南站新规划，空中楼阁虚得吓人

邓浩志接受《南方都市报》采访

    在很多人看来，南站是重要的交通枢纽，并非适宜居住。但近期相关政府部门逐步加大该板块的教育、医疗等配套建设，这无疑将提升该板块的居住功能。据最新消息，广州南站商务区将新增38所学校，同时，减少地下开发空间，政府促进综合新城居住气氛的决心可见一斑。

将新添教育医疗配套

    近日，广州市城市规划委员会第十八次会议通过了《广州南站地区核心区城市设计优化及控制性详细规划》。该规划指出，广州南站商务区将新增17所幼儿园、15所小学(包含2所九年一贯制)、6所完全中学共38所学校。此外，本轮规划还设置了2所医院，1所综合文化活动中心，3所文化活动中心，1所图书馆，1个体育中心。

根据新规划，广州南站的整体规划将由此前的“一带两轴三区”调整为“一心、两轴、六片区”。在定位上，相较于之前的“华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区”这一定位，广州南站总体定位将拓展成为华南商贸中心———枢纽乐享活城·岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。

    交通优势是南站最大的优势，未来将形成“5高铁+5地铁+3城轨+4快速路”的黄金交通格局，目前在华南片区已规划有武广、贵广、南广、广深港、广东西部沿海铁路5条高铁以及广珠城际、广佛城际轨道交通环线、广莞惠城际3条城际轻轨；地铁方面，目前已经开通的广州2号线，以及规划中的7号线、18号线、20号线和佛山2号线5条地铁在南站均设有站点。

大幅减少地下开发空间

    据了解，最新规划减少了居住用地和地下空间的开发强度，增加了工业、公共服务和商业用地。

根据最新修改规划显示，广州南站商务区居住用地由原来的476.28万平方米减少至418.88万平方米，减少57.40万平方米，而公共服务和商业用地则从原来的1059 .52万平方米增加至1615 .45万平方米，增加了555.93万平方米，将近50%的面积。

    地下空间开发方面，在此前的规划中，广州南站号称要建设总建筑面积逾100万平方米的“巨无霸”地下空间。根据本次修改后的规划显示，南站商务区地下空间建筑面积将由原来的149.9万平方米减少至65.6万平方米，减少了一倍多的建筑面积，开发强度大幅降低。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，建造地下空间成本较高，而且目前还没有必要建造这么大的空间。而在地上的交通枢纽，则需要地上综合的配套和规划发展。

数据显示，广州目前已建成的珠江新城地下空间耗资18亿元，规划中的南站地下空间和国际金融城地下空间的预计投资总额均超过40亿元。

    此外，广州公布了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》，首次明确了已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准：地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。

    满堂红市场研究部高级经理周峰认为，地下空间本身的建造成本就比地上要高，且之前补地价的话题搞到发展商对此类项目的开发存在顾虑，现在政府修改地下空间的规划，是为了减轻有意向参与开发南站的企业的负担。

已开发房地产项目相对较少

    从规划定位来看，广州南站地区的核心功能和价值点就在于“亚洲最大客运交通枢纽”这一点。与南沙板块相比，广州南站拥有无可比拟的客运交通条件，业内人士分析认为，未来广州南站的楼市兴旺程度或许会超过南沙楼市。

    但目前广州南站板块已开发的房地产项目相对较少，在售的两个楼盘为商务公寓或商住综合体。其中敏捷时空一号主打平层公寓、LO FT复式公寓，目前只剩少量商铺在售。奥园越时代一期公寓已售罄，价格为平层1.8万-2万元/平方米、小复式2.3万-2.4万元/平方米；二期预计年底前推出，为48-100平方米LO FT公寓以及30-188平方米二层连通临街商铺。

而据记者了解，目前南站周边的板块中，市桥板块的一手房价约在1 .5万-1 .8万元/平方米，而较靠近中心城区的华南板块一手房售价则为2万元/平方米左右。

专家观点对对碰

满堂红市场研究部高级经理周峰：

南站有投资及居住价值，但需等待

政府是蓄意要通过一系列的投入，把南站打造成有别于广州火车站及火车东站的另一个交通枢纽品牌。

而最近几年，在广州买房的客户中，超过65%都是外地人，外地客户对广州的地域概念并不算很强，故只要南站的规划配套能做到相对的完善，不排除3- 4年后会成为一个新兴的宜居宜商板块。

但现在，南站还仅仅是一个中转站而已，该板块有投资及居住价值，但还需要等待。

地产经济学家邓浩志：

新规划或是一个“利好包装”

就南站近期的修订规划而言，尚处在计划阶段，什么时候落实尚不得知。目前，广州有9个新城，能投入多少资源及资金建设南站还是个疑问。同时，逾30所学校的概念有点大，南站目前人口远没有这个需求，计划有点不切实际。南站的新规划对楼市产生的影响可能比较小，一方面新区新城规划太多，大家都觉得不新鲜了；二是所说的内容有点高大全，不接地气，市场是否相信都不一定；三是南站是广州土地市场较冷的区域，去年经常流拍，所以说不定新规划出台是政府为提振开发商拿地积极性的一次利好包装行动。