土地市场为何本地房企保守外地积极

文/邓浩志

    11月10日，天河华美牛奶厂集中推出多宗宅地，被龙湖、华润、金地、平安不动产四家外来企业收入囊中。今年楼市迎来调整，且限贷松绑后楼市底部基本确定，本次集中推地不失为外地房企加速布局一线城市的窗口，同时外地房企进军新市场也面临挑战。

广州一线城市房价“洼地”吸引大  外地房积极进驻

去年在楼市回暖，土地高温之下已经迎来一轮“房企回归一线城市拿地热潮”，今年在房地产调整时期，楼市经历探底阶段，房企均有意抄底“地市”，外来房企表现尤为积极。去年北京金融街、北京方兴地产、珠海华发股份、深圳星河集团、四川领地集团等成功进驻广州，今年龙湖、华润、金地、平安不动产通过本次拿地也顺利进军广州市场。

从楼市抗风险能力及城市化建设推动下楼市未来的发展上看，一线城市楼市较二三四线城市更加看好。在一线城市中，一方面广州位居华南区域核心，楼市需求表现强劲；另一方面广州的地价、房价“洼地”与其经济实力反差较大，楼市机会较大，这也是受外地房企青睐的重要因素。

外地房企不熟悉新市场  未来将面临激烈竞争

本次牛奶厂拍地本地企业表现相对保守，一是由于今年头9个月销售业绩不理想，多数房企仍然囊中羞涩，所以也不敢太过“豪气”，而纵观本次拿地房企，均是实力企业；二是本地房企对广州规划较为了解，牛奶厂虽然位处天河，但周边规划不如萝岗，政策题材不如南沙，本地房企对其售价前景还是比较清醒的。

回顾近两年来进入广州的外来房企，几乎就是广州各区域地王纪录的主要缔造者，如华发的荔湾地王，佳兆业的南玻地王等，外来房企对新市场不熟悉，或许将在市场波动中面对激烈的竞争。以金融街为例，其于今年2月拿下的广钢新城地块楼面地价约20000元/㎡，而9月份广钢第二批地块出让，保利仅以14000元/㎡的楼面地价拿下一宗宅地，两块土地相邻，差价却达6000元/㎡，使得前者未来定价处于劣势。

房企差价拿地  平衡地价水平

从房企拿地行为看，本次拍地，龙湖与华润首先分别以16866元/㎡和15024元/㎡的楼面地价拿下土地，在拍卖最后两宗地时，两家房企拿地欲望依然强烈，分别以12524元/㎡和11605 元/㎡的楼面地价拿下另外两宗土地，考虑前后两宗土地开发同一社区，龙湖与华润拿下土地的楼面地价应为14755元/㎡和13762元/㎡。这种做法，就像中海在广钢新城前后两次拿地一样，2月第一次拍地中海拿地楼面地价达约18000元/㎡，9月第二次拍地，中海再次参与竞拍，以14000元/㎡的价格拿下一宗地，稍微拉回社区地价水平。政府将大型宗地分割出让，一方面是考虑到地块总价压力，同时也给了房企一个弥补差价的机会。