房企接踵“出海”向外扩张大势所趋

邓浩志接受《南方都市报》采访

嘉 宾：方圆地产首席分析师 邓浩志（上）

广州市社科院高级研究员彭澎（中）

主持人：南方都市报记者徐凤（下）

做大企业是共同的目标……中国房企完全有条件成为跨国企业。——— 邓浩志

海外融资便利、成本低，有利于用海外资金就地开发。——— 彭澎

投资海外是大势所趋

主持人：继10月份绿地花50多亿美元收购美国森林城公司70%股权后，富力首次涉足海外，便耗资85亿元人民币进驻马来西亚，这不难发现，房企对海外投资的热衷度在逐步升温。

彭澎：的确是这样。个人、企业投资海外房产，今年比去年有了大幅增加。这种趋势从前年开始明显加速，今年是一个高潮，中国房地产投资海外无论是个人还是企业都成为必然趋势。

邓浩志：大房企走出去是个趋势。国内房地产市场的空间其实越来越小，加上政策紧，地价高，不清楚情况的总以为房地产是暴利行业，其实赚的主要是地价快速上涨产生的土地溢价收入。地价不涨，很多项目其实都会亏损的。在这样背景下寻求多元化发展是控制风险的必然做法。

国内政策打压太多是主因？

主持人：在你看来，房企走向海外的原因有哪些？最重要的原因是什么？

邓浩志：有以下几个原因：首先从大环境角度看，国内楼市虽然需求旺盛，但问题也很多，一是政策打压太多；二是大城市土地紧张且价格高企；房地产企业发展受到了众多限制，这是走出去国内形势的原因。

其次，走出去也有内因。做大企业是共同的目标，现在中国的房地产企业实力已经在世界名列前茅，万科也已经成为世界最大规模的房企，所以中国房企完全有条件成为跨国企业。

再有就是国内投资缺乏渠道，加上国内对住宅有限购等诸多限制，于是投资海外成为了新趋势。而且富豪们早已经不满足名车、手表了，在国外有房子成为了最新有面子的事情，于是新增的海外投资需求也催生了新的供应。作为难以被查询及公开的海外物业，或许也是某些腐败逃避的新去处。而三个原因中，房企要做大成为跨国企业应该是最重要的原因。

彭澎：一则国内限购等调控政策，市场前景不明确；二是人民币升值、国际化，走出去有利可图，；三是海外融资便利、成本低，有利于用海外资金就地开发；四是海外房地产及各种资产处于历史低位，与国内处于历史高位相反；五是中国购买力在海外扩张，项目可以直接卖给国内客。

风险与机遇并存？

主持人：走向海外，有哪些利弊及风险？

邓浩志：利方面，比方说满足了全球扩张的需求，吸纳国内投资资金购买，拿地成本更低，避开了国内的调控政策等等。弊方面最多的可能是不确定性，毕竟到了不同的国度，新环境、政策、法律、市场，甚至潜规则都需要重新适应。

彭澎：首先，有利于平衡国内房地产过热，有利于人民币国际化，有利于增强中国影响力，有利于提高中国房地产企业的国际竞争力。但有可能导致国内资产外流，房地产泡沫外流，引发当地人反感。风险是，房企对国外市场不那么熟悉，管理模式、管理人员、语言风俗等可能不适应；中国人成为主要购买力，有形成“鬼城”的可能。

后来会有更多追随者？

主持人：对已经走向海外的房企，有哪些建议？

邓浩志：他们是吃螃蟹的人，我们都是旁边看热闹的。但他们的成功经验将照亮后来者之路，我们都要向他们学习，未来会有更多追随者。

彭澎：建议收购项目与新开发项目要协调发展，前者有利于融入当地社会。此外，新项目最好吸引华人移民入住，多选择华人多的国家和城市，适当吸收当地营销人才，加强法律顾问工作等。

[新闻背景]

年初至今，续碧桂园、万科、绿地及万达等房企踏足海外市场后，布局海外的国内房企再添新军。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地，地价款将在三年内分四期支付。该地块可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。