十一楼价 涨不起来跌不下去

邓浩志接受《信息时报》采访

    限购限价政策还在持续，限售政策又来了。黄金周的销售成果能否成就真正的“银十”呢？业内专家认为，今年9、10月广州楼价应该会比较平稳，虽然在统计数据显示上或许会出现轻微的上涨，但这主要和未来楼市供应结构有关。而开发商方面表现也比较淡定，大部分楼盘仅打出常规优惠，鲜见降价大促销。倒是买家对于黄金周促销寄予很高期待，调查显示，86.1%的网友认为目前市场上的促销更多是噱头，72.2%的网友认为黄金周的促销力度将加大。

　　专家热议

　　他们相对“保守”

　　方圆地产首席分析师 邓浩志：楼价稳定 缺乏上涨动力

　　邓浩志认为，今年9、10月广州楼价应该会比较平稳。由于广州持续有大户型及中心城区的新货供应，初次改善型买家正成为市场的主力，他们对价格的承受能力也明显强于初次置业者，预计大户型、中心城区等优质物业的成交比例会维持在一个较高的水平，而房价也会出现结构性的上涨。

　　虽然楼市成交量持续维持在较高的水平之上，但由于有限购、限外等政策限制，投资资金目前还很难进入楼市，所以楼价也缺乏上涨的动力，所以金九银十可能是旺丁旺财难涨价的情况，今年剩下的时间里面，楼价涨幅估计不会超过5%。相对而言中心城区恐怕会涨得多点，因为中心城区的供求关系依旧紧张，而对于供货相对较多的郊区而言，价格应该会更加平稳，某些针对高端人群的高端项目有可能继续陷入销售的困局，因为这类项目的主流消费者多半已经没有继续购房的指标了。

　　满堂红集团研究部副经理 肖文晓：既不会涨价也不会降价

　　肖文晓认为，房价涨不起来的原因有：1，调控还未松绑，房价上涨必遭打压；2、刚需被大量消耗，市场观望情绪犹存；3，若定价过高，恐遭“预售证延发”或“暂缓高价房网签”等行政调控；4，行业前景并不明朗，合理定价，走货为上。

　　而房价跌不下去的原因有：1、市场成交稳定，没有理由降价；2开发商资金链状况好转，“以价换量”不再是其燃眉之急。

　　广东工业大学房地产高级经济分析师 申格联：比去年理想 但走量不乐观

　　申格联认为，今年国庆黄金周楼市肯定比去年理想。但由于5、6、7三月有较好的走量和涨幅，估计10月份不会有10%的涨幅，只是相对9月份会有小小的涨幅，但是走量还是不乐观。这里的不乐观是相对5、6、7月来说，因为中央调控政策没有放松，而且房产税入市可能性越来越大，投资消费减少，仅靠自主需求不可能推高房价和支撑较好的走量。因为其实能贷得到款、买得起房的很多人已经有了首套房，买不起房的只好等房价下跌。

　　他们相对乐观

　　高端盘将呈现量价齐涨

　　业内资深专家 韩世同：高端盘将呈现量价齐涨

　　韩世同表示，按照目前广州成交逐渐上涨的情况来看，今年国庆黄金周的成交量应该还是比较乐观的，绝对会比去年同比要高出很多，也会比今年“五一”小黄金周的成交情况要乐观，但是是否能超过今年7月、8月份的最好成绩70多万平方米就很难说。

　　优惠或多或少都有一点，但别指望开发商会降价促销。现在是刚性需求和改善型买家想积极入市，因为这群人错过了今年年初楼价的低谷，所以满心期待楼价有所松动。但是开发商反倒显得并不是太积极降价，毕竟楼市已经回暖，不可能把价格降到去年年底和今年初的状态了。今年国庆黄金周的亮点可能会体现在高端盘方面，高端盘将呈现量价齐涨，一些高端客户看到楼市回暖且高端产品价格不降反升，也开始购买高端产品。

　　经纬研究中心主任 曾英杰：亮点较多 价格稳中微升

　　曾英杰表示，从供应量来看，今年国庆黄金周期间整体市场可售货量高。从产品的供应结构来看，有两个特点，一是中心六区新盘量较多。新货一直比较少的越秀和黄埔都将有多个新盘入市，预计市场的表现将为抢眼。二是中大面积的产品供应量相对会比较多。从市场预期来看，经过5~7月份的持续旺销之后，总体认为市场最坏的时期已经过去，市场的预期有所好转。在供应量、供应结构和市场预期三者的结合下，相信广州国庆黄金周的楼市亮点会比较多，成交量会有一定量的上涨，但总体难以呈现非常火爆的表现。在价格方面，受制于成交结构的影响，会呈现稳中微升的态势。

　　合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师 龙斌：黄埔、萝岗、南沙将成黑马

　　龙斌认为，今年国庆仍然是刚性需求入市唱主角，改善型买家也会在国庆黄金周趁机多看一些楼盘，但是否会大量释放就很难说了。在区域方面，今年黄金周比较看好东部的黄埔区和萝岗区，因为这两个区域在之前都没有什么货量，经常被大家忽略，但是今年这两个区域都有一些新盘新货，特别是萝岗区新盘新货量比较充裕，此外，还有南沙区，因为刚被批为了国家级新区，会吸引一些投资客客前往。

　　开发商说法

　　已走出低迷 不会大降价

　　记者采访了多位开发商营销负责人了解到，今年国庆黄金周“稳定”是一个至关重要的关键词。跟去年黄金周开发商着急的像热锅上的蚂蚁相比，今年各大房企表现得比较淡定，大部分的楼盘仅打出了98*99折、3万抵5万等这样的常规优惠。一位在番禺某品牌房企的营销负责人表示，今年楼市已经回暖了，大家都已经从楼市最低迷的时期走出来了，价格已经算是比较理性了，不可能再往下大跌，“价格就在这里，买与不买由君决定”。

　　富力地产副总裁、华南区总经理朱荣斌则表示，由于近一两年，传统销售旺季“金九银十”越来越“常态化”，所以房企在推货节奏及优惠幅度方面不会像过去几年那么特别。

　　新盘优惠多 老盘优惠少

　　此外，还有开发商表示，谈今年黄金周楼市还是得分为两方面，对一些全新盘来说，开盘的价格都比较实惠，比如中海誉城开盘最低价格或低于每平方米1万元。这是为了打响第一炮，但是再后一期肯定是没有第一批推出的价格实惠；另一方面，一些新组团推出的新货产品肯定会是有价格优惠，但是幅度不可能会太大，有的产品还有可能会减少优惠。毕竟目前有几个大企业已经基本完成了全年的销售任务，不会再使用降价促销的手段。

　　以越秀地产为例，今年前8个月，越秀地产的合同销售额达到了96亿元，已经接近完成全年100亿元的销售任务了。因此在黄金周期间，该集团相信不会出现像上半年多个楼盘以价换量的大优惠促销。

　　消费者调查

　　7成人期待黄金周大打折

　　日前，搜房网发起一份中秋国庆黄金周置业调查。调查显示，高达86.1%的受访网友认为目前市场上的促销现象多为噱头。而认为促销现象广泛,且普遍力度较大的网友仅1.9%。虽然目前开发商的促销力度与购房者的期待尚有差距，但购房者对国庆黄金周的促销仍有期待。有72.2%的网友在接受调查时认为，国庆黄金周开发商促销力度将会加大。

　　尽管大多数人看好黄金周，但仅13.9%的网友明确表示有计划在黄金周买房。这与广州各家银行对个人房地产按揭贷款再度收紧不无关系。目前广州多家商业银行已取消了普通客户首套房贷8.5折贷款利率优惠，下一步不排除更多银行提高贷款利率。在接受调查的网友中，69.6%的网友认为信贷政策收紧已影响到自己短期的置业计划。

　　4成人中意“改善型洋房”

　　在置业区域的选择上，最热门购房区域是从化，有28.7%的网友最想在从化置业。萝岗因有中海誉城、雅居乐富春山居、御湖名邸三个大盘集结，排名第二。海珠位列第三，超过了一直被认为是热门购房区的番禺。近期升级为第六个“国家级新区”的南沙，却大跌眼镜。

不少业内人士指出，随着改善型产品入市，下半年楼市改善族的购买力将显现。在本次调查中，41.1%的网友把“改善型洋房”选为意向购买户型，其次是不限购公寓，占比达31.8%。上半年市场成交主力的小户型洋房仅有16.8%的网友选择。这意味着刚需力量确实有“退潮”之势。