政府频卖高价地短期楼价难言降

业界认为，在完成年度“限涨”压力下，地方政府仍疯狂推高地价，或是因为地方财政面临的问题更大

邓浩志接受《南方都市报》采访

楼面地价超1.4万元/平方米的万博“地王”风波尚未平息，广州番禺万博板块又将推出三宗地块，楼面起始价直逼“地王”价。这不禁让业内人士惊叹：未拍就已有“地王”风范了。同时，还有人直呼，地方政府如此高地价卖地为哪般？

  政府疯狂卖地　高溢价率不断出现

  “地王”无疑是今年最为热门的词汇，更是对地方财政收入贡献较多的“英雄”。

  记者从广州市国土局网站上了解到，上半年广州通过招拍挂方式挂牌出让地块共82宗，成功交易71宗，同比涨73.17%；土地出让面积达453万平方米，土地出让收入达307亿元，远超去年上半年的95亿元。

  从广州近几个月频繁出现的“地王”来看，高溢价率不断出现。5月份，广州连续出现三个“地王”，楼面地价最高达3.5万元/平方米。 7月8日，荔湾一宗商业地块被万科以近每平方米2万元的楼面地价拿下，成为该区新地王，溢价率达96.4%。

  本周，番禺万博板块又将推出三宗地块，楼面起始价直逼该区域“地王”价。公开资料显示，其中两宗住宅用地起拍楼面地价直逼1.4万元/平方米。另一宗商业用地为4月15日曾挂牌出让的万博商业地块三，在叫停拍卖后重出江湖，起拍楼面地价由早前的5745元/平方米，飙升至1.2万元/平方米。

  下半年广州的土地供应量也相当大。从《广州市2013年建设用地供应计划宗地表》可看到，今年尚未出让地块共69宗，总面积达434.8万平方米。其中，商业用地占比较重，总面积达243.5万平方米，主要集中在金融城二期与白云区民科园商业地块。而即将推向市场的居住用地总面积有184.7万平方米。其中位于中心六区的居住用地占了多数，达到166.9万平方米。

  类似广州大幅推地的现象，在其他城市同样出现。相关数据显示，上半年，全国306个城市共交易土地15493宗，平均溢价率为14.8%(去年同期这一数字为5.1%)，获得土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中，北京、上海、广州三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近去年全年1934.92亿元的水平。

  据国土资源部下属中国土地勘测规划院近期发布的《2013年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，今年三季度土地供应将逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，市场出现高价地的可能性依然存在，土地市场上升的态势不会发生根本性变化。同时，报告中强调地价上涨的动力仍然存在，土地市场高溢价风险值得关注。

  推高地价迫于政府财政压力？

  地价被推高，周边房价也会面临被推高的可能。有业内人士指出，两者皆重，只能取其轻，在完成年度“限涨”压力下，地方政府仍疯狂推高地价，或许是因为地方财政面临的问题更大。

  记者了解到，自2002年开始，中国各地方政府的土地转让收入呈现上涨态势，由最初的由283亿元迅速上升到4071亿元，年均增长幅度接近40%。

  国土资源局及财政局数据显示，广州2012年土地收入达412亿元，其中，市本级土地出让金收入220多亿元。而2012年广州全市一般预算收入1088亿元，广州市本级一般预算收入为506亿元，广州市本级土地出让收入来源约占到财政收入的43.5%。

  显然，土地转让收入早已成为了财政收入的重要来源。城市的公共设施建设需要政府大量的资金投入且无中短期收益，卖地赚钱成了政府解决资金问题的快捷途径之一。

  有业内人士指出，到今年年底，众多城市将有大量债务到期，地方政府面临较大偿还压力，这是地方政府的卖地行为显得更为迫切。

  “今年广州各区的土地交易价格不断被刷新，从目前来看，要完成476亿的卖地任务似乎已非难事。”有地产经济学家指出，其他一线城市或大同小异，完成全年年度土地供应目标或不在话下。

  “面粉贵过面包”现象或持续上演

  大型开发商资金充裕或许是拿地的重要原因。万科总裁郁亮公开表示，万科现金流充裕，或许是目前国内地产行业中资金最充裕的。而万科一季度的财报也证明了这一点，公司货币资金高达522.59亿元居全行业之首。

  如此充足的流动资金，自然让万科在拿地时有足够的底气，半个月内，累计百亿相继在重庆、上海、广州创下新“地王”。万科公司甚至表示，接下来地方推地会更多，四季度拿地机会更大。

  其实，1到6月份，积极拿地的企业并非万科一家。同样作为大型房企的绿地地产、恒大地产亦表示自身资金状况良好，有支撑公司继续拿地发展的能力。最近各地城市推出的地块也基本上被中、大型房企所拿下。公开数据显示，前十大的房地产企业新增土地储备达到4012万平方米，比去年同期增长29.7%。

  土地市场的热闹非凡，也大大增强了房企推货及市民买房的信心。据中国房地产测评中心的数据，虽然上半年一线城市商品房均价有所上涨，但全国商品房销售面积合计高达5.14万平方米、同比增长28.7%。

  合富辉煌市场研究部称，广州将出售的中心区优质地块较多，预计仍会出现较高溢价。商业用地亦不逊色，重点打造的商务新区也有多块土地出让，“面粉贵过面包”的现象或持续上演。

  短期内，地王诞生将直接推高房价

  房地产专家邓浩志分析，短期内，“地王”不断诞生与大量的土地拍卖将直接推高房价，对房地产市场造成负面影响。但从长远来看，大量的土地流向市场，让开发商有充足的土地进行地产开发，从而使市场有持续的住房供应，对维持房价的整体水平的稳定有着积极作用。克而瑞研究中心在2013上半年的报告中则指出，虽然土地供应增加，但住房供不应求的局面难以缓解。尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。

  但也有不同的观点。华泰证券在研究报告中预计，今年全年房地产销售同比将呈现前高后低的走势，三季度成交环比下滑的概率较大，而第四季度受益于推盘的放量，销售有望继续攀高。同时，随着土地和商品房供应提高，土地的溢价率和房价的涨幅都将趋缓，从而减轻行业的政策压力。

  地产调控力度可能进一步收紧

  值得关注的是，在开发商积极拿地的同时，有众多的土地处于长期闲置的状态，当中为数不少土地甚至是昔日的“地王”。国土部法律中心公布的数据显示，截至2012年底，中国未开工地产用地达到14.45万公顷。从数据中可得知，仍有大量推出市场的土地处于闲置状态。在楼价历年攀升的局面下，资金充足的地产商即使将大量土地闲置，仍可在土地价格上涨中获得巨额收益。

  克而瑞研究中心分析师李莹表示，去年下半年的经济增长主要依靠政府的投资来拉动；然而今年下半年，地方政府正式面临债务方面的压力，大量投资拉动经济的模式难以持续。若继续套用过去的模式，政府将面临严重的债务风险，直接威胁经济安全。而面对房价继续上涨的压力，克而瑞认为，政府对地产的调控力度存在进一步收紧的可能性。房企也将面临着众多不明朗因素。而随着国家对闲置土地的处理手段日益加强，开发商难以像过往那样把拿到的地块闲置以等待未来的房地产市场明朗。

  【数说】

  广州去年土地收入达412亿元，其中市本级土地出让金收入220多亿元。而去年全市一般预算收入1088亿元，市本级一般预算收入为506亿元，市本级土地出让收入来源约占到财政收入的43.5%。

  上半年，全国306个城市共交易土地15493宗，平均溢价率为14 .8 %(去年同期这一数字为5.1%)，获得土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。

  专家说法

  为完成年度限涨任务 第四季度广州或出台更严厉“三限”措施

  在近期业界的一次讨论会上，几乎没人怀疑广州可以完成限涨7.5%的年度房价控制指标，同时又几乎都认为下半年房价还会涨。但地价、房价继续涨又能完成房价控制目标，玄机在哪里？

  广州市社科院研究员彭澎认为，估计在最后一个季度会出台更严厉的“三限”措施，这样在数据表上很有可能完成年度房价控制目标。但民众是感觉不到其影响的，也就是说，这种目标完成值是虚假的。邓浩志也指出，现在地方政府直接制定价格，高了不批，再高了根本不准你签，甚至不准你卖。