区内原有的物业价值体系有所打破。比方说原来是向区内花园的楼王单位，区内道路打开成马路后，外来车辆多了，粉尘、噪声、污染上来了，景观也被破坏了，物业估价也会产生巨大的变化，这很可能会损害到原业主的利益。而且小区打开与不打开，如何打开都还没有标准。

        我认为：从安全角度考虑还是应该允许小型小区、大社区的小组团进行封闭式管理。如果强行打开，那结果可能就是逼迫家家户户所有门窗全装上防盗网，这也是影响城市景观的。另外，小区道路共享也应谨慎评估，可以对未售小区执行该措施，已售小区的区内道路不宜随便开放通车，以免伤及原业主的利益。

        “适用、经济、绿色、美观”方针是对的，但拒绝“大、洋、怪”却值得商榷。首先，资本在合法范围内应被允许自由选择，如果连建筑式样都管，那就是计划经济了；其次，审美各不相同，不能否定所有的“洋”；最后，资本比政策更懂市场的需求，当年强推的“户型7090政策”的无奈退出就是一个有力的佐证。

        “意见”对房地产业并不产生影响，因其没有改变市场的供求关系，所以房企不用担心。它影响的主要是小区住户，特别是已售小区的住户，因为新小区一开始就说明了要开通市政道路等等，买家可以根据这个情况评估其价值。而已售小区的住户是按原来环境对房子进行评估的，一旦之后改了，那就是损害了他们的利益。

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