投资写字楼，地段不好等于跳坑

邓浩志接受《南方都市报》采访

 住宅“限”字当头，写字楼逐渐成为调控下的“新宠”。近两年，广州涌现多个写字楼项目，成交相当活跃。近期，甲级写字楼较少的江南西板块，也将出现超甲级写字楼，该项目集商业、办公于一体，目前已成为投资客关注的热点。

  写字楼成交单价创新高

  “限购、限价”以来，不受“限”字影响的写字楼市场逐渐成为投资者关注的焦点。据高力国际统计数据显示，去年至今，亚洲区写字楼租赁市场信心指数一直在50%以上波动。同时，租金走势预测分类指数超50%，表示高力国际的写字楼租赁代理看好未来写字楼租金仍会上扬。相对而言，客户对写字楼需求的分类指数更为强劲，从年初起一直保持在60%以上。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示，数据反映出写字楼租赁市场前景仍被看好。

  广州知名房地产专家韩世同分析，限购限贷政策导致投资资金无法进入住宅市场，只能转移流向其它地方。同时，部分写字楼项目销售情况理想，开发商加大投资力度，使得投资者也把资金投向写字楼市场。

  “不动产较为保值，而且又有一定的升值空间。”地产经济学家邓浩志认为，投资者在住宅投资市场受限后，依然偏爱不动产市场。

  而近年的成交数据也证明了这一点。据网易房产统计数据，去年广州一手包含公寓在内的写字楼共实现网签11865套单位，成交量同比前年大涨79 .8%。同时，整体均价同比涨11%，达22653元/平方米。值得注意的是，该平均价格包含大量均价较低新建成的郊区项目，因此市区写字楼的实际成交价格以及涨幅可能会更高。

  此外，写字楼的成交单价更创新高。南丰智库发布的《2012年广州甲级写字楼市场年度报告》显示，去年越秀区首次出现了超高价位的写字楼成交纪录，该区的步云天地网签的34套展贸式写字楼，均价高达53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凯广场成交单价破5万元大关，一举刷新广州纯写字楼市场的成交纪录。

  南丰智库预测，广州优质写字楼可售楼盘并不多，对目前广州写字楼高供给量的吸纳将起到极大的促进作用。因此今年有更多的资金可能会流向写字楼市场。

  市场看好房企争推

  在强力的市场支持以及良好的市场预期下，各大房地产企业也高度关注写字楼市场这一领域。

  从供需关系来看，南丰智库调查报告显示，去年四季度末未售套数为18801套，未售面积3321645平方米。广州去年全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%，全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%。

  有业内人士认为，以广州的经济实力以及发展前景，高层建筑突显出广州的土地价值所在。开发商乐意建高层写字楼，也表示市场看好未来该领域的发展。而广州有能力也有需要容纳一定数量的写字楼以满足日后的高速发展。

  同样作为一线城市，其实广州目前的超甲级写字楼数量仍然有限。据《2012年摩天城市报告》，国内几大城市已经建成并封顶的200米以上超高层建筑，上海以44个的总数排名第一，广州22个，只有上海的一半。未来200米以上的超高层建筑上海将有61个，而广州将有57个。

  从新建项目所在地区来看，2012年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在珠江新城、体育中心、东山越秀区域，包括保利中达广场、富力盈凯广场、高德置地广场、富力盈通广场、恒大中心、邦华环球广场、天銮等项目。而地区成交数量统计上，主要成交量也集中在珠江新城等地区。

  江南西罕见甲级写字楼

  值得关注的是，传统的大商圈虽然配套成熟、人流密集，但是受到土地供应等客观条件限制，传统商圈罕见有全新的超甲级写字楼项目。

  地产经济学家邓浩志认为，写字楼集中在某几个新区域，与政府的规划相关。政府推出的商业地块不多，就直接导致了这些区域新建写字楼稀少。

  记者了解到，江南西是目前广州市发展最早并且最成熟的商圈之一，该地不仅商铺林立，有广百新一城、江南新地、万国广场、海珠购物中心、摩登百货等大型购物广场，而且交通方便、人流量大。

  而江南西商圈的历史也是辉煌的，曾获得“全国商业示范社区”称号，其江南西商业街更有“河南北京路”之美誉，被评为“全国购物放心一条街”与“全国维权打假消费者满意一条街”。

  随着《珠三角改革发展规划纲要》的实施，海珠区的城市地位大大提高，未来将发展成为广州市的城市副中心。江南西商圈已经被纳入广州市未来十年商业网点发展规划，成为广州市重点商业网点之一。

  但是，该区域的写字楼状况却与江南西经济地位不相匹配。江南西目前的甲级写字楼并不多见，而超甲级写字楼更是凤毛麟角。从新浪房产网站看到，该区域的写字楼大都建于1995-2003年之间，且大部分都只租不售。

  这一局面即将迎来改变。富力地产继推出富力中心、盈凯广场、盈盛广场、盈通大厦、盈丰大厦等多个超甲级写字楼项目后，将在江南西推出超甲级展贸商务“富力天域中心”。

  富力天域中心月底开售

  据了解，富力天域中心依照超甲级5A的标准建设，定位为智慧创业型高端写字楼，总占地1.8万平方米，总建筑面积约13万平方米，共有40层。其中裙楼商业面积约6万平方米，将建成大型一站式购物中心，裙楼上方规划为超甲级写字楼，总建筑面积约5万平方米。

  记者了解到，该项目位于江南西的核心地带———海珠区江南西路与江南大道中交会处。作为地铁上盖物业，连接地铁二号线江南西地铁站，紧邻江南大道、江南西路等主干道，周边还有众多公交线路。

  项目负责人介绍，写字楼的户型面积为87-1800平方米，可让业主随意间隔，灵活方便，实用率达70%。“针对旧式写字楼的楼内交通问题，富力天域中心内有10台智能分区的极速豪华电梯，梯速最高为4米/秒。”

  同时，富力天域中心还是海珠区唯一的“一站式立体购物中心”，周边就有成熟的商业市场，吸引广州各地的市民前来购物，而富力天域中心更能坐享这人流优势。

  “超甲级展贸商务为富力天域中心的最大特色。”项目负责人介绍，建筑采用广州市内港式楼上店概念商业楼体格局，创建展贸式商务平台，以及独创性的前展厅、后办公区设计，满足了定制行业的展览、销售双重需求。

  而富力天域中心另一独创设计———分段式写字楼商务系统，使得投资性专业商客、自用型升级企业以及大型国际级集团总部均能找到与之相匹配的办公环境。目前，项目的销售中心已经正式对外开放，吸引了来自社会各界的众多投资者前来参观咨询。

  同时，该负责人向记者透露，富力天域中心预计在10月26日就会开始正式销售。但项目的裙楼商场会由开发商持有，写字楼部分可以接受消费者认购。目前，消费者可享受2.8万抵10万优惠，且目前进行诚意登记还有8.9折，预计折后价相当于2.7万-2.9万元/平方米带精装修。

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  富力地产在C B D拥有18大商业项目

  富力地产产品虽以住宅为主，但一直在写字楼市场耕耘。据了解，珠江新城出让建筑开发用地780万平米，其中商务用地开发量大概在450万平方米，富力地产拥有18个地块，整体约120万平方米的开发量，占30%。

  目前，富力地产在珠江新城18大项目，涵盖世界顶级酒店、大型超甲级写字楼、酒店式公寓、购物中心等多种业态。已落成物业包括五星级酒店物业富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店；超甲级写字楼富力中心、富力君悦国际、富力盈泰广场等；酒店式公寓有富力爱丁堡、富力公园28等。在建物业包括超甲级写字楼富力盈凯广场、富力盈通大厦、富力盈耀大厦等。

  不少业内人士指出，在珠江新城，富力地产以酒店、写字楼、公寓等联合开发的模式，既优化了城市的业态结构，又构筑了区域产业的多样性，开创写字楼投资先河。

  据了解，富力中心全面交付使用，是目前广州市除西塔外租金最高的项目，目前平均整体租金250元/月·平方米，最高租金350元/月·平方米，整体出租率超过90%。

  目前，广州珠江新城中央商务区域众多超甲级写字楼已相继落成并投入使用，但80%以上只租不售。

  分析

  回报率为8%-10%则适宜投资

  公开资料显示，富力天域中心附近写字楼租金10 0 -12 0元/月·平方米。据戴德梁行市场专业人士介绍，目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%-10 %之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。

  有房地产专家表示，海珠区大部分写字楼在户型设计等相对落后，江南西板块及周边企业较多，有着较强的办公需求，而富力天域中心的面市能有效地填充市场空白。

  邓浩志提醒，整体来看，写字楼的投资回报率比住宅高。但需要注意的是，不同项目的投资回报差距很大，投资者要慎重做选择。