“十一”楼市成交平平银十回升可期

邓浩志接受《珠江商报》采访

核心提示
    9月30日，时隔一年，央行再次于这一天放宽住房信贷政策：央行、银监会下发关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。同时，住建部等三部委发文放宽住房公积金贷款政策，包括提高实际贷款额度、全面推行异地贷款业务等内容。那么，黄金周遇上房产新政，今年的“十一”楼市表现如何？“9·30”新政落地顺德了吗？后市又将何去何从？
【聚焦市场】
“十一”新房网签294套
    “十一”黄金周又遇“9·30”新政，不过，从成交数据来看，目前新政对市场成交的影响暂时未起作用。“十一”黄金周顺德一手住宅共网签294套，同比上涨23%。记者踩盘发现，项目大多推出一口价特惠单位，价格调整幅度不大。楼盘现场人气，呈现冷热不均的局面。
网签量同比上涨23%
    根据合富辉煌地产数据统计，今年10月1日至7日，顺德一手住宅网签共294套，同比上涨23%，均价为8804元/平方米（按套内面积计算），同比下滑4%。
    国庆期间，较多项目推出10~20套特价单位进行促销吸引市场，价格调整幅度不大。保利中央公园推出30套一口价单位，低至开盘价。新幸福领汇推出10套一口价特惠单位。时代倾城推出少量一口价单位。保利东湾推出一口价单位。
    从网签量来看，虽然同比上涨23%，但与9月份的单周成交量相比，出现下滑。根据世联地产周报数据显示，9月7日至13日顺德一手住宅共成交703套，9月14日至9月20日，共成交525套，9月21日至28日，共成交700套。
    事实上，市场并没有过多集中于国庆期间推货，新推项目已于中秋前后推出市场。佛山市顺德区商品房交易信息网数据显示，今年9月，顺德一手住宅共成交2675套，环比上涨3.28%，成交面积31.43万平方米，环比下滑3.56%；成交均价7380.94元/平方米（按建筑面积计算），环比下滑1.60%。
    此外，记者了解到，后续有意新推产品的项目，国庆期间都处于收取诚意金或认筹等储蓄人气的阶段，等待11或12月份进行发售。第四季度，招商·公园1872将推出江景楼王单位。城光·荟景80㎡~140㎡新品将于10月底或11月初发售。
个盘表现冷热不均
    记者踩盘发现，国庆期间，个盘表现冷热不均。其中，举办中大型活动或认筹阶段的楼盘项目，人气较为火热。10月1日下午，城光·荟景开放销售中心和样板房，当天现场举行世界环游大巡展，并进行iPone6S或韩泰国外游抽奖。记者在项目看到，现场人气火爆，客户以参观样板房及作意向登记为主。
    10月3日，万科·金域滨江项目现场正在举办皇家马戏活动，老虎、猴子、狮子、狗熊等动物的精彩表演吸引了众多市民，除了坐在椅子上观看表演，现场四周也站满了人。此外，该项目于10月1日至3日，购房享受额外88折，10月1日当天成交50套，10月2日成交30套，10月3日，截至当天傍晚5点半左右，成交16套。
    保利中央公园国庆期间举办迪士尼狂欢魔法节活动，活动持续5天，同时，现场推出30套一口价单位促销优惠，低至开盘价。据该项目相关负责人反映，“十一”黄金周期间，项目来访量约1830人次，实际成交量达60多套洋房。敏捷·畔海御峰相关负责人表示，国庆七天，销售中心共接待了500台以上客户，成交20套，成交金额约3500万元。
    此外，举办小型吃喝活动项目则以本项目客户为主，人气较为一般，而部分主力销售余货仅推出购房抽奖优惠的项目，现场人气更为冷清。记者了解到，宏鼎·海山壹号国庆期间推出20套一口价单位，购房可获砸金蛋抽家电活动，现场提供美食饮品，没有举办暖场活动，现场约20位客人。
【关注新政】
“9·30”新政影响楼市几许？
    本周记者分别采访佛山公积金管理中心和咨询顺德各大银行，发现除了中行和工行外，顺德多家银行暂未执行首套房商贷首付款比例25%。不过，目前多家银行首套房贷款利率均有优惠。此外，佛山公积金管理中心表示，佛山早在几年前已经执行公积金异地贷款。
1、首付款比例下调至25%？
——顺德多家银行暂未执行
    本周，记者以购房者身份向顺德各大银行咨询，发现除了中行和工行外，顺德多家银行暂未执行首套房商贷首付款比例下调至25%。其中，农行、建行、交通银行、顺德农商行、招商银行、兴业银行的工作人员均表示暂未收到通知，首套房商贷首付款比例仍执行30%。
    值得关注的是，工行的工作人员表示可以执行首套房首付25%，组合贷款或纯商贷均可以。不过有条件，贷款人需提供无房证明，之前没有贷过款，单身，购买的是普通住宅。中行有支行的工作人员表示暂时还是执行3成首付。不过，也有支行的工作人员表示纯商贷可以做到首付25%，但要看征信记录和银行流水是否足够。
    此外，保利中央公园、保利中环广场、敏捷·畔海御峰等项目的相关负责人均表示，如果执行首套房首付25%，将会降低客户的首付压力，促进项目销售。
2、首套房贷款利率有优惠吗？
——有！多为9折~95折
    记者咨询顺德各大银行了解到，目前顺德各大银行首套房贷利率多有折扣优惠。其中，工行、中行和交通银行最低执行基准利率“9折”优惠，农行、建行、顺德农商行和招商银行最低执行基准利率“92折”优惠，兴业银行执行基准利率“95折”优惠，仅支持商贷，不做组合贷款。其中，工行的工作人员表示，最低执行“9折”，具体要评估贷款人信用等情况。（备注：上述数据为记者以购房者身份咨询顺德各大银行获悉，具体以各大银行公布为准。）
3、公积金异地贷款，执行了吗？
——佛山从2007年已经开展
    佛山市住房公积金管理中心新闻发言人表示，我市于2007年已经受理和开展“异地”缴存职工贷款业务。早在几年前，我市对“异地”缴存职工的公积金贷款已经超出珠三角城市的范围。
    去年底，国家住建部、财政部和中国人民银行三部门联合发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]48号），其中对“异地”职工贷款的问题明确：“实现住房公积金缴存异地互认和转移手续。职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。”
    今年9月，住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》（建金[2015]135号），这份文件是对去年[2014]48号文的进一步细化，主要是对“异地”缴存职工的贷款问题做了更加细致的规定，主要是明确了各地公积金管理部门的职责和办理手续。这些规定与我市目前执行的政策和具体业务规范并无“冲突”，这些工作我市早已实施，所以对我市公积金贷款业务不会造成影响。
4、公积金贷款额是否会提高？
——年初已调整为个人最高40万
    佛山市住房公积金管理中心新闻发言人表示，我市于今年年初调整了我市公积金贷款政策，同时提高了我市公积金贷款额，最高为夫妻二人80万元（个人40万元）。在缴交首期款后，对于成家夫妻80万元的贷款已基本足够帮助他们购买普通住宅，而不需要再向商业银行借贷商业贷款了。
    从总的趋势看，随着公积金制度的不断完善和深入，提高贷款额帮助职工解决自住住房是必然的，但具体到什么时候再次提高公积金贷款额，还需根据资金情况决定，一个原则：量入为出。
5、公积金放贷额度是否充足？
——目前运作正常
    佛山市住房公积金管理中心表示，我市公积金贷款业务目前运作正常，没有出现资金短缺而影响公积金贷款发放的情况，也没有出现对符合政策规定的职工（包括“异地”缴存职工）不予贷款的现象。
    多年来我市公积金贷款的发放周期，从正式的贷款申请到贷款资金划入开发商账户共五个环节，平均用时为25至30天。（注：仅签订购房合同并不是申请贷款的开始，不计算入贷款发放周期；贷款周期时间计算，应从正式申请贷款开始计算。）
【问卷调查】
40%受访者认为：
众多“政策红包”降低购房门槛
    本周，我们在“珠江商报·聚着数”和“顺德易买房”微信公众平台发起“楼市又有新利好，你怎么看？”的调查问卷，近半受访者表示，今年“9·30”政策出台，会促使其入市购房。40%的受访者认为，众多利好政策，降低了购房门槛。也有部分受访者认为，利好政策多，感觉不像以前兴奋。
    1、面对过去一年不断发出的“政策红包”，你如何看？
    A.众多利好政策，降低了购房门槛和成本        40%
    B.观望一阵再说，或许会有新利好出台          11%
    C.全额购房，政策红包对我影响不大            6%
    D.众多利好政策，感觉不像以前兴奋，都麻木了  34%
    E.其他                                      9%
    2、今年的“930”政策出台，会促使你购房吗？
    A.会       49%
    B.不会     51%
【专家论道】
新货、新盘将成
后市最大推手
    佛山合富辉煌市场部经理廖德源：
    这个“银十”成色应该会较为理想，十一楼市人气足，真正为买房而去楼盘的人比较多，而实际的成交也不俗，大良重点在售项目日均成交20套左右，而整体市场成交数据也同比上升2~3成。预计，第4季度顺德楼市会随着几个标杆项目的新货推出，成交会出现年度高峰，而价格则会比较平稳，或会出现产品结构性和区域性的波动，大部分开发商仍以走量为第一要务。可以预见，未来一两个月，市场热度会提升，购房者对楼市的信心会逐步恢复，而新货、新盘则成后市最大推动力，相反地“9·30”新政对市场的影响有限，况且首次置业首付25%目前在顺德仍未执行，后续影响有待观察。
后市仍以平稳为主调
    方圆地产首席分析师邓浩志：

今年的十一楼市，广佛两地情况相似，都是数据仍然同比上升，但环比却下降3成左右，这种行情其实从7月中下旬已有所显现。今年刺激房地产的政策此起彼伏，但多半是“不痛不痒”的小利好，因而政策对楼市的影响效果越来越弱，国庆前夕的“9·30”新政也同样如此，尤其是从短期来看，影响甚微。不限购城市可执行最低首付25%，主要是针对刚需型项目，预计南海桂城将成最大受惠者，顺德的广佛交界盘也将有所斩获。而新政中关于公积金的政策预计对市场影响不大，实际操作中阻力甚多。因此，10月楼市热度会随着更多新货、新项目的推出而有所上升，但仍以平稳为主，后市走势关键看政府后续是否有大政策出台，比如货币政策，改善目前偏紧的流动性。

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