广东近半县级楼市高烧风险高

邓浩志接受《南方都市报》采访

    广东省房地产行业协会近日发布《广东县域房地产发展报告》显示，广东省县域房地产起点虽低，但增长迅猛。2013年前三季度广东县域商品房销售面积同比增长29 .7%，投资额和新开工面积同比分别大幅增长28 .2%和46 .8%，分别高出全省平均水平7 .2个百分点和17 .2个百分点。

    广东省目前接近一半的县市面临供应过剩或供大于求的风险。广东省房协会长蔡穗声向南都记者建议，按照新型城镇化的思路来说，应该更多关注小城市小城镇。省房协认为，省县域经济发展不平衡，因此一定要考虑市场容量，同时寻求多方面的发展方向。

一边是过剩一边是中小户型不足

    广东房协发布的报告指出，2010-2012年，县域的商品房去化率为0 .76，其中位数为0 .80。该时期徐闻县等20县(市)的去化率在0 .8-1之间，供求关系处于大致平衡的区间。连州市等24县(市)去化率在0 .5-0 .8之间，有供应过剩的风险。普宁市等9县(市)的去化率低于0 .5，其供应量明显大于需求量。

    “按照业内一般标准，考虑到合理库存因素，视去化率略低于1为供求平衡，比值越大，表明供求关系越紧张，反之则表明供求关系宽松，”广东省房协秘书长王韶介绍。2006-2012年七年广东省商品房的总体去化率为0 .90，而同期县域商品房的总体去化率为0 .80，由此可见，县域商品房的供求关系较全省宽松。

    总体面临供应过剩风险的同时，县域楼市还面临着供应结构缺乏合理性的问题。总体来说，90平方米以下的小户型产品过少，施工面积占住宅总施工面积的比重仅在12%-13%之间，较全省平均水平少了10个百分点。主要是大中户型，90-140平方米的中等户型占到了47%-55%，140平方米以上所占比例则达到了32%-40%。

显然，在房价持续上涨的背景下，大多数消费者需要的中、低价位和中小户型商品房供应不足，这对于县市房地产的发展也形成了一定的阻碍。

    “县域地产待售面积在广东省占比这些年都超过20%，而且基本上待售面积的增速都在30 %左右，有两年都超过50%。”广东省房协秘书长王韶向南都介绍，由于县域里鲜有特色，开发商为了多卖地、多赚钱，对于数量、面积的追求多过于质量的追求，造成很多问题。

    值得注意的是，报告指出，广东县域的社会经济发展水平和房地产市场发育程度极不平衡，市场需求空间和产业结构有很大差异。一些区域经济要素和人口要素还有明显优势，市场潜在需求比较大，继续发展住宅没有问题。但例如粤东西北部分的县域地产，相对来说市场有限，单纯发展住宅恐怕容易过量。

产业结构需多面化

    事实上，自2007年以来，县域地区住宅投资占总投资比重一直维持在77%左右的较高水平，高于同期全省总体水平。这说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段，还是以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。

    此外，从产品结构看，2007-2012年各类用途房屋的供求关系，商品住宅去化率为0 .87，反映出住宅市场较为畅销。办公楼、商业营业用房和其他用途房屋的该比值明显低于商品住宅，这虽与非住宅类商品房拥有更多的非销售渠道经营有关，但也反映了由于县域经济活力相对不足，商用物业交易投资行为尚不活跃。

    “县域、三四线的泡沫在两年前就有了。这方面看一些大房企的动作就能窥出端倪，”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访表示，不少开发商动作上已经有了重点调整。县域由于供地积极，拿地容易，入市门槛可以说比较低，这样就很容易造成供大于求。