一线城市调控升级不管用

邓浩志接受《南方都市报》采访

供求矛盾不解决，该上去的还得上去。

——— 邓浩志

冬天来了，肯定是刮北风，都是房价涨幅过高惹的祸。

——— 朱欣苑

嘉 宾：方圆地产首席分析师 邓浩志（上）

经纬行研究中心总监 朱欣苑（中）

主持人：南方都市报记者 邓恒（下）

新闻背景

上海、深圳二套房首付提至七成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，年底前单价高于4万元楼盘不准预售，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式……近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。

调控再升级，北京做法更好

主持人：最近好像除了广州，一线城市的京沪深都有大动作，沪深二套房首付提高，北京计划推出大量自住型商品房等，这又是刮什么风呢？

邓浩志：谁让一线城市房价上涨过快，各地政府急于稳定民众情绪，于是再次集体表态，疾病乱投医的情况就再次出现了。

朱欣苑：冬天来了，肯定是刮北风，都是房价涨幅过高惹的祸。

主持人：这些大动作能完成年度调控任务吗？或者你最看好哪一个城市？

邓浩志：想都别想了，剩下两个月回天乏力，能保持房价不再继续涨已经不错了，除非再来粉饰数据。

朱欣苑：能完成的话就不会调控再升级了。北京做法显然更好，如果商品自住房未来能达到40%的比例最终落实，对控制房价涨幅来说应该是有效的。京沪是旧的思路，还是从抑制需求出发，结果是越调控越上涨，这已经被证实了。

大房企有业绩压力

主持人：对于“北京年底前单价高于4万元楼盘不准预售”的做法，感觉是不是和广州的做法很相似？你觉得会有效果吗？

邓浩志：和广州限价做法如出一辙，就是“皇帝的新装”的思路，大家都知道怎么回事，只剩下自我陶醉。

朱欣苑：不太提倡，因为它不是解决问题，而是把矛盾延后爆发。

主持人：就好像购房者说的那样：“预售证批不下来就不卖呗，越留到后面价格越高，最后反正是开发商不急购房者急。”

邓浩志：其实开发商比较冤，他们想卖房呀，大房企有业绩压力，小房企有资金压力。

朱欣苑：购房者说得很有道理，这就是加剧供需矛盾嘛。现在一线城市的房价因为需求量大还是还处于上升通道，而对于现金流控制得好的开发商确实也是这样，今年卖不了等明年再卖价格肯定涨了。

主持人：涨了也不怕，反正有双合同，广州目前就很流行嘛，不过北京这次来狠的居然直接叫停了哦。

邓浩志：双合同是对不合理的行政干预市场行为的嘲笑，只要取消限价行为，双合同自然会消失，但地方政府又希望拿限价作为房价上涨过快的遮羞布，给人感觉就是：行政强奸了市场后，还批评市场不懂享受。

朱欣苑：双合同出现就是因为限价，不去找根源，反而通过叫停来制止，我觉得从头到尾都是在扰乱市场秩序。

观望情绪会持续半年？

主持人：我听出来了，反正行政干预就是扰乱。但在行政干预下，京沪好像有不少“刚需”购房者的观望情绪已经出现了哦。

邓浩志：刚需出现观望，原因来自于价格上涨过快，这是市场反应的结果，和调控没有关系。

朱欣苑：这可不是行政干预的成果，应该是他们对后市发展的不同预期判断导致的行为，对于整个行业发展来说也是一个警示吧。

主持人：但事实上，还是有不少购房者担心这次观望又会持续多久？

邓浩志：我觉得应该会持续半年左右吧，供求矛盾不解决，该上去的还得上去。

朱欣苑：我倒认为不是观望能持续多久，而是目前市场的支付能力它的消化要多久。目前房价比较高位，超出了很多人的实际支付能力，但只要能力一足够，大家还是会买的。