自贸区范围敲定 南沙个别盘房价上涨

邓浩志接受《南方都市报》采访

南沙自贸区范围被敲定的首个周末，南都记者走访南沙楼市发现，多个楼盘人气相对较旺，个别楼盘准备上调房价2%。

“下订量猛增”

南沙自贸区划定的范围除了明珠湾大部分面积以外，还有龙穴岛、万顷沙等部分面积。目前，龙穴岛、万顷沙较少见大型房地产项目，明珠湾板块楼盘较集中。记者通过地图及实地走访发现，目前在售的自贸区范围的项目有南沙珠江湾、富力天海湾、晴海岸、星河山海湾、优山悦海等。

记者上周末走访南沙多个楼盘发现，看房人数较两周前明显增加。方兴金茂湾位于自贸区边界处，12月28日上午11点，在该盘销售中心，记者留意到，前来看房的人数不少于30人，还有不少人在参观样板房。该盘销售人员透露，南沙自贸区划定范围的消息扩散后，客户下订的数量出现猛增的现象。“上周四至周五，单日下订量超过20套，而周末两日的下订量超过50套。”

同日中午，记者来到富力天海湾，前来看房的人也不少于20个，多数是来自广州的投资客。随后，记者走访南沙珠江湾、晴海岸、星河山海湾等项目，销售中心的看房客都不少于10台。

 尾货售价没变

 同时，记者走访南沙楼盘发现，在自贸区范围内、以销售尾货为主的项目销售价格变化不大。在南沙珠江湾，据销售人员介绍，目前该盘在售118-142平方米3至4房的N +1户型，带装修售价为1.2万元/平方米，装修标准为3000元/平方米。“珠江湾虽位处自贸区范围内，由于目前在售的三期产品以尾货为主，价格暂时没有上调，但未来推新一期产品的售价肯定会上调。”该名销售人员表示，至于涨幅，上海自贸区促使房价上涨30%，存货相对较大的南沙至少会涨10%。记者从富力天海湾销售中心门口张贴的广告了解到，近期该项目还推出40套“一口价”单位，单价低至9000多元/平方米，但仅剩几套单位未售。

有楼盘售价欲上调2%

 但个别楼盘售价却上调2%-5%。在港前大道英东中学附近的某盘，目前在售78-124平方米2至3房的高层、120-177平方米3至5房低楼层单位，其中，高楼层单位毛坯均价为1.3万元/平方米，低楼层毛坯均价为1.4万元/平方米。

记者翻看今年国庆期间的南沙看盘信息发现，该盘当时高层毛坯销售均价约1.25万元/平方米，低楼层毛坯售价约1.35万元/平方米。

“近两个月，我们已经上调了两次价格了，平均每次涨幅在150-250元/平方米。”据现场销售人员透露，涨价原因除了产品有所不同以外，更重要的是自贸区利好消息。上周自贸区范围确定后，由于项目正好在范围内，相关部门领导又一次下达将提高房价的通知。

随后，该销售人员将其所在的22人微信项目销售组的通知信息展示给记者看：“重要通知：为迎接自贸区利好，自12月29日起(本周一)，集团下属地产板块广州公司各在售项目全线提价，暂定涨幅为2%，方案报集团审批后即时生效。”

不在自贸区范围内的进港大道某盘也提升了售价。据该项目相关负责人透露，在售的公寓产品售价已于本月19日由1.25万元/平方米涨至1.3万元/平方米，上调幅度约5%。“涨价的主要原因不是产品不同，而是广东自贸区已经正式获批。”

不乏外地人前来购房

除了广州人以外，南沙还吸引了深圳、上海等城市的人前来购房。

 方兴金茂湾含公寓、住宅等。据销售人员透露，上周，有两个上海人前来购房，各下订了一套75平方米和一套90平方米的单位。“这两个上海人购房的目的很明确，就是为了投资。据其中一个上海人说，前期吃了‘上海自贸区’的甜头，在上海买的房价格早已翻了几倍，所以专门从上海来到南沙买房。”

同时，据该销售人员透露，这两名上海人不仅在南沙买了房，在珠海也买了一套房。

记者在走访的过程中发现，多个项目销售中心外的停车场处，不乏深圳、惠州、佛山等城市的车牌号码。

据某楼盘相关负责人透露，自上周坊间流传自贸区获批消息后，外地的看房者增加不少，包括上海、北京等城市的人。这部分人看的产品主要是不限购的商住两用房，购房目的大多为投资。

 有楼盘延迟推新品

 值得关注的是，原本计划在12月份推新品的项目，在自贸区这一利好的带动下，延迟开售时间，静观市场变化。据富力天海湾销售人员透露，原计划推售A 8栋，但获知广东自贸区获批消息后，决定推迟。“主要还是想看一下市场反应，如果市场反应不错，成交活跃，不排除会上调价格后再推新品。”

 除了延迟销售以外，还有的楼盘一改上期产品毛坯发售的常态改为带装修发售。据晴海岸销售人员介绍，近期推售的产品多以带装修的方式发售，而此前产品却大多以毛坯发售，毛坯每平方米售价在9000元左右。带装修发售的产品售价约1.05万元/平方米，装修标准约2000元/平方米。

 业内探讨

 自贸区带动作用有多大？

 政策利好对南沙的发展有至关重要的影响。据合富辉煌统计数据显示，2012年9月晋升为国家级新区后的几个月，南沙区月均成交量达到12万平方米，均价也由8800元/平方米快速上升至2013年年初的接近11000元/平方米。

 但是同样引人关注的是，南沙在确立为国家级新区后，后续的政策实施及产业导入等并没有明显的跟进和落地，从而导致市场热情在5-6个月后逐步消退。

 在利好缺失的2014年，据合富辉煌统计数据显示，南沙区楼市下滑明显，前11月南沙区商品住宅网签60万平方米，同比大幅下降37%。今年二到三季度南沙月均成交量仅5万平方米，与高位相比下挫超过50%，直到10月开始，受9·30政策利好带动及区域楼盘降价促销，成交量才缓慢回升。

此次广东自贸区获批，南沙区楼市无疑再一次获得政策红利，但是究竟对区域楼市的带动作用有多大？

合富辉煌分析师预计，2015年前期区域楼市在上升至一个高位后，热情会逐步减弱至合理水平，成交量上也会下降。预计2015年全年成交量将高于2014年(预计2014年成交量70万平方米左右)，但难以回复至2012-2013年的高位(两年成交量均在100万平方米左右)。

另据合富辉煌(中国)市场研究中心监测，如果按当前项目施工情况来看，预计南沙2015年可推约万套新货。在这样巨大的供应量下，南沙市场依然面临较大出货压力，价格应保持平稳为主。

地产经济学家邓浩志认为，南沙因自贸区受益的房地产板块可能仅局限在明珠湾区、金洲等核心区域，合富辉煌(中国)市场首席分析师黎文江认为，南沙60平方公里自贸园区只占南沙8%的面积，对南沙房地产业的影响相对较小。要想发展南沙房地产业，还得靠产业和人口等带动。