2013年广州楼价至少涨一成

邓浩志接受《信息时报》采访

    在刚刚过去的2012年，广州楼市虽然经历了限购、限售等系列宏观调控，但在下半年出现了明显回暖，政策预调微调的力度有所加大，住房信贷政策也较为宽松，而与楼市息息相关的金融市场也释放出了宽松的信号。在这一波波或明或暗的政策鼓励之下，本土刚需也持续释放。那么，在接下来的2013年里，行情走势又将走向何方呢？

全国楼市

政策

调控政策效应有所递减

    在2012年12月底举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。因此，业界普遍预测，2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，政府可能会出台更严厉措施。

    而值得注意的是，楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于购房需求量仍然较大，而现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，政府在执行原有政策之外，还将逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。其中，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。但是，从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。

    此外，由于2012年党的十八大报告明确提出“科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能”，2012年12月的中央经济工作会议规划部署2013年经济工作也指出，“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”，可以预见的是，城镇化将成为扩大内需的最大潜力所在，而房地产行业也因此有了新的发展空间。对此，业内分析：城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。因此，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是二三线城市的开发。

土地

量价将保持稳中有升

    2012年全国24个样本城市土地市场成交总建筑面积4.45亿平方米，同比下降11%，平均楼板价为2257元/平方米，同比下降7%。分阶段来看，去年土地市场先抑后扬的特征非常显著，1～5月份全国共成交土地1.5亿平方米，仅相当于2011年同期的61%，而平均成交楼板价也较2011年同期下跌8%。下半年之后，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏，尤其是一部分在过去一年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，开始显露出强烈的补库存的意愿。最近三个月，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块、甚至地王不断涌现，北京万柳地王高达33831元/平方米的楼板价曾一度引起轰动，时隔半月，北京霞光里地块成交单价高达37875元/平方米，进而成为新单价地王。

    业内预测，2013年土地市场将延续2012年四季度以来的热度，2013年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。具体来看，1月份各地推地热潮仍将持续，土地成交量保持较高水平，这之后上半年内成交量将有所回落进入平稳期，下半年、尤其是四季度，土地成交量将再度上扬。而从各线城市来看，一线城市土地成交量将比2012年有明显增长，二线城市的成交量将持续2012年的增长态势，而三四线城市将出现冷热不均现象，发展潜力相对较大的三四线城市土地成交量将较2012年小幅上涨，而其他三四线城市的土地市场较不看好。

    此外，土地价格整体走势将是温和上涨。具体而言，由于2012年四季度成交热度高涨，2013年一季度受到推地结构调整、传统淡季等影响，土地价格或有小幅回落，但跌幅不会过于显著。对于2012年下半年没有拿地的企业而言，2013年一季度是补充土储的窗口期，因为土地市场竞争较少，有利于低价拿地。二季度之后，如果没有更为严厉的政策出台，土地成本将有显著攀升，三四季度土地价格将达到峰值。

广州楼市

价格

今年楼价或涨10%~15%

    近年来楼市调控的政策从来没有松动过，但去年下半年楼价出现了反弹。地产业内人士认为，原因在于货币政策放宽，2012年的两次降息和多次降准，使得市场整体流动性得到了较大的改善。在中国，不动产领域始终是热钱所青睐的投资渠道，此次的楼市回暖，特别是去年8月份开始的加速回暖，和相对宽松的货币政策有着直接的关系。因此业内人士预测，今年的楼价仍将呈现稳中有升的态势。

    中原地产项目部总经理黄韬认为：2013年，广州楼价或涨10%左右。以地区分类看，中心城区价格升幅较大，郊区价格升幅较少，但成交量将以郊区为主。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，2013年广州楼价估计会上涨15%左右，因为调控不当的负面作用将会在今年年中显现。为使房价回归合理，2011年中央采取了一系列让房企资金紧张的办法从而迫使其降价，各种封堵融资渠道的手段，使得房企融资总量大幅减少，而因为资金链紧张，房企也被迫降价，但同时也大幅减少了项目新开工量。资金不足还导致了房企拿地积极性大大降低，从2011年第三季度至2012年的前三季度，一年多时间里，土地市场淡静异常，要么流拍或低价成交，要么政府土地供应少之又少。2012年前9个月，国内1、2线城市完成年内土地供应计划极其糟糕，以广州为例，前9个月完成全年计划不足30%。2012年第四季度，各地虽有加快土地供应节奏，但已经挽回不了2012年“吃不饱”的局面，全年基本只能完成年初土地供应计划的五成左右。这带来最直接的影响是，从2013年开始将逐步出现一手住宅供应减少的局面。在需求持续增加而供应不稳定的情况下，楼市将进入阶段性的供不应求局面，供不应求的唯一结果就是房价上涨。而这个快速涨价的窗口预计在今年的二季度出现。

    合富置业首席市场分析师龙斌也认为， 2012年房地产市场回暖趋势明显，预计在经济向稳反弹、政策稳定、市场信心恢复、预期偏积极乐观的的大环境下，2013年广州楼市稳中有升的几率很大，楼价整体升幅估计在10~15%之间。不过，由于中心区域供应不足，核心优质物业和郊区物业的分化应该会延续，而限制部分城市（如一线城市）楼市过热的新政策措施会否降临，有一些不确定性，需要观察和谨慎对待。

成交量

成交量会继续维持高位

      相关统计，截至2012年12月27日，2012年广州十区两市一手住宅成交面积为1065.4万平方米，同比上涨32.6%；成交套数92894套，同比上涨34.3%。

    其中，中心六区成交量同比涨幅达48.4%，增城、番禺和花都依旧是楼市成交的主力区域。全市未售面积1428.7万平方米，比2011年同期仅略增37.4万平方米，不仅较前三季度的楼市库存大大减少，未售套数甚至比2011年同期减少了三千余套。

    不过，截至2012年12月27日，广州楼市新增面积和套数分别为904.3万平方米和67694套，同比分别减少455万平方米和46373套。

    方圆地产首席分析师邓浩志预测，2013年广州楼市的成交量会继续维持高位。总的来说楼市由回暖转入发热，各地楼市持续升温，总体表现在“量涨”之后将出现“价升”，无论是大城市的刚需产品，还是二线城市的投资型产品都受到市场的欢迎，刚需买家和投资买家已全面出手。而今年的一季度可能是淡季不淡，虽然2月份春节是传统楼市淡季，但开发商会继续积极推货，而市场也有担心涨价的心态，使得成交量会高于去年同期。

区域

萝岗和金融城是“黑马”

    2013年广州楼市总体可售货量约15万套。对于2013年楼市热点板块，全国工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员吴新坚认为，从楼市供应量和楼市成交总量分析，萝岗板块、南沙板块、华南-市桥板块、荔湾芳村板块、白云金沙洲、新塘板块、广州南站、中新知识城、员村金融城都是热点板块。

    他表示，广州南站是2010年卖的地，按合约要求，拿地的开发商需要2013年开发，所以2013年广州南站会有多个住宅项目包括商业公寓上市，带旺广州南站板块楼市。而中新知识城，借6号线和中新知识城全面启动，会有不少楼盘2013年集中上市。此外，由于增城不限购，只是限价，加上今年供应量较大，能让不少有实力的买家入市带动成交。而知识城楼市有地铁利好，吸引广州刚需客和投资客积极入市，成为楼市热点。

    员村金融城是广州政府重点推介开发的板块，根据最新规划，广州国际金融城起步区城市设计及控制性详细规划开始在广州市规划局网站进行批前公示。较此前公布的规划方案，金融城的最高建筑高度大幅下降，从原来的600米下降到了450米；金融城起步区规划地下空间规模再次增加，仅商业面积就已经相当于整个珠江新城的地下空间面积。目前吸引地产大鳄抢地，而在员村有储备土地的开发商趁热推盘。

    业内人士分析，是否成为热门区域和供应量有密切关系，在这点上郊区板块和市中心区不能比，毕竟郊区供应量一直大于市中心。从未来潜力来看，当属萝岗和金融城可被视为“黑马”。

开发商策略

上半年难现“弃价保量”

    今年初，多家开发商接受记者采访时均表示，由于对楼市前景难以判断，对2013年的营销采取什么样的方式，尚未有一个明确的说法。“现在才刚刚过完2012年， 都在忙着总结过去一年。今年要怎样做，还是等上面明确了任务再说吧。”一位开发商负责人如此对记者表示。

    而在日前的一场论坛上，富力地产董事长李思廉表示，目前，不少房地产开发企业的资金都非常充裕，看不到2013年房价下降的理由。同时，根据相关机构的统计，在2013年广州楼市的新增供应中，上半年所占的比例较少。这意味着，如果没有其他因素的干扰，在2012年楼市“暖冬”的大背景下，起码在2013年的上半年，由于企业资金充裕、市场供应相对较少，在供求关系较为紧张的情况下，广州楼市依然是卖方的市场，开发商像2012年上半年的“弃价保量”的促销方式，将很难在市场上出现。

    而某开发商表示，目前，房产依然是消费者投资、保值的最佳选择，在广州多个区域新规划利好的信心依然持续之下，不排除南沙、国际金融城、广州南站、科学城等热点板块的项目，将继续打出“前景”牌，以吸引买家。而在具体的操作手法上，开发商则会选择更加精准的渠道合作方式，有针对性地找买家。“在楼市调控依然不见放松的情况下，这种做法相信会成为更多楼盘的选择。”

买家

刚需依然是成交主力

    2013年，由于限购政策的存续，刚需类买家依然将是市场成交的主力军。但业内预测其所占份额将较2012年下降，而改善型、投资型买家入市积极性将在2012年下半年基础上继续好转。

    改善需求相对于首置刚需而言，购买力更强、但购房急迫性较弱，因而在2011年房价预期总体看跌的背景下，2012年这部分买家入市积极性偏低。而随着整个市场环境的企稳回暖，预计2013年一二线城市中规模巨大的改善需求将全面回归，所占市场比例将在2012年基础上明显提升，大致将回归到40%左右的水平。

    而对于投资性需求而言，依然存续的限购政策将是其回归的最大桎梏，因此2013年二三线城市异地投资将仍然是这部分需求最大的释放渠道，类似于碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯这样的销售佳绩或将继续在二三四线城市涌现。

    以广州为例，2012年初记者在市场调查中发现，虽然开发商集体“以价换量”，但大部分购房者对于入市持谨慎的态度，观望气氛明显。但2013年元旦假期记者踩盘却感受到，尽管开发商们的促销力度并不明显，但各大在售楼盘销售中心气氛都十分火爆，有的推新项目即使仅是开放参观样板房，预约登记的买家人数都超过了项目负责人的预期，需要采取“错峰”入场的形式维持现场秩序。

商业地产

空置率面临上升压力

    据仲量联行最近发布的数据显示，2012年广州新增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量为43万平方米。2012年写字楼的空置率较2011年的12.3%微升至12.6%。2012年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元（基于建筑面积），同比下降3.2%。

    预计2013年全年将有近60万写字楼新增供应竣工，其中新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多，直至年底总存量将达400万平方米。面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。同时，新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上更灵活。预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力。尽管如此，仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用需求将持续支撑市场；同时，利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升。

    在商铺方面，国内经济指标趋稳定，预期2013年全市零售消费总额增长稳定。大部分零售商仍然持有扩张计划，但开店速度将较为缓慢，对于选址持更谨慎态度，更看重成本。虽然预期新的国外零售品牌仍保持扩张步伐以进入广州，但是整体租赁需求将继续呈现疲软态势。仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，2013年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于2014~2015年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。

二手楼市

受一手带动将量价齐升

    2012年一手楼市回暖带动了二手楼市的回暖。业内人士预测，二手楼市在2013年也将稳中有升，但是买家以刚需为主，追涨有限。

    满堂红地产研究部高级经理周峰表示， 如果今年限购政策继续不放松，预计成交量会是在1~2月出现萎缩，3月开始回复2012年第四季度的水平，但6~7月可能会受到信贷方面的影响有所调整。全年成交量比2012年增加18%左右，全市的均价则比2012年上升8%~12%。如果限购政策放松或取消，2013年的成交量会比2012年大幅度增加30%以上，价格也会同比上涨25%以上。原因就在于2013年的上半年是调整时期，还是可以按照2012年下半年的水平去发展，故一定会比2012年全年的成交量多。

    龙斌认为，二手楼市的特征和原因与一手差不多，最大区别在，二手小业主心态更加强硬，估计降价出售的机会小，但涨幅未必有一手大，因为买家以首次置业刚性需求为主，追涨有限。

    搜房网二手房集团广州总经理陈大椿表示，从各种信号来看，2013年楼市调控基本已定调在“平稳”二字上，2013年二手楼市预计成交量会放大，楼价稳中有升。原因是许多业主目前已经把房产看成是长线投资的手段，楼价平稳上扬也让他们更坚定“有好价钱才卖房”的心理。再则，2012年积累一年的购房需求较大。买家心态有所转变，“十八大”后他们看到政策调整不会有大动作，入市积极，所以预计2013年楼市量价都会出现上涨。