“首套房认定标准放松”成疑

邓浩志接受《金融投资报》采访

9月下旬，一条房贷政策调整的传闻突如其来，搅动着市场各方敏感的神经。

22日，一则“四大行将出政策，放松首套房认定标准”的传闻在业内不胫而走；时至23日，消息继续发酵，兴业、浦发两家股份制银行被传加入“放”贷阵营，再度在市场掀起波澜。

 一场颇富戏剧性的变动也由此展开，从申万房地产研究机构的“证实”，到四大行的集体辟谣；从开发商言之凿凿的通知确认，到数小时后的反水收回。“朝令夕改”的背后，“首套房认定标准放松”依旧是“天边的云彩”。

房贷“松绑”信号待考

“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。监管层已召集几大行开会，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。”9月22日下午，关于房贷将放松的这一传言，在市场上不胫而走。

 多名房地产人士和媒体相继在认证微博平台转发此消息，并称消息已得到申万房地产研究机构证实。而一位成都地产圈人士也在其微信朋友圈中表示，“改善型购房者卖房换新居的时候到了，央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，同时二三套也可恢复至基准利率，预计四大行明天10点后会传达至相关部门。”

然而，23日上午，最终确认消息并未能如约“10点见”。与此同时，此前表示“松绑消息有待公布”的四大行却统一口径 ，集体紧急辟谣，指出放松首套房认定标准不实。其中，建行相关负责人透露的23日可能会召开相关会议部署方案的消息也不了了之。据人民网消息，某银行本定于23日下午召开的发布会被临时取消，进一步消息将另行通知。

而针对此次房贷政策调整的传闻，记者通过多种渠道了解到，工、农、中、建四大行四川总行目前也表示尚未接到该消息或暂无回应。其中，工商银行有关人士表示，目前尚未接到“首套房认定标准将放松”的相关通知。

与此同时，尽管此前多位业内人士一度表示，资金成本越来越高、且息差一再缩小的中小型银行改变的可能性不大。但随着23日“首套房认定标准放松”传闻再度发酵，相关“主角”也变更为两家股份制银行。该消息指出，兴业银行与浦发银行已率先放开相关政策，执行认房不认贷。以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房算首套房。上海易居房地产研究院副院长杨红旭随后表示，已从开发商处得到确认，上午已接到相关银行通知，还清贷款即可按首套贷。

但是，这一消息尚未给市场带来了更多猜想空间，现实却再次上演了大逆转。有消息指出，今天中午才通知各大中介和开发商限贷松绑的兴业银行上海分行，下午又收回通知。兴业银行相关负责人表示，截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策并未进行调整。刚刚打开的“口子”即收紧，一个可能的原因被认为或是受到了风口浪尖上的压力。

“救楼市”力度或有限

 在多位市场分析人士看来，此次“首套房认定标准将放松”政策的难以落实其实有迹可循。

尽管房贷放松消息不断，但杨红旭对“房贷贷款余额还清都算首套房”表示了强烈质疑。他指出，当前央行、银监会只表示支持自住需求，尤其是首套住房。如房贷还清，却仍持有一套或二套房，再购一套新房算首套不太可能。

著名房地产分析师陈真诚也坦言，“如不是中央政府统一安排，不是央行银监会统一出政策，四大商业银行不太可能同时出同样政策，因此不太靠谱。”事实上，相关人士也确认了银行确实无权出台认房不认贷或认贷不认房的认定标准。

 此外，“限购限贷同时全面放开即等于鼓励投资入市，楼价恐再次失控，管理层不可能不知道后果的严重性，基本判定为假消息。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，“但这也说明市场太渴望放开限贷了。”

事实上，从成都楼市的情况来看，尽管进入传统的“金九”，但整体市场仍未显著回暖。一位品牌房企内部人士此前曾坦言，限不限购意义并不大，限不限贷才是大问题。只有金融政策的放宽，才能真正解决买不买得起房的问题。那么，若首套房认定标准放松，房地产市场是否能够得到提振？

据人民网23日上线的一项网友调查结果显示，截至17时，48.78%的受访者对“首套房认定标准放松”的政策表示了支持，其中，受访者中58.18%名下已有房产，而首套房不再贷款者占60.37%，同时有58.02%受访者表示若首套房认定标准放松，会考虑买房。

 而相较于被诟病的“认贷不认房”，市场分析人士们认为后续信贷松绑的主要口径是“认房不认贷”的可能性更大，只要证明名下无房，就可按照首套购房认定。邓浩志也指出，如果房贷放松政策能够落实，将是近3年来对楼市最大的利好。“前期各地限购放开效果不理想，很大原因在于目前的限贷政策牢牢地卡住了买家贷款的可能。如果认房不认贷，大量首次改善买家能够得到银行贷款，那将会释放大量的改善型需求，对楼市是巨大的提振。”

   不过，值得注意的是，在上述关于“影响您购房的主要因素”的调查中，除了“限购”“限贷”，选择“其他”选项的达到48.78%，这无疑为后续楼市的上扬增添了不稳定因素。这或也意味着相较于对于今年整体的经济形势及房产投资的谨慎，政策本身对房地产市场的影响或难以长期持续。