广州新兴商圈,综合体助推区域崛起

邓浩志接受《信息时报》采访

   2013年广州商业地产将现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米，约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等。目前广州新兴商圈的发展情况如何？将面临怎样的机遇和挑战？信息时报记者近期进行了实地探营，并请来专家进行把脉分析。

　　东

　　增城商圈：万达点火全面提升档次

　　典型项目：信盈城（未开）、增城万达广场（未开）、东汇城（开业）、挂绿广场（开业）、泰富广场（开业）

　　在确定为广州东部副中心之后，增城迎来了多个大型商业项目：东城汇、挂绿广场、金海岸广场以及万达广场和信盈城，都是规模大档次高的大型综合购物中心，特别是万达广场和信盈城将会很大程度上改变目前的商业格局。业内人士指出，万达广场落子增城是万达集团布局全国战略的一步好棋，也是东部商圈崛起的一个信号。

　　相关统计数据显示，2012年广州增城万达广场实现销售近20亿，逆市飘红，荣膺广州东商用物业销售冠军，仅去年12月签约额就破5个亿。据介绍，万达广场开业后将给增城带来包含大型商业中心、购物中心、步行街区、SOHO、写字楼、五星级酒店、IMAX影城等多功能城市业态，全方位地提升消费服务。

　　在这些购物中心的带动下，更高端的商业品牌如广百百货、吉之岛、万宁超市、屈臣氏等也进驻增城。位于新塘镇光华路的誉景嘉骏商业广场建筑面积达到了3万平方米，保利东江首府也规划了2万平方米的商业街。地铁的高效运行使该区域的交通问题得以良好解决，大大促进了该区域的楼市发展：住宅方面，增城广场站附近的在售新盘就有十余个，均价在5000~8000元/平方米之间，仅为广州市区的1/2到1/3。

　　专家把脉：广东省流通商业协会会长黄文杰表示，由于商业投资力度之大，项目建设之火热，增城现在已经形成了比较活跃的商业氛围。广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，过去广州东部商圈的发展水平比较低、发育缓慢，以小商业为主，商家们由此看到了广阔的市场发展空间。黄文杰则表示，随着未来增城商圈的不断发展，增城会逐渐成为广州东部的商业中心，凭借这样一个大平台打造，会吸引越来越多的国内外知名的大商家进驻，从而提升整体商业水平。

　　南

　　市桥南商圈：项目多已开业但客流量不够

　　典型项目：奥园广场（部分开业）、荔园新天地（部分开业）、奥园养生广场（未开业）、哈街、大润发广场。

　　与番禺市桥中心区仅一河之隔的市桥南片区，其商业近两年伴随着该区域楼市的崛起才慢慢浮出水面。据当地居民介绍，前几年商业配套仅有大润发广场可以拿出手，如今，区内已经有哈街、奥园广场可以去逛了，购物基本不用再过“桥”。

　　日前记者探营发现，市桥南商圈近年来所规划、建设的项目基本上已经陆续开业。尤其是已有一定时间的以时尚产品及饮食为主的哈街，及以生活购物为主的大润发广场，在品牌店进驻、人流等方面均已相当成熟。作为番禺地区首个大型高端购物中心，奥园广场虽已在去年底宣告开业，引入了华润万家、H&M、ZARA、稻香、九毛九等高端时尚、餐饮品牌，但记者发现，项目尚有部分铺位依然待字闺中，作为项目组成部分的步行街仅有麦当劳、7-11等少数几家铺位在运营。可能因为当时为上班时间，现场人流十分稀少，但附近居民告诉记者，即使在周末，也只是来此吃饭的人比较多。而作为区内规划最大的商业中心，荔园新天地目前也仅有少部分开业。

　　专家把脉：目前看来，市桥南商圈所走的路线，主要还是休闲、时尚型商业为主，十分符合目前该片区的形象和定位，所面临的问题仅仅是如何培育市场。但目前居住在该板块的居民就业和消费多不在该区，如何留住消费力，是商家面临的首要问题。值得强调的是，除了留住本地客，商业中心还必须考虑如何做出特色，吸引外部客源，否则仅靠周末客流，前景堪忧。

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　　广州国际金融城：拟开发全国最大的地下商城

　　新的规划方案显示，广州国际金融城总面积8平方公里，起步区西起科韵路，东至车陂路，北至黄埔大道，占地1.32平方公里，规划形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区五大分区。根据规划，金融城将开发全国最大的地下城，地下空间面积约180万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍，深度也将是广州之最。

　　记者在现场看到，广州国际金融城起步区尚未开始兴建，规划中的金融城内部暂时尚未有在售项目。最值得关注的是车陂坚红化工厂地块，这幅住宅用地最终由佳兆业获得，项目初定名称为“佳兆业1号”。项目将以金翠园系列产品线进行规划建设，将建4栋30层住宅公寓，并将配建大型社区超市以及酒店，预计今年年底推出市场。 

　　据悉，广州今年将启动金融城西区的规划设计。天河区政府预备在今年上半年完成起步区的集体土地售出和村民住宅征迁。天河智慧城的控制性详细规划修编将在今年启动，在智慧城内，将建设软件、移动互联网、云计算、地理信息产业、生物医药工程等产业园。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志对金融城建地下商业表示出一定的担忧。首先是投资巨大，虽然规划很漂亮，但这笔巨资谁支付？光配套的钱政府财政就吃不消，而企业开发时也会因巨大的地下部分而大大增加了成本。其次消费习惯不同，广州人喜欢逛街，北京路、上下九、农林下路等都很旺，地下商城成功的只是凤毛麟角。

　　万博商圈：厚积薄发有望成番禺CBD

　　典型项目：万博中心、海印又一城

　　从2011年开始，随着广州南拓的不断深入，万博商圈的发展终于提上了政府日程表，随后区域规划逐步清晰，万达进驻并推出市场，多个大型项目浮出水面。最新的规划显示，位于广州“123”城市功能布局中都会区南端的万博商圈，预计总投资达360亿，2015年投入运营，发展定位为现代信息服务业总部基地，将建成番禺的CBD。

　　记者在现场看到，目前万博商圈已开业的项目，依然是以万博中心为主的吉盛伟邦、天河城奥特莱斯、海印又一城等老面孔。但该片区从去年底开始又多了几个动工的项目，包括敏捷地块、长隆与广汽合作地块，以及附近汉溪-长隆地铁上盖的奥园与保利合作地块均已陆续动工，所建的产品也以酒店、写字楼、购物中心及商业公寓等为主。其中，长隆与广汽合作地块有望在下半年推出首批产品。

　　专家把脉：在信息时报多次组织的相关发展沙龙上，不少专家均表示看好万博商圈的未来前景，一方面是政府重视该区域的规划发展，并给出了明确的时间表；而另一方面，商圈周边已聚集了十多个超级大盘，将给商圈提供巨大的消费力。广东商学院流通经济研究所所长王先庆就曾表示，万博商圈是广州商业发展的“第四级”，相对于广州传统商圈，万博有望成为第二甚至第一级别的商圈。但也有业内人士表示，这一被看好的热土，同样面临着不小的发展隐患：比如说商圈的体量如此之大，未来如何避免同质化竞争？又比如如何改变周边居民的消费习惯，如何留住过客等等。

 西

　　金沙洲商圈：住宅先行引发商业体量爆增

　　典型项目：国昌新城市广场（一期已开业）、金沙湾财富广场（开业）、永旺梦乐城（在建）、金沙·山海名门（商业约7万平方米在建）、总建筑面积23万多平方米商业项目、16万平方米商业项目

　　2003年前的金沙洲仍是一个落后的小岛，如今入住人口已超过15万，未来规划将达到50万~70万。目前，金沙洲的住宅早已饱和，入住率也相当高，一向滞后的商业，也在这两年逐渐开始发展，除了中海金沙湾、万科金色蓝湾等小区商业配套逐渐成型后，大型商业项目，如国昌新城市广场、金沙湾财富广场等也于去年开业。

　　记者近期前往探营发现，目前国昌新城市广场基本都已开业，引入了一些知名品牌店，如卜蜂莲花、国美、九毛九、麦当劳，大家乐，蒙自源等，商场人流比较旺，停车场车辆也不少。记者向几位消费者了解到，晚上或周末人流更多，停车位都不够。此外，该商场的电影院将于近期开业，但规划中的红星美凯龙世界品牌家居博览中心目前还未建设。金沙湾财富广场开业率仅15%左右，只有屈臣式、必胜客等少数几个品牌开业，人气也不是太乐观。金名都本身拥有港汇城商业街，其中华润万家也已经开业。

　　据悉，今年2月份，金沙洲有一大型商业项目开始在市规划局网站“规划在线”上进行批前公示，该项目商业面积接近16万平方米，相当于5个天河城，可谓是金沙洲的商业“航母”。规划还显示，该项目将增加公共服务设施“多厅影城”一处。从规划图中可以看到，金沙洲综合商业项目四周标上了吉之岛的标志。

　　专家把脉：与住宅发展的成熟度相比，金沙洲的商业明显滞后多年，早前很多居民都坦言购物非常不方便，必须到广州市中心，如今商业项目陆续开业，日常采购便捷多了。不过未来会有很多商业项目集中出现，不少业内人士表示担心。方圆地产首席分析师邓浩志指出，金沙洲新住宅多，新增人口也多，商业消费需求逐步增加，区内配套商业发展前景看好；但超大规模商业，辐射大广州乃至佛山地区消费力有一定难度，一方面该区域消费力较低，高端商业发展难度大；另一方面金沙洲不是传统商业区，市场认同需要较长的时间；再有目前金沙洲的交通状况亟待改善，大大制约了外区消费力入岛。

　　北

　　白云新城商圈：大Mall云集仍欠人气

　　典型项目:白云万达广场（开业）、五号停机坪（开业）、绿地广场（未开）

　　在广州的新商业版图中，白云新城发展速度最快，短短两年多时间，从无到有，再到大Mall云集，成为广州商圈的“新贵”。2010年12月万达广场开业之后，百信广场、五号停机坪购物广场、绿地中心等众多商业巨头蜂拥而至，沃尔玛、家乐福、TESCO、麦德龙、卜蜂莲花等大Mall纷纷安营扎寨。从目前发展状况看，白云新城的开局比珠江新城更强劲，规划更合理更有前瞻性，未来发展速度也将更快，估计五年内就能基本成型。

　　“在白云旧机场飞行区铁丝网圈起来的地方，万达广场、五号停机坪、绿地中心、希尔顿酒店等陆续开工或开业，初步形成以该地区为核心的现代服务业、高端商贸文化产业集群。”白云新城所在的三元里街道党工委书记韦作群告诉媒体，白云新城的迅速崛起可以说是“天时地利人和”的多重利好。此外，目前该区域周边在售的楼盘如白云尚城、云山名都、岭南新世界等定位较高端，未来应该有足够的目标消费群支撑白云新城商圈的商业发展。

　　品牌卖场有了，合理的规划也得到专家的认可，地铁2号线交通不可谓不便利，但据记者观察，白云新城商圈目前来说还在“积攒人气”的阶段。商圈内人气较为火爆的仅限于鹤立鸡群的万达广场，而五号停机坪虽开业已久却人气平平，“航空”的主题打造也不见用心。据悉，白云新城商圈内虽然部分商铺价格直逼老城区旺地商铺，但一些商铺却十分低廉。总体而言，由于周边商业基础较差，在白云新城这个新兴商业版图中，除了打响商圈头炮的万达广场，其它都还在起步阶段。

　　专家把脉：商业住宅项目遍地开花，但交通始终还是白云新城亟待解决的大问题。虽说地铁2号线直穿白云新城中轴线，但白云新城路段的客流量并不大，且每个地铁站外接驳的公车线路依然很少，一出地铁站就看到泥泞和荒草，很难让人联想到百米之外建有豪华的大型购物中心。此外，从目前白云万达广场与五号停机坪的人气对比看来，白云新城商圈如何从“一枝独秀”到“百花齐放”还需要全方位的营销。而且，随着商业物业投入使用，各大购物中心之间如何差异化竞争吸引不同的目标消费者，也值得思考。

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　　白云新城商铺价两年翻一番

　　作为最早进驻白云新城商圈的大型综合商业项目，广州白云万达广场开业以来，白云新城商铺价值像坐直升机急速上升，两年就翻了一番。目前白云万达广场室内购物中心首层商铺租金800~1200元/平方米/月，二层600元/平方米/月。据记者了解，万达广场室外步行街商铺2010年开盘时销售均价才4.5万~5万元/平方米，目前二手市场售价10万~15万元/平方米，租金200~300元/平方米/月，而且一铺难求。而在万达广场附近一条内街的街铺，两年前30~40元/平方米/月都无人问津，现在也连带着涨价至150元/平方米/月以上。

　　除了万达广场，另一个备受关注的就是投资额高达55亿元，总建筑面积达30万平方米的白云绿地中心。作为绿地集团进军广州的首个项目，白云绿地中心在白云新城的关注力度从来都不亚于万达广场，从现场来看，白云绿地中心的规模相当大，不远处即是万达广场 ，与五号停机坪则隔路相望。在采访中，不少前来白云新城商圈消费的普通市民表示，他们对于未来要开业或者建设的新商业项目并不十分期待，理由是现有的万达广场、五号停机坪“全部逛完一天时间都不够”。