鼓励投资,中央对楼市态度重大转变

文/邓浩志

        在刚刚过去的中央经济工作会议中对楼市有处提及，其中多处对明年的房地产政策走向具有十分重大的指导意。

        首先会议指出“快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”内容基本明确了三、四线城市去库存主要道路——农民工入城买房。所以中小城镇户籍制度改革进程会加快，针对性信贷政策也会陆续出台。

        最受关注的是 “适当降低商品住房价格”的提法，其所指的应该主要是3、4线城市，在去库存过程中除政策扶持也需价格予以配合才能释放购买力，目前小城镇原有消费力消耗得差不多，如果政策引导农民入城买房，也必须房价能让农民“够得着”，所以中央有次倡导。至于一线城市基本不存在降价的需要。

        会议还提出“要取消过时的限制性措施”，这提法最让人又想象。目前一线城市限购虽无彻底放开可能，但局部调整仍有可能。如：广州的外地人购房需有三年社保；全国最严的7成首付二套房政策；部分库存较大的区域和产品等，都可能成为2016值得房地产行业期待的更加市场化的政策。

        会议还指出“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。首先这是中央对住房态度上的重大转变。过去10年一直只是支持自住型购房，但却从未提及支持投资需求。此次正式提出支持投资；其次，中央表态支持投资，则相关配套扶持政策在未来肯定会陆续出台，可以想象的是鼓励投资者的信贷政策，支持租赁发展的政策等。另一方面房地产形态也可能从以前较为单一的开发——销售（自住）模式，逐步产生更多的开发——销售（租赁），开发——经营等更多新模式；再有，物业租赁、经营在当今仍是行业的蓝海，主要原因一是行业目前仍以销售模式为主导，二是政策、税收、融资等都不太支持物业长期持有经营。如果能有政策大力支持，房地产业发展也需“换挡”，毕竟开发——销售模式已接近“天花板”，行业在模式上本身就有创新需要。

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