年底广州进入推地高峰

邓浩志接受《信息时报》采访

    今年下半年以来，广州土地市场推地、拍卖、成交等逐渐升温，进入第四季度后，广州土地市场迎来推地、拍地高峰。10月29日，广州市国土房管局发布了11宗经营性用地的出让公告，这在今年土地市场中尚无前例，是今年以来广州最大规模的推地动作，这预示着广州土地市场正式进入最后的冲刺阶段。

市场

今年广州土地成交稳步上升

    今年以来，广州土地成交量明显看涨。上半年广州土地市场前两个月延续2011年年底以来的低迷，在6月之前，地块以底价成交为主流，极少见溢价地，而6月土地市场迎来上半年高潮，多地溢价并诞地王。

搜房网监控广州市国土房管局网站显示，上半年政府共成功卖地46宗（包括挂牌出让地、协议出让地及挂牌转让地，不包括暂停出让地及流拍地），其中挂牌出让的商业地10宗，挂牌出让住宅用地10宗，其他均为工业用地及其他性质用地，整个上半年卖地为政府带来近69亿元收益。从实际成交来看，今年上半年推出的土地几无流拍，广州一级土地市场的楼面成交均价为3010元/平方米，虽然依然在低位，但是相比2011年的2186元/平方米已大涨37.7%，其中商住用地楼面地价1840元/平方米，同比上涨8.42%。

    下半年开始，广州土地推货量和成交量都有一定程度的回升，珠江新城地王的诞生搅热了广州土地市场，7月成交13宗地，8月为9宗，9月为18宗。根据搜房网数据显示，9月广州土地市场成交面积约162万平，包括增城4宗地，环比8月大涨73%；成交金额约42亿，包括增城4宗地，环比8月大涨420%。而10月份（截至10月28日）共成交了13幅地块，其中，南沙地块经过50多轮竞价，被富力地产最终以6.55亿元拿下，折合楼面均价3286.8元/平方米。楼面地价创下南沙历史新高，成为南沙新地王。

10月底11宗地块挂牌出让

    虽然土地成交上涨，但是土地出让金明显收缩，10月29日，广州市财政局局长袁锦霞透露，今年1至8月广州市土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%，同比下降21.8%。预计全年广州市土地出让金收入185亿元，比今年年初预算减收129亿元。土地出让金收入的大幅缩水，促使政府在年底前加大推地攻势。据统计，广州9月共挂牌9幅地，其中1幅天河广氮地块中止出让，其余8幅地块成功成交，同时9月协议出让9幅地块，共成功卖出18幅地。

    据了解，广州于10月29日一口气挂牌11宗经营性用地，这在今年地市中尚无前例，是今年最大规模的推地动作。据广州市国土房管局公告资料统计，本次挂出的11宗地，有5宗为住宅用地，1宗为荔湾的旧改地，2宗为白云宅地，2宗为花都宅地；有4宗商服地，其中3宗位于番禺，1宗位于海珠琶洲；另外还有1宗白云仓储用地。

据悉，此次推出土地的有荔湾、海珠、番禺、白云、花都等区域，既有配套成熟的老城区，又有发展潜力巨大的新城区，可以有效满足近期土地市场需求。用地类型多样，有山水景观商品住宅用地、有商业服务业综合体用地、有文化创意产业用地、有新型农产品商贸产业用地。

    据资料显示，本次推出的地块多数所处的位置较为优越，其中，白云区永泰地块位于白云新城北延区，远望白云山、帽峰山，紧邻华南快速、白云大道，与市区便捷联系；可共享大社区“岭南新世界”完善生活教育配套，区域商业氛围逐渐形成。番禺三块商业地块中的钟村街汉溪村地块为大型商业综合体，临近地铁汉溪长隆站。

分析

政府推地紧跟房企动向

    有行内人士表示，政府推地紧跟房企的动向。年初企业手上资金有限，且今年年初楼市仍然处于低迷期，房企难有资金也不敢轻易出手拿地，但是随着楼市回暖，以及政府推出了一些靓地，吸引了开发商积极拿地。方圆首席分析师邓浩志表示，上半年多数房企受资金困扰，多数房企只求出售手中存货，别说对土地望而却步，甚至已经拿地的项目是否动工都谨慎考虑。随着二季度市场回暖，销售逐步回笼了资金，三季度开始开发商“手中有粮”，于是逐步重新开始购入土地储备。

位置好的住宅地或受追捧

据了解，目前不仅广州加速推地，北京、上海等一线城市同样推出大规模土地。那么，进入年底，在楼市逐渐回暖、房企业绩也完成差不多的情况下，是否会出现开发商抢地高潮呢？

经纬研究中心主任曾英杰表示，抢地高潮能否出现，取决于地方政府出让地块的品质。如果品质非常好的话，以今年房企较好的业绩，以及较为充裕的现金流，不排除会出现抢地潮。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，总的来说今年宅地供应少，所以这次应该会出现开发商抢宅地的现象。有行内人士表示，今年广州推出的住宅地比较少，但是大部分所处的地段、所处的区域前景都比较好，并且是政府目前重点发展的区域，比如开发区、南沙地块，此外，汉溪长隆、白云新城北等都是目前发展势头强劲的区域，这些肯定会引发不少开发商的兴趣。

既然土地供应少，且地块位置也较为优越，那么今年年底前是否还会再诞生“地王”呢？曾英杰认为，广州今年基本不可能再产生地王。广州新的地王楼面价已经超3万元/平方米，短期内想要超越这个楼面价的地块基本不存在，但出现板块或者区域地王还是存在一定的可能性。

邓浩志表示，就挂牌的这批土地看，位于白鹅潭原芳村区的一线江景地块应该是唯一有可能产生新地王的土地，目前这个区位一线江景盘可以在3万元/平方米左右，所以最终出来的价格不会低。

但某中型房企负责人表示，目前没有听说其公司考虑年底前在广州拿地，现在积极拿地的主要都是一些今年销售业绩不错的企业，有些企业早已经提前完成销售业绩，且回笼了大量资金，手上资金充裕，有能力购买好的地块。但是有些企业特别是中小企业，手上资金有限，并没有太大的能力去竞拍土地。

后市预测

今年宅地供应减少 明年房价或攀升

虽然，越接近年底广州推地热浪一波高过一波，但是综观今年，广州土地市场成交还是显得比以往少了不少。目前推地以商业金融地块居多。那么，这是否会影响后市供应呢？未来楼市是否会出现供应不求的局面？行内人士表示，土地成交减少，特别是住宅用地的减少，对今后楼市肯定会有影响。

邓浩志表示，一是今年土地供应少，住宅地特别少。二是去年下半年和今年上半年因为资金原因新开工面积也少，可能会导致明年房价出现快速攀升。维森置业董事长张维伦表示，目前处于宏观调控中，土地的供应量不可能会太多，但是明年政策可能会有一些变动，政府肯定会增加土地的供应量，因为土地数量的减少对降房价并没有帮助。