广州新国五条细则新政影响预判

    3.31日晚广州版国五条细则压线落地，总体印象调控力度较为温和，内容并没有北京版的严厉，一些备受争议的内容也根据了自身的实际情况制定，并没有刻意一味逢迎中央的态度。

一. 根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定2013年我市新建商品住房价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅

解读：

以往的房价控制目标与GDP增幅挂钩，而本次广州版国五条细则提出与年度城市人均可支配收入挂钩，可谓切实符合了广州的实际情况。一方面，人均可支配收入增长更加直接反应个人购房能力水平；另一方面，考虑到广州1-2月份的房价涨幅达14%，已超本年GDP的预计增长幅度10.5%。开局不久已经超标，未来完成的难度大。

但是，由于近几年广州人均可支配收入涨幅大约在11%，若以目前广州14%的房价上涨幅度，未来广州完成房价控制目标仍然十分困难，加之本次调控偏松，未来房价仍有上涨压力。本年房价控制目标难以完成，预计4月份以后广州房价仍会有5%-10%的上涨幅度。

二. 进一步严格执行商品住房限购措施，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

解读：

这个问题又涉及到了关于增城和从化是否会纳入限购。实际上，以目前两市的房地产发展状况来看，纳入限购的可能性不大。一方面，在2012年广州十区住宅均价上涨的情况下，增城和从化非但没有出现上涨，反而下跌了3%左右，房价并没有出现上行压力。另一方面，增城和从化已经公布了本年限价目标，房价仍属于可控范围。再者，增城和从化实施不限购政策有利于广州实现本年房价控制目标。由于增城和从化处于价格“低洼”地区，如果实施限购，成交量萎缩，低价盘成交减少，将直接拉升广州住宅均价，广州完成房价控制目标可谓难上加难。因此，两市没有必要实施限购，也应该不会实施限购。

而停止补缴社保可算是细则中影响力最大的一项了。虽然该措施对于外来投资者入市有阻扰作用，但是也难免会误伤真正有购房需求的人士。

三. 人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率

 解读：

其实调整信贷政策已经成为政府调控楼市的惯用手段了，而在经历了多轮楼市调控后也是成效渐微。因为经历了多轮调控后，机构投资者大部分已经撤出市场，目前市场上以刚需、改善型置业者以及家庭投资者为主。家庭投资者主要利用手头闲钱投资物业，使用财务杠杆力度不大，因此预计未来即便将二套房首付比例提至7成，利率提升至1.3倍，对市场造成的影响也不会很大。

四. 严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。加强土地增值税征收管理，加大对房地产开发项目土地增值税清算力度

解读：

细则还没明确指明具体的个税征收方式，但是可以肯定的有两点。一，肯定不会一刀切。由于按照差额征收20%的方式在操作上存在很多困难，实际也很难核算。像以往的房改房等相对较旧的房屋，已经很难核定原值，加上长时间产生的其他利息与成本等也很难清算。因此，最有可能是参照深圳的方法，对能够核定原值的征收20%差额个税，而其他则沿用总价1%征收转让个税。二，保留五年以上唯一住房免征的条件，保障改善型人群居住需求。

五. 要确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住房用地供应总量的70%，禁止容积率小于等于1的低密度住房用地供应。

解读：

在目前刚需旺盛的房地产市场中，保障中小型住房供应还是很必须的一个措施。而以往政府也一直有引导中小型住房发展，但难以取得预期成效，因此是很有必要重新强调的。但是，由于2013年住房供应还是以大户型居多，中小户型相对较少，即使是本次出台控制70%中小套型住房比例，也难以扭转本年住房供应的产品结构。因此，未来市场还是以大户型占比较多,中小户型依旧供不应求。

六. 预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售

解读：

实际上对高端住宅限售这项措施在2012年下半年已经实施，其对降低整体均价的作用可谓名副其实的“杀手锏”。政府通过对单价高的住宅实行限售限签的方式，使得高价楼盘签约量下降，中低价楼盘签约比例进一步提高，拖低整体房屋均价。因此，高端住宅限售更多的是政府调控均价的一个手段，并不能使房价实质性下降。而可以预见的是，调控力度越大，高端楼盘也越受影响，高端楼盘成交将受到更多的限制。

七. 市国土房管局要在近日公布2013年全市住房用地供应计划，该计划应高于过去5年平均实际供应量

 解读：

广州在近几年人口大幅增长，由此带来的也是庞大的居住需求。而目前房地产现状是需求与供给的不平衡，具体表现为住宅土地供应不足限制住房供给增长，住房供给不足难以满足住房需求。因此，要改变现状，关键还是要增加供应量。今年广州市住宅用地供应量为5.95平方公里，同比大幅增加133%，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里还要多1.47平方公里。虽然住宅用地供应有明显增加，但是值得注意的是，以往广州一直没能完成住宅土地供应计划。因此，供应量的多少不仅在于指标，更加需要关注的是指标完成的情况。切实增加住宅用地供应量，才能有效的增加供给。