20城土地供应环比跌76% 成交降41%

一线城市活跃度明显不足

邓浩志接受《南方都市报》采访

    国五条细则出台后，部分城市土地市场迅速降温。业界称土地供需减少或因此期间是计划中的卖地空当期，后市还得看地方细则脸色

    面包的销售前景还悬而未决，面粉的产量和销售价格会做出如何反应？今年前两个月的土地市场可谓疯狂，但是3月1日发布的国五条细则不仅给商品房销售前景蒙上一层阴影，也似乎给土地市场划分了一道分水岭。中国指数研究院统计显示，新政细则出台后一周，20城土地供应环比跌76%，成交环比降41%。不过业内人士认为，近期土地供需两降更多因为本是卖地空当期，未来土地市场前景还得看月底出台的地方细则。

  1-2月土地市场很疯狂

    如果在3月1日“国五条细则”发布前来看今年的土地市场，那几乎可以用疯狂来形容。

    统计数据显示，在今年的前两个月，北京卖地收入已经达到475亿元，相当于其去年全年卖地收入的75%；而广州前两个月卖地收入也达到159.5亿元，相当于去年广州全年卖地收入的65%。

    中国指数研究院提供的数据显示，从1月1日-2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市，土地出让金收入已达1206.4亿元；而去年前两个月，全国13个重点城市土地出让金也仅为660亿元。

    从标杆房企的拿地节奏来看，前两个月也是尽显积极性，除了恒大和富力尚无土地入账之外，如万科、保利、中海地产都大举拿地。十大标杆房企在前两个月共获得规划建筑面积735.26万平方米，拿地支出合计259.86亿元。

  新政后供应、成交环比齐降

    3月1日，“国五条细则”正式发布，其中提高二套房首付、扩大限购范围、二手房交易征收20%个人所得税等条款引起了房地产市场巨大的波动。从目前市场的反应来看，二手成交因众人追赶末班车而形成了短期成交井喷，而一手市场则基本维持原状，倒是土地市场似乎急转直下。

    3月13日，成都市国土局以拍卖方式出让四宗地，其中坐落于崇州市崇阳镇正东街南侧的二类居住用地，起拍价127万元/亩，成交价540万元/亩，溢价率达到325%；而位于崇州市崇阳镇江源中路与向荣街交会处的二类居住用地，起拍价102万元/亩，成交价298万元/亩，溢价192%。另外剩余的两宗地块溢价率也分别达到52%和55%。

  不过其实在“国五条细则”发布之后，土地市场上像成都出现如此高溢价率的情况已经不多见了。

  截止到发稿时间为止，中国指数研究院统计显示，在新国五条发布之后的第一个完整周(3月3日-3月10日)，监控的全国20个主要城市土地市场供应量与成交量环比均出现下降。其中供应量方面，20个主要城市共新推出各类土地50宗，较此前一周减少157宗，降幅为76%；推出面积248万平方米，较此前一周减少533万平方米，降幅为68%。而与去年3月份首周新推出各类土地129宗相比，降幅为61%；推出土地面积则下降60%，去年同期为614万平方米。

  成交量方面，全国20个主要城市共成交各类土地89宗，较上周减少63宗，降41%；成交面积373万平方米，较此前一周减少205万平方米，降35%。但与成交冷清的去年同期相比，成绩还算不错。数据显示，与去年3月份首周共成交各类土地19宗相比，大涨368%，成交土地面积也大涨492%，去年同期为63万平方米。

  在住宅用地方面，20城在这一周仅新推出住宅用地12宗，较此前一周减少了42宗，住宅用地成交也只有25宗，较此前一周减少了15宗。而去年同期一线城市无住宅用地推出和成交，全国20城一共新推出住宅用地17宗，成交仅4宗。

  刨除掉因为供应周期导致的影响，在“国五条细则”发布前后连续多次拍地的杭州土地市场似乎更能说明问题。

  2月25日，在新政细则出台之前，龙湖地产在杭州丁桥拿下的“地王宅地”楼面价达到8886元/平方米，刷新该区单价纪录。随后的3月5日，恰逢细则出台后的杭州首拍，保利、金地在杭州拿地全部以底价成交。

  到了3月12日，此前龙湖拿下“地王宅地”的地块旁边，又放出两宗比肩而立的宅地，尽管溢价率也到了三成，但是8143元/平方米和7940元/平方米的楼面积比此前低了不少。

  二三线城市更活跃

  从中国指数研究院的统计来看，“国五条细则”发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足。在其关于住宅用地成交活跃度排名的前十位中，均被苏州、青岛等二三线城市占据，北上广深均未能进入住宅用地成交活跃地榜单。

  而克尔瑞研究中心最新发布的报告也显示，“国五条细则”出台后，从各地土地市场来看，不同城市存在较大差异。土地供给较充分的城市迅速降温，而土地资源相对稀缺的城市依然火爆。

  如沈阳、石家庄等城市由于土地供应一直较为充分，此次受政策出台影响明显，土拍市场迅速降温。沈阳于3月5日进行的土拍会现场取消了两块地拍卖，唯一进入竞拍的地块只有两个竞买人，且其中一位全程没有举牌。石家庄3月6日出让的八幅主城区地块均底价成交，现场没有出现激烈竞价场景，拿地的基本为河北本土房企。

  而苏州、天津等城市的土地资源相对稀缺，房企仍处于补充土地库存阶段，所以土地市场仍较为火热。如苏州3月8日土地出让单日收获出让金75亿，包括万科、世茂房地产、龙湖地产、中海地产、招商地产等诸多重点企业均到场。

  事实上自从3月以来，除了广州出让1幅地块以外，一线城市均没有土地出让公告。对此有业内人士认为，地方政府暂缓土地出让可能是考虑到细则出台影响企业预期，此时推地的流拍率或将有所提升。不过方圆地产首席分析师邓浩志表示，拍地计划一般至少提前一两个月定下，而新政出台不过半个月时间，不太可能临时改变拍地计划，估计一线城市这段时间正好处于拍地空当期。

  而对于国五条细则出台后20城土地供需环比下降的问题，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，年初一般推地都比较少，因为开发商的资金尚未回笼，政府部门也需时间做一年的土地出让计划。今年一二月份推地较多，大多是去年底就计划好或者挂牌，拿到今年来拍卖的，一般各地主要推地计划还是在三季度往后，现在本来就是卖地较少的时间段。

  “当前仍是较好的拿地时机”

  尽管一线城市土地市场近期供需两不旺，但是龙头房企拿地的积极性倒并未减少，主战场也转移到了二三线城市。

  3月5日，保利以8.84亿元获得一宗杭州主城区地块，金地几乎同时在杭州落得其中一宗地块；3月8日，世茂房地产以31.5亿元摘得苏州两宗土地，同时，招商地产6 .8亿元竞得苏州一宗城镇住宅用地；3月12日，万科耗时6小时、75轮激烈竞价后，以2.93亿元摘得大连城区3.5万平方米住宅用地。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国市场来看，当前，土地价格还没有出现大幅反弹，仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年甚至全年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。

近期众多一线城市都很少土地开拍，还未能看出新政对土地市场的影响。不过从今年的后市来看，根据新政的要求，要大量提供中小户型，此前拍地的90/70政策可能会被重申。而广州按照国务院要求的五年平均值，今年推地可能也是在2平方公里左右，不算多，土地价格还是很难降下来。　　　　

——— 黎文江

  为了保持土地供应量的稳定，国土部已明确要求各地要落实土地供应情况，并提前公布今年的土地供应计划，同时，在今年企业资金状况良好、库存减少的情况下，对土地的需求不会明显减弱。

                                                               ——— 张宏伟

国五条细则下发之后，二手市场已经明确，经过这一段追赶末班车的成交井喷后，肯定会冷下来，而一手市场和土地市场的前景都是悬而未决，还要看即将来临的地方细则的制定情况。至今还没有一个地方发布细则，大家都很谨慎，你看我我看你。

——— 邓浩志