备战“金九银十” “以价换量”格局持续

邓浩志接受《民营经济报》采访

9、10月楼市成色如何，一向是年内销售的重要节点，而在市场低迷的今年，更是开发商更为看重的关键节点。随着9月份即将到来，被开发商寄予厚望的“金九银十”前哨战正式打响，广州部分楼盘近期已经开始“抢滩”试水。然而，尽管周边佛山、东莞等城市放松限购在一定程度上刺激了市场，广州楼市依然惨淡。记者了解到，“金九银十”期间，广州楼市仍有巨大的推货量，“以价换量”格局仍将存在。

金九前夕 市场阴晴不定

受整体经济环境的影响，广州7月份楼市依然低迷。据有关数据显示，2014年7月广州十一区网签一手住宅4287套，环比下跌26%，同比下跌31.7%；成交面积486276平方米，环比下跌33.8%，同比跌34%。

而来到距离“金九”前夕的8月份，楼市成绩依然不尽如人意。据统计，8月4日至8月10日，广州十一区新建商品房住宅网签1054套，环比前一周的1167套下跌10%；签约面积为122142平方米，环比下跌8%，平均每套签约面积为115平方米。

据阳光家缘的统计，上周广州一手住宅市场成交量仍然出现大幅下滑。8月11日-8月17日，广州全市网签1026套，环比跌2.29%；成交均价为15773元/平方米，相比上周的16269元/平方米，环比跌3.05%。

记者了解到，上周广州十一区成交量整体趋于下跌，往常是成交主力军的近郊四个区域的网签量更是大幅下滑。据统计，近郊四区只成交了561套，环比下跌15%，其中作为现时广州刚需住宅供应主力的原萝岗区域环比下跌33%，增城环比更是下跌37%，跌幅非常显著。

随着市场传统旺季的临近，业内对市场愈加关注，但即便在金九前夕，广州楼市的成交仍然没有起色，不但成交量没能上去，或将面临一波降价甩货浪潮。据相关统计，目前广州市场整体可售量达近11万套。库存压力如此之大，开发商不得不“以价换量”，继续加大促销力度。

因此，8月的推新楼盘优惠仍然延续上月势头，而且折扣更“抵”，如1万元抵8.5折、10万元抵40万元等。据粗略统计，广州目前在售项目共362个，推出优惠的项目有159个，占比为43.92%。其中，洋房优惠项目有122个，占在售洋房项目数量44.043%；别墅优惠项目17个，占在售别墅项目数量41.463%；在售公寓项目44个，优惠项目也近半，高达20个。

难言乐观 楼市优惠持续

尽管今年楼市难言乐观，但开发商们在传统销售旺季里的推货热情依然不减。据新浪乐居的统计数据显示，金九银十期间，广州十一区共有128个楼盘预计超3.4万套货量任君选择，其中全新盘约57个，总货量约1.4万套。如此来看，今年“金九”的市场将是一场供应量非常大的产品大战。

由于市场在金九来临前依然毫无起色，使得各大开发商开始变得紧张起来，广州不少楼盘开始频频推出各种优惠和活动，提前为即将到来的旺季蓄势。据新浪乐居统计，近期128个推新的楼盘中，共有55盘打出了各种优惠，占比57%。

除了外围楼盘“慷慨”给予优惠外，老城区楼盘优惠也是相当给力，一些传统的豪宅楼盘也推出“诚意十足”的优惠甜头：如荔湾豪宅珠光御景壹號推出10万诚意金抵50万元、越秀的富力东山天地，诚意登记预交10万能抵40万元。

而继垫首付、原价回购等促销手法后，近期广州楼盘继续推出其他营销方式。像海珠区有楼盘就高调推出了“无理由退房”置业计划——在购房后至明年5月31日前（收楼前），如果买家对所购的物业不满意，可申请无理由退房。此外，楼盘还推出了“10年免费入住”换房节活动，在此次活动中成功换房的业主可获赠10年物业管理费。

战前预测 成交有望小幅回升

时至8月中旬，楼市“金九银十”前哨战正式打响。外围佛山放开限购，成交环比上涨38.7%，似乎让广州楼市看到希望。然而广州至今仍未有任何解绑限购的迹象，因此“金九银十”或仍将在降价促销的氛围中度过。

“与去年相比，今年金九银十的新货数量增加了五六千套，购房者将有更多的选择。”广州房地产资深分析师肖文晓表示，在广州调控政策迟迟不见松绑的情况下，这也意味着金九银十广州楼市将延续“以价换量”的格局，促销潮有望再次上演。

他指出，“特别是广州的非核心区，金九银十的推货量明显要高于上半年，像番禺有29个楼盘推新，大黄埔有18个楼盘推新，南沙有17个楼盘推新，竞争相当激烈。”总体而言，在全国楼市调控政策总体趋于宽松、而广州又尚未放开调控的大环境下，今年广州“金九银十”推货量比较多，优惠促销也会比较多，对购房者来说是一个不错的出手时机。

那么，在市场货量充足的情况下，今年金九银十能否摆脱之前的阴霾，造就一个年内的成交小高潮？合富辉煌首席市场分析师黎文江预测，今年的金九银十肯定无法和2013年相提并论，但与2011年-2012年相比，应该仍将维持正常销售旺季的态势。

而方圆地产首席市场分析师邓浩志则预测，“金九银十”开发商还是需要全力冲刺成交量，估计整体成交量会有10%-20%的回升。“从去年十一黄金周至今年4月份，广州楼市最大的特征为‘缩量’，基本上成交量只有高峰期的60%-70%。而从今年5月份至7月份，最大特征则为‘价跌量稳’。从整体角度来说，成交虽有所回升，但因降价幅度有限，回升的量有限，开发商的资金压力仍然较大。”