海外开发风起云涌

邓浩志接受《南方日报》采访

    近年来，随着我国经济的增长、人民币的升值，以及国内房地产市场的低迷，投资者日渐把视线转向海外市场。数据显示，2014年中国内地的投资者在境外的房产投资额增长了25%。

    今年1月26日，万达集团表示，已于近期收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。同一天，复星地产与一家澳大利亚的投资管理公司Propertylink宣告，一起收购澳大利亚北悉尼办公楼“米勒街73号”（73 Miller Street）。这仅仅是羊年中国中国地产商海外布局的开场，预计2015年中国房企海外房地产投资很有可能持续增长，至年底或将达到200亿美元。

海外投资“加速度”

    公开资料综合整理显示，中国主要房企近5年来出海投资大约52宗，发现2013年为中国房企大规模“出海”元年，发生了13宗交易，而2014年投资规模大大加码，达到27宗，增幅接近100%。

    从投资区域来看，中国房企偏好集中在北美、欧洲、澳洲和东南亚等经济相对发达以及中国人聚居的城市和区域，其中美国投资13宗，位居首位，澳洲和东南亚分别为12和12宗。

    2013年之前，除碧桂园率先投资马来西亚并一举成为当地第一大房地产商外，其他房企海外投资呈零星散布状，不成规模。2013年，万科、万达、绿地、富力、泛海、复星等众多房企动作频频，加速布局海外。而2014年，中国海外投资呈现全球多元化趋势。

    仲量联行报告显示，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元，25亿美元资本则流入美洲。

    从城市来看，悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为最吸引中国投资者的目的地之一，仅次于伦敦。而伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿至15亿美元的中国投资。

海外融资成本大大提升

    不过，房企“出海”也面临着新情况，2015年开始，境内房企的境外发债无论是数量还是规模都呈锐减态势。据中原地产研究中心统计，今年1月，仅有3家房企能够成功发行海外债券，累计发行金额为15.85美元。与去年同期近百亿美元的海外融资相比，降幅超过了80%。

    从2月份几家房企发行的海外债券融资成本来看，平均的融资成本超过7.5%，而去年同期他们的融资成本约为6%~7%。比如，在今年2月份发行海外美元债券的房企中，融资成本最低的为碧桂园，但其融资成本也在7.5%。绿城中国融资成本为8%。世茂房地产3月11日宣布，公司在上月发行的海外债券基础上增发3亿美元的7年期债券，年利率为8.357%。此前，华南房地产开发商时代地产发行了一笔总计2.8亿美元的5年期海外债券，年利率则高达11.45%。

    克而瑞广州高级分析师肖文晓指出，曾经美国QE推出，让内地房企在海外找钱风起云涌，然而随着上述计划逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，房地产企业海外发债利率明显上升。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，房地产是资金密集型行业，现在随着经济政策的改变，房地产企业的融资方式也正在变化。面对目前的融资现状，房地产企业应该着重发展多元化的融资渠道。不过，亦有业内人士指出，预计接下来还将有大量的房企选择海外融资。