二零一四楼市小结

文/邓浩志

    2014楼市总结一：政策仍充当主角。松限购，松限贷，降息降准三大利好推动市场全面复苏。松限购的城市拐点8月出现，一线城市拐点在930松限贷后出现；全国市场加速回暖则在降息降准之后。去年虽强调市场在资源配置中起主导作用，但这次复苏仍要归功政策的转向，一是行政松绑，二是松银根，都释放了购买力。

    2014楼市总结二：调控去行政化。今年松绑不断，限购、限贷、限售、限签、限价等在各地逐步退出，去行政是“市场在资源配置中起主导作用”的落实，总体利于扭转过度干预市场的低效率行为。虽行政手段仍阴魂不散，时有出现反向调控，如政府补贴税费等，但思路已经变了，大趋势不可逆，楼市或迎来新机遇。

    2014楼市总结三：从供不应求到高库存。从福利分房到全面商品房，中国楼市经历了房价快速上涨的10年之痛，2014楼市迎来了局部的产能过剩，这有因银根紧缩及限购造成的相对库存高，如四大一线城市；也有因产能过剩需求萎缩的绝对高库存，如三四线城市。中国楼市普涨，普赚，铺热的黄金岁月已经过去了。

     2014楼市总结四：营销创新大爆发。打广告卖房这一常规武器用了15年，之前虽有创新但终究非主流，而今年却集体大爆发。电商、泛销售、中介联盟、首付贷、线下经纪人等等五花八门的销售手段如牛鬼蛇神般涌出，或因今年销售困难所迫，或互联网思维所启发。楼市进入白银时代，各种传统思维都渐显落后。

    2014楼市总结五：被判死缓的商业地产。淘宝们只用短短几年时间便把商店变成了showroom。随之而来的是商铺空置上升与价格下滑；见势不妙的房企一窝蜂地把商业做成公寓却有造成了严重的供应过剩，更更糟糕的是政府规划部门仍未意识到这一趋势，每年仍推出大量无法消化的商业用地。就算卖了出去又能怎样？