这一年广州楼市让人“不明觉厉”

邓浩志接受《南方都市报》采访

综述

    2013楼市花腔

    “把希　望建筑在意欲和心愿的人们，二十次中有十九次都会失望。”法国大仲马的这句话用在2 0 13年的楼市仍很恰当。

    2013，接踵而至的“限”字当头政策，使广州楼市近两月的网签均价环比“噌噌”下滑，正当“不明觉厉”的市民“喜大普奔”、争相看房时，却发现房价还是那个房价，没跌甚至还涨了。最后，惊呆的购房者们惊呼：这房价看起来“低调”，其实有“内涵”。而房企们也只能暗自祈祷：人艰不拆。

    政策“限”字当头

    回望这一年的房产调控政策，限签、限售、限价等以“限”字当头的政策，出现的频率极高，每次出台的政策皆堪称“高端大气上档次”。如果评选楼市年度最为热门的一个字，非“限”莫属。

    3月1日，国务院办公厅正式下发“国五条”，最受外界关注的主要有地方政府问责、限购加强、二套房贷收紧、存量房交易个税按差额20%征收等措施。

    3月31日，穗版“国五条”在千呼万唤中出台，广州楼市限购、限价双双升级，不仅叫停了外地人补缴纳税证明和社保购房，还明确提出对商品住宅的预售申报价格实行指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

    政策还远没有结束。时至4月份，广州市国土房管局发布通知，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。11月18日，广州的“穗六条”正式出炉，调整第二套住房贷款的首付款比例，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。

    时至年末，广州官方首提探索“取消限价限购”。本周二，广州市国土房管局局长李俊夫在向市人大常委会汇报时称，明年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”。然而本周三，房管局转口风，发布了一则关于继续严格执行调控的通告。

    市场　网签价同比涨幅“刚刚好”

    在调控频繁加码的情况下，很多人都认为房价将会持续下滑。根据合富辉煌监测阳光家缘的数据显示，今年1月-12月22日，广州十区二市一手住宅网签套数为89237套，同比去年下滑0.4%；网签面积为1007万平方米，同比下滑1.9%；网签均价为13098元/平方米，同比上涨7.3%，此网签价的涨幅正好在调控目标内。

    根据今年初广州市政府工作报告，今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。

    但在多数房企、业内专家及市民看来，今年在“限”字当头政策左右下的房价，表面上看颇为“低调”，其实有“内涵”。

    满堂红市场研究部高级经理周峰指出，广州一手房真实成交均价肯定不只1.3万多元。“如果将房企拆出来的装修价加在房价里面，广州签约均价应该在1.7万元/平方米左右。”

    在限价、限售、限签等以限字打头的政策影响下，房企为避政策、促成交量，今年往往采取以“阴阳合同”进行销售的策略，即开发商把商品房售价分为两部分：一份毛坯房售价，另一份为装修总价。其中，毛坯房的售价正好在政府限价的范围内。对购房者而言，往往不能选择买毛坯房，只能按照开发商的要求签订双份合同。

    地产经济学家邓浩志认为，今年广州一手房实际成交均价估计在18000元/平方米。他表示，今年4月份出台限价政策时，当月一手房网签均价已为16300元/平方米，而3月网签均价为16800元/平方米。“其实今年下半年，广州房价实际还涨了10%-15%。”

    房企“阴阳合同”实属无奈

    面对“阴阳合同”，不少购房者叫苦连天，而不少房企却暗自祈祷：人艰不拆。

    不少房企相关负责人表示，采取“阴阳合同”，实属无奈之举。“背负年度销售任务，降不了价，价高网签不了，又卖不了毛坯，世道已如此的艰难，有些事情就不要拆穿。”

    还有房企相关人士叫苦不堪：“在限字当头的政策面前，我左脑全是水，右脑全是面粉，不动便罢了，一动全是浆糊。”

    很多人认为，房企今年的日子应该不好过，销售业绩肯定不如往年，但事实也并非如此。

    克而瑞的数据显示，今年前三季度，全国500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家。其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家。龙头企业表现十分抢眼，万科以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%。

    现金流充裕的房企，今年在全国各地热掀拿地潮。数据显示，今年前11月，全国53个重点城市经营性用地成交建面高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。

    市民　政策从严　不少人延后买房

    限价频出、房价持续上涨的态势下，不少购房者在网上发帖称：这心碎得，捧起来跟饺子馅似的。“再说政策能控房价，我连标点符号都不信。”

    据搜房网此前对近300名网友进行调查，数据显示，超过6成的网友表示，今年的房产政策对购房产生了影响，有的是被剥夺了购房资格，只能放弃购房；有的看跌后市，延后购房；还有因首付提高，持有资金不够买房。仅有不到四成的网友表示，对买房没有影响，按原计划进行。

    在广州工作不到三年的余生，原计划在今年年底买套房作为婚房，但穗六条出台后，社保不够三年，没了购房资格。“我和女友都惊呆了，真没想到就这样被剥夺了购房资格。”

    专家看市

    ●世联集团董事长陈劲松：

    回顾：房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从“中央新闻联播”消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。

    展望：明年房地产市场软着陆，开发商利润下滑。投资客不会明显增加，35岁以下的人绝对是购房主力。

    ●广东工业大学城市与房地产学者、高级经济师申格联：

    回顾：一个“涨”字了得，地方政府和开发商挣得盆满钵满。

    展望：2014年楼市拐点来临，一手房量价看跌。不动产统一登记最后期限已到，为房产税扩围奠定基础。为缓解地方债务危机，税制改革势在必行。

    ●方圆地产首席分析师邓浩志：

    回顾：今年是房价大涨年，尽管一些地方出台限价、限售、限签等措施以粉饰楼价调控成果，但房价实际涨没涨所有人都心里清楚。今年广州10区的均价应该在18000元/平方米。

    展望：广州明年绝对不可能取消限购，也不会开征房产税。