广州房价渐升，何时该出手？

邓浩志接受《信息时报》采访

近期广州楼价连创新高，据有关统计显示，7月广州一手楼签约均价为15715元/平方米，环比上涨4.20%，同比上涨10.44%。据记者了解，随着楼价逐月上涨，不少市民纷纷抱怨“年初看中的房子，现在就买不起了”；而不少二手楼业主则处于“要不要等房价再涨一点才出手卖房”的纠结当中。

　　一手楼市

　　7月均价：15715元/平方米

　　据经纬行研究中心监测显示，7月广州十区楼市签约均价为15715元/平方米，环比上涨4.20%，同比上涨10.44%；十区两市楼市签约均价为13183元/平方米，环比上涨5.38%，同比上涨5.09%。

　　业界分析，除了增城新货旧货均保持持续旺销外，其他区域的成交多是靠上月及本月新货推售的项目支撑，而在售楼盘余货成交已现乏力，其中尤以中心区最为明显。随着房价的持续攀高以及限价导致的额外成本打击，部分买家入市的步伐已有所放缓或者进行购房区域的转移。

　　买家心态：弃大买小

　　目前记者身边不少仍在为买楼发愁的朋友都觉得，楼价又涨，现在若不买，以后更买不起了。而一些手上有多余资金的资深投资客则认为现在政策不明朗，并不适合投资房地产。记者发现，目前热销的楼盘主要是一些刚需产品丰富的楼盘。比如碧桂园凤凰城“星荟”样板房开放以来，仅一周时间便有过万人前来参观，其小户型单位是市场稀缺产品，低总价能满足刚需一族的需求。不少买家表示，买不起市中心的大面积单位，就改去近郊买小面积产品。

　　专家建议：刚需买家现在可出手

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，刚需买家现在可以出手购房。原因一是广州住宅供不应求局面是长期趋势，每年10余万套新增一手住宅和每年新增50万以上的人口加上大量改善型需求，市场供不应求长期存在。二是中央定调下半年不会严调楼市，房企再融资重新放开，短期内不会有打压楼市的政策。三是地王频现，全市的估价系统都在重建当中，个别区域不排除价格有较大幅度提升。不过，投资客还是需要谨慎，目前房价已经上涨了不少，还能上涨多少不好说。而二手交易税费高企，“20%个人所得税”不排除某天重新登场。

　　二手楼市

　　7月均价：20302元/平方米

　　尽管7月一手楼市成交量环比下降，但实际上市场中需求释放的程度并未降低，在二手楼7月网签量继续走高的情况下，二手楼价稳中有升的势头并未发生转向。来自合富置业的成交数据统计，7月广州整体二手住宅成交均价为20302元/平方米，环比6月出现2.2%的升幅，同比去年7月份出现23.2%的升幅。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，二手楼价升势持续的状况，一方面归因于市场在看涨预期的驱动下，买家入市积极性并未出现下降，市场上仍存在大量刚需购房需求有待释放；另一方面部分业主看好后市而出现惜售或转售为租的情况，令市场新增放盘量出现环比少增的态势，据合富置业的统计数据，在7月初市场新增放盘量即比6月初少增7.6%。

　　卖家心态：相互攀价

　　目前二手楼价已超过了20000元/平方米，卖家心态越来越强硬而买家心态各有不同，比如有些买家买涨不买跌，有些买家因为楼价高涨最终放弃买楼。合富置业西华分行主管叶仲轩表示，以越富广场为例，业主对市场非常有信心，通常都以高于市场价的价格放盘，基本不议价，即使有买家因价格太高而减少看楼量，业主仍然对自己的物业抱着“皇帝女不愁嫁”的心态，短时间未能成功出售的物业，业主会转卖为租。青睐越富广场的买家，以首次置业为主，如碰上放高价的业主，由于资金实力相对较弱，买家也不具备追价的能力，只能另觅合适的物业。

　　业内资深专家龙斌表示，广州“地王”或高价成交土地的现象频现，这一方面提高市场预期，增强买家入市的意愿；另一方面促使业主的心态更为强硬，“地王”周边板块如海珠区的南洲板块以及白云区的同和、白云大道板块，业主叫价普涨5%~10%，个别业主甚至相互攀价。

　　专家建议：业主可到年底再放盘

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，以满堂红的成交数据为例，今年7月全市二手住宅套均总价为143万元/套，比6月的138万元/套上升了5万元/套，但在过去的半年时间，二手套均总价只是从1月的131万元/套起步，故最近一个月的涨幅抵得上过去半年的涨幅。小业主大幅提价，更多是对目前市场上一手住宅供应量减少的“补充动作”，按这种趋势发展，今年剩余的几个月，二手楼价仍旧会处于“上升通道”内。如果业主不是急于周转资金，建议可以持有到年底再放售，到时候成交价会比现在再有7%~9%的涨幅。此外，目前银行仍旧手紧，业主要找到合适买家的难度有所增加，但年底前银行必须使用完本年度的信贷额度，故不排除届时能有买家接受更高一些的楼价。

　　案例

　　买家陈小姐：去年底看中的房现在买不起了

　　在广州从事媒体行业的陈小姐准备今年结婚，她从去年年底开始看房，但直到现在还没有成功买到心水婚房。

　　去年年底，位于广州番禺的万科欧泊开盘，陈小姐去看房时了解到其售价是15000多元／平方米，当时看中了一套约97平方米的南向小三房，总价约146万元，首付要给三成。由于当时陈小姐和家人还想看看别的区域和楼盘，就没有买。想不到上个月陈小姐倒回去看万科欧泊的新组团，最便宜的一套北向小三房价格已接近24000元／平方米，总价接近230万元，而且，要买该房必须签两份合同，即装修合同和购房合同，其中装修合同涉及的近30万元款项不接受贷款，购房合同涉及的约200万元要给三成首付，这导致买房总体首付成本提高。最终，陈小姐不得已放弃购买该楼盘，转而去看番禺区的一些二手楼。

　　卖家乔女士：阴差阳错卖不了楼反赚50万

　　今年5月，广州市民乔女士想将其位于宝岗大道的一套面积为102平方米的小三房单位出售，以便为家庭再买一台车，于是通过中介找到买家刘先生，双方谈定成交价为230万。没想到，买家刘先生后来因家庭原因没有买成。对于这件事，乔小姐觉得很懊恼。不过，事隔三个月，就在上周，有中介又打来电话，说有买家看中了乔小姐的房子，愿意出价280万元，这让她着实惊呆了。后来陆续又有几个中介打来电话称，买家报价280万元左右。乔小姐告诉记者，真庆幸上次没有卖掉房子，否则自己少赚了50万。不过，现在她也纠结，这房子是现在卖呢，还是过几个月等多赚一点再卖？

　　记者观察

　　楼市的答案永远在自己身上

　　“房价已处在高位，现在能不能买房？如果买了会不会变成最后一棒？”无论是楼市牛市还是熊市，总有人在问要不要买房。其实，楼市的答案永远在买房者自己身上。

　　笔者认为，未来房价涨还是跌主要取决于四大因素，分别是：钞票还要印多少、房产税要征收多少、土地制度会不会有改革，还有就是会建多少保障房。其实投资者无论买不买房都要缴纳一定的税费，通货膨胀是“暗税”，房产税是“明税”，到底买不买房应该看哪个更划算。

　　对于普通购房者而言，别指望房产带来多少财富的增值，自住永远都是核心要求，这是购房的基本出发点。如果你只有一套自住房，即便房价涨了，你又不能卖房。至于投资者和投机者，更应该注意风险，一旦房产税普及，或房价下跌，手握多套房或陷入进退两难境地。