广州十区均价跌至“1字头”

邓浩志接受《南方都市报》采访

昨日广州国土房管局公布：4月，广州十区两市一手住宅网签均价15443元/平方米，同比涨11.6%，比3月仅微涨1.5%。而按十区口径，广州4月网签均价回落至18830元/平方米。

有业内人士认为，尽管十二区市均价仍在上涨，但广州5月楼价实际上已开始下降。亦有分析认为，开发商目前的资金链还不算紧张，加上近期传出政策松动的风声，业内观望的情绪较浓，大规模降价潮尚未拉开。

4月，广州十区一手住宅网签面积为44万平方米，与去年同比减少23.5%，与上月环比增加8.2%。若加上从化、增城两市，全市十二区市的一手住宅网签面积63.74万平方米，同比减少23.2%，环比增加6%。

其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等六区网签面积共15.81万平方米，花都、番禺、南沙、萝岗等外围四区共28.19万平方米，增城市15.21万平方米，从化市4.53万平方米。

在十二区市成交量排名中，增城仍居全市首位，虽然比3月减少了17.5%；其次为番禺，达到10.53万平方米。黄埔、越秀成交量居尾，分别为0.29万平方米、1.27万平方米。

今年3月，广州十区新建商品住宅均价为20127元/平方米，是近三年以来，首次突破2万元/平方米关口。4月，十区均价回落至18830元/平方米，与去年同比上涨15%，但比上月下跌6.4%。

但若按十区两市口径统计，虽然4月网签量环比、同比双双下跌，但均价15443元/平方米，同比涨11.6%，环比涨1.5%。

中心6区新建商品住宅网签均价28182元/平方米，外围4区新建商品住宅网签均价13585元/平方米。另外，增城市新建商品住宅网签均价7932元/平方米，从化市新建商品住宅网签均价7750元/平方米。

部委行动

住建部紧急摸底多地楼市

库存急升供应过剩成难题,房企“让利跑量”心理渐占上风

楼市下滑，库存激增已引起中央关注。日前，住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况。

业内人士指出，在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，更多城市有可能松绑限购措施。但现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。

5月20日，住建部工作人员飞抵南京调研。此次选取的调研重点包括调控政策已进行调整的部分城市，例如珠三角、长三角，此外，对于浙江、江苏等库存严重地区也进行了调查。

5月22日，住建部相关人员再度到珠三角区域摸底，5月23日又转战深圳。调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现分化。部分三四线城市情况要好于杭州、贵阳等二线城市。

“此次中央方面决心较大，并不是想出手行政干预。”上述知情人士表示,中央这次更希望市场能自我调整,避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。

据参与调研人士透露，如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。日前易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。

由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存出现了同比增长现象。报告显示，库存高企不再限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。

在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而3月该数字仅为13.9个月。

 中原地产市场总监张大伟认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已悄然生变。上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，近年来楼市的火爆促使开发商投资力度一再增加，因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，房地产市场的下行风险剧增。 经济参考报

  业内分析

  5月楼价已呈明显跌势但中心城区还很稳定

 方圆地产首席分析师邓浩志认为，4月连续4周广州中心城区的签约量很大，网签量最高的前20个楼盘，中心区占三四席，以往多数仅有1个，甚至没有。“以前从来没试过，而且这些楼盘的集中推盘期早就过去了。说明限签放松之下，这些很可能是去年积压的成交量，集中在4月释放。”

  认为，高价盘集中签约带来的均价上涨，不是市场的真实反映情况，5月楼价已呈现明显的跌势，比如龙头房企万科的新盘“万科欧泊”，上周推售的新单位较前期单位降幅超过20%，旧荔湾区域也开始降价，“但中心城区的楼价还很稳定，外围区域五一期间还只是促销，最近开始实质性的降价。”

 大规模降价尚未出现开发商资金链还不算紧张

 合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为，3月十区网签均价较高，主要因为高价盘网签集中，而4月萝岗的中海誉城等楼盘开始降价，售价约在13000—14000元/平方米，约低于周边均价1000元/平方米，推盘量达到数百套，成交量较大，或因此拉低了4月的均价。

 黎文江认为，目前开发商仍以推出“特价”、“一口价”等促销居多，或将较差的单位低价出售，但大规模的降价还没出现。他认为，开发商目前的资金链还不算紧张，加上近期传出政策松动的风声，业内观望情绪较浓。

“广州目前剩余的多数是高价盘，供应量跟不上的情况下，普通刚需买家的选择很少。”黎文江认为，2012年至2013年，广州楼市成交量很高，刚需盘基本已被消化完，因此不少开发商去年赶工，希望在今年国庆推货，随着新盘推出或能带动成交量回升。