广钢新城能否诞生“新地王”？

邓浩志接受《羊城晚报》采访

今日，人们对广钢新城第一批拍地的热度记忆犹新。

亮相最早的，当属中海广钢新城项目，8月份进行了批后公示。A F040403、A F040402地块将建最高59层的住宅，刷新广州住宅最高楼层纪录。这块地是今年2月中海以17 .1117亿元拿下的，楼面地价19093元/平方米，需配建36300平方米保障房。业内人士分析，按地价占比50%估计，未来房价有望涨破4万元/平方米。然而，今年广州乃至全国楼市整体冷淡，几乎“无降价少成交”，这为广钢新城带来诸多不确定因素。即将到来的广钢新城第二批推地，是否会延续第一批的抢地热度？谁会来抢地？最终能拍出什么价？

首批地块遭“抢”，荔湾地价创新高

据了解，未来广钢新城规划范围———东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路，总占地面积为6.46平方公里，总建筑面积达1017万平方米(含地下空间9.6万平方米)，规划居住人口达20 .7万人，比珠江新城规划的18万人还多。今年广钢新城计划推出11宗地块，2月份推出第一批，9月份推出第二批。

在出让条件上，2月份的第一批推地延续了过往广州控制地价的措施，采取“限地价、竞配建”的方式出让，均要求地块的户型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%。起拍地价除了A F040417、A F040418、A F040419地块的楼面起始价为1.23万元/平方米外，其余地块楼面起始价均为1.3万元/平方米。在竞拍现场，前来抢地的仅有越秀地产、保利等少数广州本地房企，其余过半是来自外地的“过江龙”，包括重庆龙湖、珠海华发等。最终五宗地块共拍得155.0939亿元，配建拆迁安置房总面积达38.64万平方米，折合楼面地价介乎1 .7万- 2 .2万元/平方米。其中A F 040417、A F040418、A F040419地块包括中小学用地、公共绿地，由珠海华发旗下广州华枫投资有限公司拍得。扣除中小学用地面积15571.4平方米和89100平方米的配建拆迁安置房面积后，该宗地块折合楼面地价为21568元/平方米，晋升荔湾新“地王”。

当时，合富辉煌房地产市场研究首席分析师黎文江认为，继花地湾地块、龙溪附近的高尔夫地块之后，广钢新城将引发芳村第三次房地产热潮。

新地优于旧地，起拍单价也更高

而9月底即将推出的第二批，地段显然优于第一批，未来部分高层可眺望江景。在出让条件上，政府也给予房企打造豪宅产品的更大权限，不再设置中小套型比例限制。当然，起始地价也不便宜，较此前2月出让的首批地块甚至高出一千元左右。6宗地块总占地面积为20万平方米，总建筑面积为80万平方米，总起拍价为111亿元，楼面价约1.4万元/平方米。

然而，时隔半年，市场变迁。8月土地成交跌入谷底，几乎全部以底价成交，8月21日公开出让的萝岗区一宅地也因无人竞价流拍。9月15日，荔湾黄沙大道西侧181号商业金融业地块也因无人竞价遭遇流拍。楼市地市双双降温，广钢新城第二批地块命运如何？中地行策划部总监谢沁就表示，这不单是一次拍地，更是体现信心的问题。

业内消息指，广钢新城第二次推地前已有不少房企受邀考察。此前，珠海华发、金融街以及龙湖地产均在不同场合表达了对广钢地块的兴趣。而广东保利地产董事长余英更在微博上公开表态，“广钢地块我们必须拿，多少钱也得拿。”亦有消息指早已筹划多年欲进入广州市场的龙湖地产也对这地块有兴趣。

这不禁让人们联想到今年2月，第一次推地现场，保利地产与龙湖地产同样现身，奈何铩羽而归，龙湖不敌中海。尽管如此，在业界专家分析看来，房企今次的表现的热度一般般，楼面地价要想超越第一批，有点悬。

第一批地块楼面地价最高21568元/平方米

猜一猜，今次会拍出什么价？

1楼面地价可能拍出的价格？

瞿中奇：2万元/平方米左右。底价出让几乎没有可能，再创新高的可能性也比较小。

邓浩志：如今地王的成因有N条：低总价的优质小地块；企业太想进入某个城市但不了解行情；政府暗中补贴后配合推高地价；为达到宣传效果；老板个人偏好。今次预计最高2万元/平方米左右，不会超过第一批地王纪录。

谢沁：基本在1.7万-1.8万元/平方米，最高去到2万元/平方米。即便高也不会高出很多。

李权基：可能在1.4万-1.54万元/平方米区间。

2依据是什么？

瞿中奇：广钢新城有规划利好，这次最大的不同是取消了对户型的限制，给予房企更大空间，这对价格有积极影响。但今年整体市场成交不好，影响了房企的拿地积极性。

邓浩志：佛山放开限购后，抢了芳村、金沙洲大批客户，芳村去化并不理想，比如高端盘新世界凯粤湾单价2.3万-2.5万元/平方米，而广钢地价已比肩如今的房价。从地段上来看，第二批也不算是一线望江，楼面地价应该没有上次理想。

 谢沁：如果现在去卖楼，能卖到4万元/平方米的价格吗？至少今年的业绩会很差。

 李权基：由于6地块限制性条件不多，未来建豪宅定位的可能性非常大，周边没新盘作为参考可售价格，按照江景和豪宅定位，未来广钢地块的楼盘售价可能在2.8万- 3.5万元/平方米。以广钢新城第二批出让地块的其中一块为例，其起始楼面地价约为1.4万元/平方米，起拍价为31.8亿元左右，如果底价成交，那么开发商税后内部收益率(IR R )将会在0-15%之间。按照目前项目收益情况看，开发商对于该利润只是勉强满意。而起拍价去到35亿元的时候就开始超过开发商的承受范围，所以楼面地价范围应该在1.4万-1.54万元/平方米。

 3谁会来抢地？

 瞿中奇：像这样的位置好、总价高地块，肯定还是以上市国企为主。已拿过的房企依然有可能继续，但前提是价格合适。

 邓浩志：保利肯定会拿。

 谢沁：大家还是想拿地，还是考虑后市与价格。华发就表示会拿，但会根据价格最后考虑。

 李权基：金融街融资能力较强，且开发高端产品有其优势，所以金融街出手还是有可能的。

 4能否出地王说明什么？

 瞿中奇：再创单价地王，说明房企对后市信心很强。如果没有刷新纪录，地价维持在合理水平，体现房企虽然有信心，但短期不乐观。

 邓浩志：2013年的好多地王都在今明两年上市，今年入市的按不亏损价卖肯定不出，而明年入市，市场也未必有大好转，拖得久不单财务费用高且有被收回的风险。所以从战略的角度讲，万科不拿地王的话是对的。

 谢沁：这次拍地看点在房企的信心，政府会怎么看。尽管其他地方都放松限购，广州没有任何扶持，甚至二手交易还按照20%的税费征收，市场观望情绪很浓。

 李权基：如果出现新地王，对荔湾楼市有绝对的提振作用。出现底价成交或者流拍的可能的话，对于广州楼市来讲又是一个楼市“冷淡”的信号。