“地王”盘亲民价 告别暴利时代

邓浩志接受《广州日报》采访

　　“8·8”全城开盘狂欢日

　　8月是楼市传统销售旺季“金九银十”的前哨，众多开发商都抢在旺季来临之前推新货抢客，顺便也试探一下市场的反应。上周末，8月8日，在中国人的心目中是个“发发”的好日子，开发商当然不会错过这良辰吉日。当天，广州有18个楼盘或亮相、或开盘、或推新货，多个楼盘的销售中心被挤爆。

　　从成交数据来看，广州楼市已明显回暖，但从8月8日推出的新货来看，多数价格都颇亲民，甚至包括“地王”盘，也比此前的“吹风价”便宜一大截。

　　“用人山人海、座无虚席来形容8月8日当天的楼市，一点都不夸张。”合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江如此形容当天的楼市热度。“尽管楼市明显升温，但开盘价格却并未高开，说明开发商还是有所顾忌。”黎文江说。

　　许多新盘的开售价

　　其地价成本已占一半

　　当天最吸引眼球的当数首次亮相的荔湾广钢新城第一盘中海花湾壹号。中海此前一直向市场吹风售价上4万元/m2，但据记者在现场收到的消息，实际开盘均价应在3.5万元/m2左右。这也符合中海一贯的“低开高走”开盘策略。

　　记者翻查资料了解到，2014年中海拿下广钢新城多幅地块，平均楼面地价约18000元/m2左右，是近年以来荔湾宅地单价“地王”。当时就有专家预测，广钢新城两年后整体房价将飙升至四五万元。“目前开盘价3.5万元/m2左右算比较合理。”有楼市专家分析道。

　　按照业内常规销售价格计算，楼面地价最多占销售价格的40%是比较合理的，达到50%后纯利润最多只有10%左右。如此计算，中海花湾壹号的售价利润微薄，上涨空间肯定存在。

　　8月8日，金融街控股进入广州后首个项目金融街·融穗澜湾也正式对外开放，预计开盘价1.9万~2.3万元/m2。金融街获得该番禺地块是在2014年7月，当时只有他一家竞价，平均楼面地价大约1.14万元/m2。当时有业内人士预计，该地块入市销售需定价2万~2.2万元/m2才能盈利，目前预期开盘价格甚至比这更低。

　　广东中原项目部总经理黄韬认为，虽然这个楼盘定价比周围在售楼盘略高，但市桥一手优质楼盘较稀缺。同时，因为楼面地价已去到1.1万元/m2，且开发商也希望在广州树起品牌，再加上市场普遍对“金九银十”楼价看涨，这个价格还是相当合理的。

　　从本次几个新盘的开盘预估售价来看，广州楼市已经彻底告别了“暴利”时代。

　　记者视点

　　8月打折盘减少

　　“金九银十”可期

　　记者注意到，在市场成交逐渐回暖的情况下，不少开发商也减少了优惠让利幅度。8月广州预计推出优惠的楼盘项目160个，占比为38%，连续两个月下降。优惠力度也略显不足，9折以下优惠的楼盘已很罕见。

今年以来，房地产市场成交逐步回暖，此前高企的库存得以逐步消化。方圆地产首席市场分析师邓浩志分析，目前广州楼市整体去化周期低于12个月。“但有一个现象值得关注，库存产品大多是130平方米以上的大户型，这是改善型产品，但限购让改善型买家驻足。”在国家稳定房地产市场消费的政策下，市场信心也在不断提升，个别板块价格已经在微涨，8月市场将重新加热，而传统销售旺季“金九银十”将是成交高潮。