荔湾区楼价可达“4万字头”？

邓浩志接受《羊城晚报》采访

广钢新城首次拍地后市场直击

　　专题文图/羊城晚报记者 陈玉霞

　　马年广州第一波土地拍卖，拍出荔湾新地王，短短数天内，已令荔湾区的一手、二手楼市发生了变化。

　　在一手市场方面，几乎所有楼盘都以“新地王”为理由，借势开始新一轮的营销，涨价冲动非常明显，报价比拍出地王前上涨了4000元/平方米。在二手市场方面，业主见风使舵、马上调高放盘价的现象虽然暂不多见，但买家出手更果断了。

　　这次抢地热潮，业内专家将其解读为“大商家回归核心大城市的必然表现”，可见一线城市楼市持续向好的趋势，同时预判荔湾区楼市的整体价值将会因此得到提升，两年后该区域的楼价将会达4万元/平方米。

　　新闻背景

　　广钢新城首次卖地卖了155亿元

　　2月21日，荔湾广钢新城首次推出5幅土地，总用地面积28万平方米，总建筑面积120万平方米，均以“限地价、竞配建”的方式竞拍。这是中心城区难得的“巨无霸”地块，吸引了众多本地和外地商家争夺。经过两个半小时的角逐，5宗地块最后共拍得155.0939亿元，竞配拆迁安置房总面积为38.64万平方米，未来可提供6440套安置单位。其中，中海地产成为大赢家，成功夺得3宗地块，总建筑面积达738410平方米，占当天出让土地总建筑面积六成。另外两幅用地则被“过江龙”北京金融街控股和珠海的华发股份瓜分，最高楼面地价约达21600元/平方米，成为荔湾新地王。

　　据了解，2010年，荔湾广铁南站地块以楼面地价17276元/平方米成为当时荔湾区住宅地王，该地块上建成的珠光御景壹号目前售价达5万-6万元/平方米。2013年，万科地产以6亿元夺得珠江隧道口以西AF020122地块，折合楼面价为19638元/平方米，是当年荔湾区的商业地王。

　　一手市场直击

　　地王被疯狂营销，

　　“直减10万元”促销没了

　　广钢新城上周五刚拍出荔湾新地王，本周一，记者到该区域巡盘时看到，不少楼盘已把“新地王”作为宣传卖点。预计3月份开盘的远大财智公寓的工地围墙上，全部围上了有关广钢新城的形象广告，在售楼部内，大到墙上的楼盘方位图，小到简易的宣传栏，随处可见广钢新城及相关的地王消息。距离广钢新城稍远一些的龙溪路，聚集了几个知名楼盘，保利公园九里在路口便摆出了“带装修楼价=地价”的宣传牌，红底白字，相当醒目。

　　从上周末开始，广钢新城板块的楼盘无不以“荔湾新地王”为卖点，表现出涨价的冲动。元邦明月水岸相关负责人表示：“‘面包’会贵过‘面粉’，楼盘售价会随行就市，地王对我们来说绝对是利好。”一墙之隔的新盘远大财智公寓，经纬行的代理人士介绍：“地王价就是我们楼盘的参考价，如果没有地王，楼盘的售价可能是1.6万元/平方米左右，但有地王了，楼盘会重新定价，预计开盘价要2万元/平方米左右吧。”该人士补充道：“未来这里的楼价能上3万-4万元/平方米。”

　　在龙溪路一带，邦华星际正进行新产品的优惠登记，现场销售经理介绍：“地王拍出后的第二天，楼盘就成交了4套单位，比平常日均2套的成交多了一倍，买家出手更加爽了。”对于新品的定价，邦华公司负责人表示“将会跟随地王水涨船高”。旁边的路劲隽泷湾，目前可售单位不多，销售人员介绍：“这两天还有代理商的优惠促销，每套单位直减10万元，过了这两天就没有了，地王都出来了，我们可能还要升价。”如今该盘毛坯房的最低售价为1.75万元/平方米，“涨到2万元/平方米也是有可能的，因为能卖的单位已经不多了”。

　　业内人士论“价”

　　两年内楼价要达4万元/平方米？

　　卖地结果刚出，广东保利董事长余英就在其微博上预测，广钢新城2014年、2015年的房价将达4万-5万元/平方米。对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示赞同。黎文江认为，如果按照地价约占楼价的四成来计算，未来这里的楼价将达4万元/平方米左右；如果按地价约占楼价的五成来计算，那么未来这里的楼价有可能达到5万元/平方米。“两年内，4万元/平方米就是荔湾楼价的底线。很多人会说不可能，以前保利、中海拿白云新城地王的时候，大家也都说不可能，很难卖到4万元/平方米，现在证明是可以的。”

　　不过，在大多数人表示看好的同时，也有业界人士对这个楼价感觉“不靠谱”，方圆首席市场分析师邓浩志认为：“虽然这次广钢新城连续刷新地王纪录，但土地市场已经开始从火热的盛夏转入带凉意的秋天，不能改变楼市要调整的事实。如果中海三幅地块未来都建刚需产品，我认为楼价约2.8万元/平方米起比较靠谱。”

　　二手市场直击

　　三个月无成交，地王一出立即签约

　　广钢新城拍出新地王后，一手楼盘纷纷表示涨价冲动，周边二手市场的反应则相对平静，业主放盘价并未普遍调高。

　　合富置业分区营业经理陆燕銮介绍，该分店暂时还没有接到放盘业主要返价的个案，“地王拍出后，有一些放盘的业主会打电话来咨询最新情况，并询问放盘价能否升一点，但是并没有出现返价现象。”陆燕銮表示，这一带的二手买家基本是刚需购房客，楼价比较实在，去年至今的升幅比较小。不过，虽然业主还没有升价，但已有买家由于担心楼价会涨而果断出手，“有一个已经谈了三个月的买家马上出手了，之前一直想砍价至2万元/平方米成交，业主没让步，上周日这位买家终于签约了，成交价仍是业主放盘的2.1万元/平方米。随着广钢新城建设的推进，相信未来这里的二手楼价一定会继续上涨。”

　　满堂红鹤洞路分店的经纪梁先生介绍，地王拍出后，来店铺咨询和了解情况的业主多了，但整体成交尚未有大变化，“个别业主会提高放盘价，比如就在广钢新城内的房改房，几个月前的放盘价是1.3万元/平方米，地王拍出后升至1.5万元/平方米，不过目前尚未有成交”。该经纪介绍，其实从去年广钢新城要拍地的消息出来后，该板块的楼价已经小幅上升，一年来大概升了一两成，“毕竟这里的房子以房改房为主，楼龄多在20年以上，这些硬件制约了楼价上涨的空间”。

　　据了解，目前广钢新城鹤洞路段内，大部分的二手房源是广钢、广船的房改房，这些物业楼龄接近或超过20年，二手均价为1.2万-1.4万元/平方米，低层优质物业售价可达1.5万元/平方米，买家需求最大的是六七十平方米的紧凑型两房单位。此外，广钢新城板块内还有一些电梯楼，比如金道花园，目前二手均价约为1.6万元/平方米；另一个楼龄5-10年的电梯楼小区四季花园，整体素质较高，更靠近地铁1号线坑口站，二手价为1.8万-2.1万元/平方米。

　　板块前景分析

　　将掀起芳村新一轮开发热潮

　　黎文江（合富辉煌首席市场分析师）

　　芳村板块错过了几次良好的发展时机：一是地铁1号线开通时没把握好；二是白鹅潭经济圈规划出来也没有大动作。

　　直接对该板块发展有拉动的是卖地。1988年，卖的是花地湾地块，当时楼面地价只要218元/平方米，建成后楼价卖900元/平方米，该板块开始有几个大社区。第二次大规模卖地是2010年的原高尔夫球场用地，楼面地价已经涨到7000多元/平方米，更多品牌商家进来了，现在的楼价卖到2万元/平方米左右。广钢新城卖地是芳村板块第三次大规模卖地，首期推5块，楼面地价2万元/平方米左右，未来还有很多，芳村板块因此会掀起新一轮的房地产开发热潮，两年内荔湾楼价的底线要达4万元/平方米。