戒急戒躁，旧村改造道路曲

邓浩志接受《 南方都市报》采访

    摘要：广州自2009年开始对全市城中村改造进行部署，“力争在10年时间基本完成全市在册的138条‘城中村’的整治改造任务，其中52条全面改造的城中村力争用3年至5年的时间基本完成改造任务”，在此号召下，诸多开发商迅猛急进扎堆城中村改造，新鸿基独立操刀林和村改造项目，保利拿下琶洲村项目，富力签约杨箕村，万科入主文冲等。

广州城中村改造走过“狂躁期”，正逐步有序地推进。

    广州自2009年开始对全市城中村改造进行部署，“力争在10年时间基本完成全市在册的138条‘城中村’的整治改造任务，其中52条全面改造的城中村力争用3年至5年的时间基本完成改造任务”，在此号召下，诸多开发商迅猛急进扎堆城中村改造，新鸿基独立操刀林和村改造项目，保利拿下琶洲村项目，富力签约杨箕村，万科入主文冲等。然而在2011年后，受各种现实因素影响，城中村改造速度明显放缓，村民同意改造的投票率硬性指标也提高了。城中村改造在徘徊中缓行，最近又有了新进展，以珠江新城冼村和潭村为代表，萝岗区线坑村，以及危房密集的海珠区、荔湾区旧村改造动作频频。有专家表示，城中改造涉及多方利益，缓行是好事，而且在目前市场环境下，开发商冒进容易使自己处于尴尬地位。

天河潭村86%村民同意改造 进入签约关键阶段

    猎德改造成为全市标本。2007年猎德村清拆工作全面展开，而今900年古村变身C B D；至2012年，冼村改造目前签约进入收尾阶段；潭村，珠江新城最后一个城中村，改造方案、补偿方案也已确定，在国庆节前宣布，已有86%村民同意改造，这意味着进入关键的签约阶段。

地标从猎德地铁站走到潭村，仅需要三四分钟时间，中间还经过一片供市民休息的绿地。站在这里，举头可以看到栉比如鳞的商务写字楼、高端住宅小区，而具有广州典型城中村特征的潭村则显得格外醒目。

     “可能快要拆了，我们也要另找地方”，一进村子，一个凉茶店老板说。潭村属于广州全面改造即整体拆除重建的52条城中村之一，位于天河区珠江新城内，是花城大道、华南快速干线与地铁5号线等交通要道的交会地。随着琶洲———员村地区城市功能整体定位的明确，珠江新城东扩后势必与员村地区连为一体，潭村正处于这一连接的交会点。

    在潭村的签约中心/展览中心门口，张贴着关于改造的最新公告。从《潭村城中村改造房屋补偿安置方案》中了解到，潭村改造的基本原则是“拆一补一”，与已经改造的几个村相比，潭村的补偿安置方案更严谨，在对阳台、飘楼、天台棚架的补偿方式上都有严格界定。

签约分五个工作室进行

    10月23日下午，记者从潭村的签约中心/展览中心拾阶而上至三楼，现场按照门牌号被分成五个签约室，约二十名村民正在签约室陆续签约。

    按照补偿方案，被改造房屋在三层半及以下的部分，按照实际建筑面积，采取“拆一补一”的标准补偿回迁安置面积，不作任何货币补偿，阳台面积按50%计算入实际建筑面积。

被改造房屋在三层半以上的面积，若持有合法产权证明的，按建筑面积以2000元/平方米给予货币补偿；无合法产权证明的框架、缓和结构建筑，按照建筑面积以1000元/平方米给予补偿；房屋天台的棚架结构按500元/平方米进行补偿。飘檐、水池、夹层等房屋附属设施以及房屋内的构筑物、附着物不作任何补偿安置。

另外，回迁安置面积可在村民之间流转，如果被改造房屋权属人放弃“购买增加回迁安置面积权益”的，改造主体愿意以3500元/平方米(建筑面积)标准向被改造房屋权属人回购该权益。回购物业的使用功能依然为住宅，由村集体持有。双方须按规定办理相关手续，只能流转一次。

配套有商业写字楼

 “看着改造后的效果图，还是挺期待的”，站在展览中心张贴的改造后的潭村规划图前，一位村民说。现在的潭村，具有所有城中村的典型特征，握手楼、线路交错、卫生问题等。据其介绍，尽管拆迁的临迁费不高，但也调整至30元/平方米。

按照改造方案，未来大部分村民复建房分布于花城大道以北区域，少量位于花城大道至珠江边。潭村未来长什么样？临街道上，能看到许多这样的图纸：几栋大楼耸立着，配建一部分商业写字楼、滨水商业街、社区广场以及一所幼儿园。

与其他村改造不同，潭村还制定了奖励措施，凡是在规定期限内签约并交付物业的，在补偿中以“三层半”为限制的条款基本都放宽至“四层”。

关于“奖励”的告示张贴在门口，进出都可看到。据工作人员介绍，被改造房屋权属人在第一阶段签约的，每栋给予2万元签约奖励，同时依约移交房屋的，每栋再给予2万元搬迁奖励。在第二阶段签约的，签约奖励为1万元，搬迁奖励为2万元。

萝岗线坑村 全市第四个招拍挂城中村 已开工建设

关于旧城改造的消息不时传来，萝岗区线坑村改造项目于国庆前开工建设，这是继猎德村、琶洲村、杨箕村之后，广州第四个以土地“招拍挂”形式进行改造的城中村，也是萝岗区目前首个全面实施了整体村庄拆迁改造的“三旧”改造项目。

改造由广州开发区建设发展集团属下的宏康地产及港资房企新福港地产联合开发建设，以2.4264亿元底价拿下该项目，其中，复建成本达到约7.45亿元。在开工仪式上，相关负责人介绍，线坑村3月启动拆迁，4个月内完成了整村全部拆迁。而拆迁补偿采取拆一补一的方式，货币补偿标准为6000元/平方米，复建区新居将在2014年交楼。

按照方案，线坑村分为复建区与融资区，村民住宅复建总量约为9 .25万平方米，将建设9栋18-31层的住宅楼宇；集体经济物业复建总量约1万平方米，祠堂、办公楼公建配套复建总量约为0 .45万平方米，合计复建总量约10 .7万平方米。融资区建筑面积将近20万平方米，将分4期建设19栋18-32层的商品房及其完整配套设施。

而目前，萝岗区在售的楼盘万科东荟城、科城山庄等均价约1 .3万元/平方米，中海誉城、御湖名邸等也掀起了购房热，线坑村的预计利好还是可以看得见的。

海珠 九条村三旧改造用地确权

在老城区，城中村改造也陆续铺开。10月17日，广州市海珠区九条村的三旧改造用地使用权已确权，包括旧市头村、凤和下渡村、凤和江贝村、五凤村、康乐村、鹭江村、桂田村、土华村、石基村9条村，用地总面积高达187万平方米。

下渡村、康乐村、鹭江村，这些村都位于海珠区的核心地段，无论商业还是生活氛围都非常浓厚。按照计划，海珠区10年内计划完成近300个“三旧”改造项目，涉及土地约23平方公里，相当于1/4个海珠区。目前，海珠区尤其是新港一带，新房数量很少，而三旧改造大量土地将增加海珠区一手住宅的供应量。

荔湾 西湾路旧改升级　老芳村改造初见成效

 因“一湾溪水绿，两岸荔枝红”的美丽景致而得名的荔湾区，在占全市6.85%的城区面积中，集中了全市80%的危旧破房。按照计划，将用5年左右的时间，对辖内用地面积达22.18平方公里的20个城中村进行全面改造。最近动作频繁，历时三年的西湾路华丽变身，旧城改造一期工程宣告完工，西湾路的改造升级，富力地产集团，越秀集团等都积极参与其中，顺利完成将带动荔湾区的旧城改造工作。另外，在老芳村如花地村改造首期9万平方米主体工程已封顶，茶滘村改造13万平方米安置房正式动工，东漖村改造首期完成动迁5万平方米，西塱村(裕安围)整治初见成效；还有136个地块224.8万平方米旧厂房纳入改造范围。

专家观点

市场调控 发展商资金压力大影响改造速度

有专家表示，城中村改造的消息一直都有，现在谈论的城中村改造项目都是几年前开始的，其实最近出让的案例很少。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，“应该从两个层面看旧城改造进展，利好消息和有实际进展是两回事”，目前拆迁中遇到的问题还是很多的，涉及村民多，利益链广，钉子户难题等。脚步放缓的主要原因还是该类项目的运作方式并没有明确且统一的规定，民间资本介入问题多。

旧村改造将空出大量土地用于开发房地产，诸多开发商扎堆城中村改造。房地产调控对房地产市场低迷带来的挑战，是否会影响改造进程？对此，邓浩志表示，市场情况不好，开发商预期也就减弱。拆迁时间长，财务成本不断增加，资金压力大影响改造速度。开发商处于尴尬地位。