房地产调控去行政化大势所趋

文/邓浩志

    9月30日央行和银监会出台“央四条”放松限贷，紧接着10月29日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求“稳定住房消费”，关于这样的政策及导向，媒体上、舆论上看到最多的评价是“救市”，其实这样的政策体现了一个大的房地产调控政策方向，就是去行政化。

过度行政化不能起到实际抑制房价过快上涨作用

    房地产调控的短期目标是“抑制房价过快上涨”，对广州而言，行政手段在房地产的调节体现在“五限”，既限售、限价、限购、限贷、限签，可谓将房产销售的每个环节都进行了限制。而实际上，过度行政化不仅不能起到实际抑制房价过快上涨的作用，反而会产生房地产开发、交易环节的腐败及低效率等问题，特别是限售、限价、限签政策纯粹是为了完成年度调控的表面功夫，结果使“双合同”进入市场，增加购房者压力，影响合理购房需求，同时使签约数据失真，让人错觉房价稳定，实际对房价过快上涨的抑制毫无作用，影响房价的主要因素，还是市场的供求关系。

过度行政化背离房地产调控终极目标

    房地产调控的终极目标是“让房价稳定下来，让高端有市场，中端有支持，低端有保障”，而过度的行政化背离了房地产调控的最终目标。首先，限售、限价、限签对高端需求市场的制约并不影响中低端市场，两者面向的消费者支付能力、需求极不对等，即便迫使高端项目降价，中低端购房者依然买不起，一味地抑制高端需求只会抵制高端奢侈消费的宣泄口；其次，国家政策扶持自住型购房，扶持中端让改善阶级有改善生活的机会，二套改善购房应属合理需求范畴，限贷松绑不应单单支持首套房贷，二套也应在首付比例、房贷利率等方面放开；再次，通过调节高端、扶持中端，通过税收等财富调节补贴到低端市场端口上，如为保障性住房建设提供资金，保障低端需求，才是去行政化最好的结果。

去行政化大势所趋，限购也将差异化放开

    李克强总理提出，让市场在资源配置中起主导作用，市场通过供求关系调节供求规模，具有自发性、及时性，过度的行政干预只会扰乱市场节奏。目前限售、限价、限贷、限签有所放开，全国限购城市仅剩北上广深及三亚。目前，一线城市的整体需求仍然旺盛，全面放开限购可能出现需求集中回归，不利于房价稳定，但一线城市各区县的房地产发展存在差异，如广州的南沙区、花都区库存量大，供需矛盾突出，一线城市限购政策短期内虽然不能全部放开，但可选取库存量大、消化速度慢的区域，差异化放开，这是去行政化调控方向下的政策调整需求。