广州细则“限外”或损客两成

专家预测增城从化继续限价不限购，但20%个税可能会征收

邓浩志接受《南方都市报》采访

    前晚10点多，广州版“国五条”细则(下称“细则”)终在千呼万唤中出来。出乎大家此前的预料，细则并非想像中的“严格”。20%增值个税此次未予明确，表示细则仍待研究；而增城从化是否限购亦由相应地区制定。稍显严格的是，此次国五条严控非本市户籍人士买房，外地人未连续缴交纳税或社保满一年者、补缴社保或税单者均无法获得购房资格。

    满堂红研究部高级经理周峰认为，番禺、花都等区楼市成交都以外地客户为支撑，在二季度甚至整个下半年，整个市场起码有4成客户受影响，其中两成是被限外的外地人，还有两成是受心理影响。

紧外地人补缴税单或社保不能买房

此次广州细则出台，首先就拿非本市户籍人士开刀。

    根据细则，在穗府〔2011〕3号文基础上，从严、从紧执行住房限购措施。一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

    “这样是否意味着我们结婚后这一年多也不能在广州买房了？”前晚，守在电脑前的陈小姐在细则出台后表示“崩溃”。去年底，他追随清远籍男友放弃了在广州的工作到了深圳。由于深圳房价高，他们本计划今年回广州结婚买房，并在广州找工作，此前一段时间的周末，他们都在广州的番禺看房。陈小姐是佛山人，此前在广州曾工作一年多，但中间换了两份工作，社保断了一个多月没有缴社，“我在3月初咨询还可以买房的”。但此次细则，无疑是将他们划出门外。

松20%增值个税待研究　有专家认为可能很快会征

    “20%个税没提，天都光晒！”从上周开始，中联地产黄埔区负责人邱记华就不断找门路打听“内幕消息”，想知道广州细则对20%个税是如何界定和制定的。他说，如果20%个税确定，到时二手市场必受重创，自己的收入和饭碗也将难保。而此次细则，在他看来出乎意料地温柔。

    对于此前中央多部门曾强调的20%个税，细则表示为“将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。”

    地产经济学家，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，“20%个税表面上悬而未决，实际上将宽大处理，未来只会有极少数被覆盖。”周峰也认为，“我估计在未来一段时间内，都是按照1%的旧标准征收”。

但是，广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为，按照国家国五条，对20%个税有了明确的界定，从国家层面而言这20%的个税是铁定要征的。而此次广州细则虽未明确提及但也埋下了伏笔，“我觉得广州很快就可能会这么操作，这个税是肯定会征的，只不过可能对证满五年、房改房等存在一些区别性和差异性的对待，按原则基本上都是要征的”。

松增城从化未明确限购　低价房有利于拉低全市均价

在国家“国五条”出台后，增城从化一度被业内专家解读为难逃限购之手，亦引发两地楼市惊慌。然而，此次广州细则则明确由从化增城根据当地实际研究实施。

细则表示，“2011年以来，为切实稳定住房价格，从化市、增城市已经结合本市实际情况实行了新建商品住房限价等严格的房地产市场调控措施，房地产市场保持了平稳。2012年，从化市新建商品住宅成交均价6830元/平方米，同比下降3.5%。增城市新建商品住宅成交均价7265元/平方米，同比下降5.2%。“基本上，对限价、限购等措施的执行问题，“将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。”

“广州细则既尊重了上级又实事求是。从化增城不限购，两地低价房源的大量成交有利于广州完成调控任务。”邓浩志认为。

影响 二成外地客户受影响

“整份细则，最大杀伤力的就是对非本市户籍人士补缴税单或社保的限制”。在周峰看来，外地客户不允许补缴，包括番禺、花都等外地客户支撑的区域，在接下来的第二季度甚至整个下半年，都会被直接冲击。他认为，在短期内，整个广州市场起码有约四成的客户受到影响，其中至少有两成的客户有连续缴纳社保，只是断断续续地缴纳，以往可以补交，现在断了这条路了。而其他的客户，受到心理影响的作用比实际作用要大。

从化君源御湖城销售总监萧永表示，从化这两年的房子一直在降，尤其从化的支撑产业太少了。自从去年停了购房入户后，从化的本地客户占了七成，外地客户大概有两三成，大部分是在广州工作了几年的，“这次限外，影响大概就只有这两三成的客户”。

“最大影响首先是需求将至少滞后一年”。家和地产集团副总裁张建勋认为，以一手楼市而言，广州的外地客户大约占总成交量的10%至15%，以过去广州全年的成交量来看，这意味着全广州将有1万至1.5万套左右的一手楼要延期到一年，或将导致2013年广州楼市的总体成交量缩小10%至15%。

[观点]

张建勋(家和地产集团副总裁)：细则行政调控的色彩更浓

目前的政策趋势是从严从紧，限外会将外地买家压后到一年，我个人认为增城从化会继续选择限价。广州对单价超过3万的豪宅限签，这意味着广州高价房如果不接受指导，可能拿了预售证连网签都网签不了。总体而言，这次细则行政调控的色彩更浓。

邓浩志(方圆地产首席市场分析师)：高价项目限售和限签或成政府“杀手锏”

细则再提70小套型供应的问题，广州今年小户型供应的确紧缺，不过远水救不了近火，今年中小户型注定供不应求。非户籍家庭明确补缴社保无效，堵了漏洞也误伤了一些外籍买家。控制高价项目预售和签约将是政府完成年度目标的“杀手锏”，不用此招今年恐怕真不容易完成。