4月全国房价普涨 国五条变“空调”

业界称，调控面临失效窘境，当供应大于需求时，高房价才会得到有效抑制

邓浩志接受《南方都市报》采访

   若按套均100平方米计算，理论上2005-2012年8年间上海新增住宅供应约87万套。根据2010年第六次人口普查的数据，上海共有家庭户825万户，但在8年间，新增住房供应套数仅占常住家庭户数的11%。北京、广州、深圳也是如此。

  ——— 克而瑞分析师杨晨青、董妍

  和部分人猜测的一样，4月份多城房价没能随地方版国五条的出台呈现大幅度下降的现象。据国家统计局5月18日发布的数据，与3月相比，70个大中城市中，价格持续上涨的城市有67个，持平的城市有1个，仅有两城市的房价下降。业内人士认为，全国房价仍“涨”声一片，支撑高房价的豪宅市场或面临政策风险。

  4月70城仅2城房价下降

  即便在政策调控之下，全国房价仍“涨”声一片。5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市房价情况。数据显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。

  环比看，新建商品住宅价格下降的仅有2个城市，为唐山和呼和浩特；房价持平的城市1个，而上涨的城市高达67个。涨幅最高的是广州，为2.1%。上海涨幅为2%，北京和深圳涨幅均为1.8%。相比去年4月，涨幅仍然很高，北京、上海、广州、深圳等一线城市涨幅均在10%以上，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个；同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟在接受新京报采访时表示，尽管4月份70个大中城市房价上涨的势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数比较多，房价上涨预期尚未根本性解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。

  但数据也难免有不对称的时候。就广州而言，广州市国土房管局近日公布的4月全市网签数据显示，广州市辖10区网签均价为16374元/平方米，虽然同比仍然上升18.4%，但环比已下降2.6%。针对广州指导房价可能存在不公开、不透明情况的质疑，广州国土房管局相关负责人强调，广州自4月24日起严格实行网上价格备案，由房屋管理系统自动读取、自动审核每一个项目的指导价格，以“机器管事、机器管人”，杜绝个人自由裁量，杜绝权力寻租。

  有资深业内人士指出，由于不同的机构或单位的统计方法不同，在数据方面难免有出入，为了解决这个问题，应该把数据拉得更长，以年度来计算。“不可否认的是，从年度来看，两者统计的结果是一致的，都是‘涨’字当先。”

  调控政策“外紧内松”热钱涌入

  为什么调控重压楼市，4月67城房价仍呈现整体上涨的态势？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“二手20%个税”政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致量平价涨的结果。

  京沪广深四大城市的房价上涨幅度远超其他二三线城市。中原地产市场研究部总监张大伟表示，虽然一线城市都执行了较严格的限价政策，但整体市场购房者的预期还未改变，而且在国五条细则落地的城市中，除北京较严格外，其他一线城市落地细则力度较轻。“2012年以来调控政策‘外紧内松’，政策层面微调刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐好转，基本面好转势必会带动价格坚挺，甚至出现涨价的现象。”张宏伟分析认为。

  除此以外，不少人认为，导致房价持续上涨的最根本原因是“货币供应量增加，导致市场热钱流动性宽松”。央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，1-4月份中国国内M 2同比增速分别为16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。而从国外环境来看，5月7日，澳大利亚联储货币政策会议决定降息至2.75%。此前的5月2日，欧洲央行决定下调欧元区主导利率25基点至0 .5%的历史新低。一天后，印度央行宣布今年第三次降息，将基准利率下调25个基点至7.25%。

  张宏伟称，国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松、欧盟与澳大利亚等地区的降息、美国与日本等国货币滥发等，这些内外因素不可避免地使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显，最终将诱导中国新一轮资产价格上涨，尤其是房价的上涨。

  需求大　刚需产品一枝独秀

  在高价房限售、限签等影响下，广州豪宅市场近期一度陷入泥淖之中。据记者粗略统计，4月份以来，广州有超过20个项目没有拿到预售证，有的项目即便获得销售许可，网签仍频频受阻。

  克而瑞分析师杨晨青认为，豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中。虽然大部分地方政府对待国五条政策消极的态度使得本次国五条的调控力度已明显弱化，甚至面临失效的窘境，但正因如此，下半年新一轮政策加码的可能性较大。“中高档项目必定仍然是重灾区，所以未来豪宅市场是否能延续当前热销的势头，还要看政策面因素。”

  相对而言，刚需产品却能一枝独秀。从多城刚需产品的销售情况来看，占比较大。广州近期开售的多个刚需项目如中海誉城，受到市场的追捧。克而瑞分析师董妍分析，自2010年被称为史上最严厉的一系列房地产调控政策陆续出台，高端产品市场即遭到重挫。直至2012年，中央用频繁的喊话替代了实质性的政策出台，部分地方政府则在频繁的喊话中利用公积金政策找到了突破口，刚性需求开始集中释放，中低端、小户型项目销售火热。

  “从需求的层面出发，刚需市场表现依然相对较好。以上海为例，2005年-2012年，上海商品住宅用地总共成交建筑面积8733万平方米，假设套均面积100平方米，则理论上8年间上海新建商品住宅市场共供应大约87万套，而根据2010年人口普查的数据，上海共有825万户，两相比较之下，即2005-2012年8年间，新增住房供应套数仅占常住家庭户数的11%。”克而瑞分析师杨晨青、董妍同时分析道，这种情况也出现在北京、广州、深圳等城市，这正解释了为什么在限购政策执行到第三年的情况下，一二线城市刚需市场依然能够保持有供应即有成交的局面，这样的状况在2013年无疑将继续维持。

  房价走势

  房价持续上涨或不可避免

  豪宅市场受压制的情况下，未来房价走势如何？

  张宏伟认为，从国五条及各地方政府版细则发布之后的影响来看，国五条细则发布前的二手市场“过户潮”就是为了规避20%个税的征收，发布后二手房成交受到了一定影响，当前几乎进入市场冷冻期，但这并不影响整体房产市场的热度。

  张宏伟分析，如在新房市场，“免税(20%增值税)”有可能成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。“国五条细则落地用力不平衡，通胀预期下房价持续上涨将不可避免，当前整个市场也难改投资房产进行保值增值的趋势。”

  “要从根本上解决房价上涨过快的现象，就要从根本上解决问题，那就是解决供需关系的市场核心问题：大量增加一手房供应量。”地产经济学家邓浩志认为，用市场杠杆来调节，当供应大于需求时，高房价将会得到有效抑制。

  购房建议

  早买总比晚买划算

  张宏伟认为，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。国五条细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可避免。

  因此，对于普通老百姓来讲，只要根据自身预算尽可能早地买房就可以，“早买总比晚买划算”是一个基本常识。对于准备结婚的人需要考虑生活成本的因素进行购房，在面积上，买90平方米以下的户型，可享受到公积金、商业贷款利率优惠，降低整体支出，此为最好的选择。