广州房价今年涨幅不超10%

邓浩志接受《南方都市报》采访

广州市常务副市长陈如桂称广州房价涨幅不应高于G D P涨幅 南都制图：宋小伟

 “广州房价涨幅不应高于GDP涨幅。”在昨日的广州市政府新闻发布会上，广州市常务副市长陈如桂称，正在审定市“国五条”的细则，并透露如是重要信息。而今年广州市拟定GDP增幅目标为10%。

   此前一天，广东省出台“国五条”细则，对于引起市场恐慌的二手房差额征20 %个税的政策并无进一步细则，但明确指出广深珠佛四市将继续限购，并要求各地级市今年底前完成省城镇个人住房信息系统数据监测。业内对其严厉程度多认为“低于预期”。

   在发布会上，陈如桂还建议，“市民置业因为20%的征税可以考虑一手房”。

   广州细则即将出台

   在昨日的广州市政府新闻发布会上，广州市常务副市长陈如桂称正在审定市“国五条”的细则，并透露“广州房价涨幅不应高于G D P涨幅”。而今年广州市G D P增幅目标为10%。

   正如陈如桂所言，广州市房价相较于同为一线的北京、上海和深圳，可谓处于“价格洼地”。但今年1、2月份广州房价分别涨了10%和14%，“调控房价压力比哪个城市都大”。

   对于广州市提出的不高于10%的目标，业内多表示，既然提出来，广州市还是可能想尽办法完成目标。

   “从数字上控制，是可能实现的，具体做法可以通过限制高端住宅，例如限制珠江新城等高价楼盘的签约。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉南都记者，实际的操作上还是有很多难点。

   在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来，“粤新五条”细则不会导致广州、深圳、珠海、佛山房价暴跌，今年房价稳中有升。“首先是调控目的是稳定房价，不是打击房价，不存在暴跌的可能性。其次是市场上依然存在大量的刚性需求与改善性的合理需求，二手房限购会导致市场供应紧张，房价上涨的压力大。”

   值得注意的是，根据政策文件表述，各市将在后续上报价格控制目标，政策本身的操作性上存在调整空间。业内多认为不排除地方政府微调。

   “目前很难从广东细则中判断整体地方执行政策的力度。本轮调控的力度主要还是看京沪广深4个一线城市的落地细则。”中原地产市场研究部总监张大伟向南都记者表示，这一轮调控本身就是区别化对待，其实看广东各地情况也不一样，广州、深圳“肯定是大涨”，其他涨幅相对低很多。

   有接近市府的人士昨日透露，广州市细则“很快就要出台了，随时可做好准备”。张大伟对此认为，广州市府的政策颇为重要，“广东版国五条落地政策仅是一个原则性文件，内容无新意，对市场的影响也很小，整体后市走势还有待看广东各市级单位的落地细则力度。”

   广深珠佛继续限购

   25日，广东版国五条细则正式揭开面纱。作为地方细则的序幕，业内人士推测，本周以来各地细则也会陆续登台。

   广东版国五条细则在延续中央国五条规定的基础上要求广州、深圳于3月底公布房价控制目标；对房价过快上涨的地区，严格执行国五条个人所得税征收规定；广深珠佛四市将继续限购；并要求各地级市今年底前完成省城镇个人住房信息系统数据监测。

   对于广州、深圳、珠海、佛山四市继续限购的规定，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，此四市原本就实行限购，但部分城市限购程度较宽松，如珠海只限购主城区。根据国五条细则要求，此次限购将覆盖全市范围、一手房和二手房市场。杨红旭表示，在广东版国五条细则调控下，这四市的限购令将升级、扩大范围。

   全经联研究院研究员、全国房地产经理人联盟理事吴新坚则通过微博表示，此次限购升级对珠海楼市影响最大。他指出，“珠海本来常驻人口少，现在又全区限购，对珠海楼市必然利空。”此外，他表示，增城、从化属于县级市，不应该纳入限购范围。

   20%差额个税未明确化

   对于备受公众关注的二手房交易征20%个税政策，广东版国五条细则并无进一步细化，仅表示“对房价过快上涨的地区，严格执行国五条个人所得税征收规定”。陈如桂建议，“市民置业因为20%的征税可以考虑一手房”。

   然而此法是否吃得开？一位广东省知名开发商昨日告诉南都记者，这一税收政策对楼市是极大利空，目的很可能是为接下来开征房产税做铺垫。“开征房产税看来是不可避免了，目前施行20%差额个税的话，二手肯定会涌向一手。在供应不足的情况下，一手房价必涨。”

   方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示，此次广东省调控细则，“新意不大，没有具体执行细则。”他推测20%个税肯定不会一刀切，征收与否应该会根据城市房价，在征收对象方面也会差别对待。“不排除首套房5年以上不征个税，此外也可能划分多种区域征收。”

   易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，广东版国五条细则中所指“房价过快上涨地区”，即指广州、深圳两大一线城市，细则中明确要求广深两市严格遵照国五条对二手房差额征收20%个税。在杨红旭看来，执行20%差额个税是迟早的事，但具体如何执行，仍需坐等国税总局以及广州、深圳的细则出台。

   值得注意的是，除了二手房交易差额20%征个税未明确规定外，早前谣言四起的关于二套房房贷收紧以及房产税试点内容均未在广东版国五条中提及。

   房企必须适应

   房地产开发商对此次严厉的调控多深感委屈。有开发商直言，“是药三分毒”。

   昨日召开业绩发布会的保利和恒大地产均对调控下的楼市走势做了回应。保利地产董事长宋广菊表示，房地产行业调控应该成为常态，房企必须适应。恒大地产认为，民生地产顺应政策，薄利多销，“以量取胜”，目前需要专注打造成本低、品质高的产品。地产界也普遍认为，财务稳健、销售强劲的房企在这一轮调控中优势较为明显。

   “国五条细则目前还没有形成一个清晰的体系。”富力地产有关负责人告诉南都记者，刚需产品仍然是大部分主流房企的主打产品，相对来说均价会拉低一点。而房企也要做好未来几年毛利率稳定甚至走低的准备。

   广东发展商东基地产总经理熊远告诉南都记者，房产个税利空二手房的成交，并推高一手的市场预期，最后最可能的局面就是“总体价格都出现推高”。

   全国工商联房地产商会理事吴新坚接受南都记者采访时也表示，刚需受到误伤，同时开发商阵脚可能被打乱，“楼市新政打乱了开发商的购地、开发和销售周期的计划，开发商很可能要重新调整计划。”

   而地方细则的出台前景也让地产股一阵悸动。25日省细则出台后，不少专家曾预计昨日地产股将收跌。不过，昨日地产股波动较小。吴新坚认为，地产股这个时候都不会好过，但这是政策影响下时段性的情况，“楼市上涨的压力存在，地产股也有反弹机会”。