广州“限车”，触及郊区楼市

邓浩志接受《信息时报》采访

6月30日晚上9时，广州公布了《关于广州市试行中小客车总量调控管理的通告》，本周二，广州交委召开新闻发布会，正式公布广州市中小客车总量调控管理试行办法和实施细则。

限车后，广州郊区楼盘成交到底如何？日前，信息时报记者兵分几路，实地了解郊区盘销售近况。

现场直击

地铁盘人气更旺 从化盘颇受影响

广州郊区楼盘一向以房价低、环境优越吸引业主，但公共配套相对落后，除了楼巴外，业主出行最主要的方式就是自驾车。因此，近年来，广州郊区的房地产市场逐渐形成了“大房+小车”的置业模式，其中从化某楼盘甚至以“买房送奔驰”的方式来吸引顾客。随着6月底“限车令”的颁布，这些楼盘会否受到影响呢？

北部：花都白云火热 从化冷清

近日，前述“买房送奔驰”的从化某楼盘相关人士告诉记者，该盘以别墅和大户型洋房为主，有意向的客户多数是已经购买了私家车的改善型买家，即使在“限车令”颁布前，90%的客户都是选择总价抵扣的优惠模式，因此“限车”的影响不大。

不少白云、花都在售楼盘的营销负责人分析，对于公共交通便利、楼巴接驳市区的成熟社区而言，“限车”没有任何负面影响，而对于地铁沿线楼盘而言更是一种利好。位于白云大道北的家和东湖映月置业顾问钟卓凡告诉记者，由于楼盘拥有三号线、十四号线双地铁配套，因此“限车”之后楼盘人气更旺了。

相较之下，“限车”后从化楼盘的人气则受到了一定影响。在珠光御景山水城，本周二整个上午都没有人来看房；在明珠工业园的利泰花林湖畔，也是人气寥落。据了解，这两个楼盘没有地铁、公交等直达配套，业主出行主要靠自驾车，如果买车就几乎是“与世隔绝”。

南部：番禺买家更关注价格

“限车”后首个周末，番禺楼盘似乎并没有受到太大的直接影响。有开发商人士表示，目前番禺的多个楼盘在交通配套方面都相对比较成熟，广州买家根本不需要担心因为买不了车而影响出行的问题。

上周六，记者在位于亚运城板块的庄士映蝶蓝湾看到，恰逢该项目于当天推出其二期全新的“幸福里”组团，吸引了大批买家排队等候，短短三个小时便清货。一位坐接驳巴士过来的广州买家郑先生对记者表示，到这边买房本来就是因为钱不多，还是先解决房子的问题，短时间内都不敢想买车的问题。

而在南沙片区，“限车令”出台后推出市场的敏捷·君御国际同样获得了热销。据了解，该项目属于商业性质，买家多为投资型客户，大多均已拥有汽车。而区内其他各盘在近期新推产品较少，人气一直都不是太旺，而且不少在售项目针对广州客户都是主打“地铁牌”，因此暂时也难以看出影响究竟如何。

东部：考虑加大楼巴运行次数

上周六上午，记者来到位于新塘的金地荔湖城，售楼部咨询的买家并不太多，仅约十几个。据悉，目前该楼盘的业主有四成来自广州天河区，其中一半以上出行依靠楼巴，另外有三成来自增城和萝岗。该项目负责人告诉记者，自住的业主每天上班主要靠楼巴，楼巴每天早上7时至晚上22时，每小时一班车。“暂时还没看到‘限车’对楼市的影响，但肯定以后会有。”该负责人表示，届时如果影响到楼盘销售，会考虑加大楼巴的运行次数。

成交数据

“限车”首周郊区盘量价齐跌

上周是广州实行车辆限牌的第一周，尽管各开发商均声称“不受新政影响”，但阳光家缘网上周的成交数据却显示，郊区楼市的“房＋车”模式在新政出台后备受冲击。

新浪乐居对阳光家缘的最新监控数据显示，上周（7月2日～8日），广州全市一手住宅网签成交均价12427元/平方米，环比前一周成交量下降38.88%，成交均价下跌57元/平方米。其中，成交量前三位仍是郊区盘，分别是番禺区、花都区和增城市。不过，萝岗、花都、番禺、增城、南沙、从化六区成交量暴跌近千套，环比下跌41.88%；均价9657元/平方米，周环比降3.47%。其中跌幅最大为南沙，周环比跌逾56%，增城次之，为51%，从化、花都则属于跌幅较低的地区，幅度在10%左右。

不少行业人士表示，随着汽车限购政策的影响持续扩大，郊区楼盘的成交量还会继续减少。特别是一些非地铁上盖且没有完善的楼巴配套的楼盘会受到很大的打击。

后市影响

郊区盘或加大公共交通配套

方圆地产首席分析师邓浩志认为，房、车是一般居民生活中最大的两笔开销，任何一种被限制进入后，肯定会导致资金外溢。而中国投资渠道缺乏是众所周知的，除了不动产就是银行、证券等少数几项。最近股市一泻千里，目前资金几乎没有选择余地，可能会继续进攻已经是炙手可热的商用物业市场。

郊区出行更多靠楼巴

经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，目前受到“限车”影响的广州郊区置房者主要有两种：受中心区高房价影响而外溢的首置和首改买家，以及高端别墅买家。对于高端别墅买家而言，“限车”与否影响微乎其微；而对于首置买家来说，又往往买不上车，其出行主要还是靠市政公共交通和楼巴，因此“限车”的影响不是很大。

合富置业首席市场分析师龙斌也认为，“限车”新政是先试行一年，量减半，并非大家都不能买车；另外，目前的郊区楼盘交通更多取决于楼巴、地铁和公交车等，私家车占比估计不是特别大，不过，随着“限车”新政的推行，相信更多楼盘尤其是郊区大盘，会加大对地铁接驳、楼巴等投入力度。

楼盘加快引进公交车

事实上，在广州“限车”新政出台后的第二天，位于花都的雅居乐锦城就悄然迎来了第一班701线公交车的正式进驻。对此，有广州买家表示，“虽然上周广州突然宣布购车限牌，但这里开通了公交线，让我们这些刚需客购房的底气又足了些。”据悉，701线路将实现锦城和广州市区的对接，始发站为雅居乐锦城，在“限车”新政下能让业主的出行更加便利。

而有开发商人士表示，郊区盘可分为两种，一是豪宅产品，如玖龙湖、美林湖这些别墅盘，买家基本上都拥有私家车，“限车”新政的影响几乎不用考虑；而第二种则是占大多数的刚需盘，“刚需盘的价格相对较低，主要面对的是周边的客户和广州的年轻买家，这类业主以前更多以楼巴出行为主。在楼盘逐步完善之后，楼巴逐步退出市场，并引入更多公交线路，或直接到达市区，或接驳地铁线路。”该开发商人士认为，要解决更多郊区盘业主的出行，更多的要靠加大公共交通的配套。

买家声音

准备出手的……

担心出行麻烦转为观望

“我选的楼盘在白云区，不仅离广州市中心比较远，而且离白云交通主干道和地铁、公交车站等都有一段距离。如果没有车，要每天坐地铁到市区再转车，真的很费时。”限车新政出台后，在天河区某事业单位工作的张先生表示，他与女友本来打算要在国庆前买房买车结婚，看了很多楼盘后，对目前看中的楼盘十分满意，并交付了2万元诚意金。然而，恰逢广州“限车”新政出台，这令他左右为难。据张先生透露，目前有与他情况相似的买家正在与开发商协商，看能否在交通高峰期加开从地铁站到楼盘之间的穿梭巴士，“目前开发商已经同意了，只是收费的问题还在研究中。”

据记者了解，准备在白云、花都、从化置业的买家中，与张先生有着类似困惑的人还不在少数。本来打算在花都买房的赵女士就称，很难想像在没有车的情况下，“住在花都，每天回广州市中心上班”的日子怎样过。“现在花都的公交车还是太少了，公交车站的间隔也很远。以我原本看好的风神大道而言，这条路又宽又长，一走就是半个小时。再加上现在很多社区都是大型社区，如果没有车的话，即便从小区入口走到家门口都能让人走得气喘。”赵女士透露，花都不少开发商为了降低“限车”政策的影响，一方面承诺增加楼巴的班次，另一方面则直接给出额外9.8折的优惠作为“交通补贴”，但仍有不少本来准备下定的买家又转为观望了。

刚刚买房的……

重新计划置业方案

广州“限车”后，刚刚在花都某山水大盘买了一套100多平方米洋房的张小姐有点发愁。张小姐在白云区工作多年，几年前曾在白云区某小区购买了一套二手的一房单位。如今，老家的父母年纪大了，准备来广州与张小姐团聚，加上自己的妹妹大学毕业也可能会过来，张小姐不得不换房。

然而，如今白云区、番禺区的三房单位动辄100多万元，张小姐实在拿不出这么多钱，于是便在花都购买了一套洋房，单价仅6000多元/平方米。虽然楼盘有些远，而且没有地铁，但张小姐觉得，等该楼盘明年底收楼时，自己应该能赚够钱买一辆便宜点的车，开车上班大概40分钟，这便是典型的“房＋车”的购房模式。如今，广州实行“限车”政策，张小姐的置业计划可能要重新计划。

住在郊区的……

打算搬回广州市区居住

“先是‘限车令’，接着是小区楼巴要升价和减少班次，住在郊区没有公交、地铁，出行真是问题多多。”在花都住了3年多的刘女士告诉记者，由于楼盘入住率不高，物业公司两个月前就开始减少楼巴班次以及停靠的站点，“据我所知，小区周边没有公交车。如果错过下午的楼巴，就只能先到流花客运站坐大巴到花都新华，再租一辆私车回家。”

据记者了解，刘女士原本每天搭乘楼巴往返市区单程需要1小时左右，票价7元，家里每个月人均交通费用大约在500元左右。“前两年还算方便，今年开始楼巴升价到8元，班次也减少到早晚各一班，中午取消，我就觉得不方便了。”刘女士表示，自己5月刚刚报名学车，准备买辆私家车代步。没想到又碰上“限车令”出台，现在她正在广州市区看房，打算近期就“先租后买”，搬回海珠区或白云区地铁沿线居住。

家住番禺 配套齐全很满意

“一直以来楼巴都非常方便快捷，几乎是10～15分钟一班车，也有免费穿梭巴士接驳地铁，住在番禺几乎没有感觉到和市中心有任何距离。”祈福新村业主周先生告诉记者，他碰巧在“限车令”出台前一个月买了私家车，但只开了一个多星期，就重新坐回楼巴了。

记者跟随周先生采访发现，在越秀区工作的他每天6时50分出门，7时30分前就能到达位于东风东路的工作单位。“晚上18时等车需要排队，但也是15～20分钟一班，7时30分前就能到家。“有时我也会坐地铁，也是7时30分左右到家，不过繁忙时间地铁比较拥挤。”周先生对于番禺的交通配套非常满意，甚至觉得记者将番禺划归为“郊区”很out。“番禺怎么能算郊区呢？大家都很羡慕我在祈福新村生活配套齐全，就像住在东山口一样方便。”他告诉记者，住在番禺的成熟社区例如雅居乐、祈福新村、锦绣香江等，任何时候出行都很方便。“我买车主要是周末带家人到郊外去呼吸新鲜空气，例如之前我们就去了从化爬山、泡温泉。”

他山之石

北京：“限车”致六环外住宅成交降28.1%

2010年12月23日，北京“限车令”《北京市小客车数量调控暂行规定》正式实施，上牌要摇号、出行要限时限地、一名驾驶员限购一辆车。据亚豪机构统计数据显示，“限车令”出台前一周（2010年12月16日～22日），平谷、怀柔、密云、延庆四区县的在售项目共成交了205套商品住宅，而出台后一周（2010年12月24日～30日），上述四个区域成交量为129套，环比下滑了37.1%。

此外，亚豪机构抽样调查的六环以外的18个普通住宅项目，供应的产品以80～120平方米的两居、三居为主，“限车令”出台前一周共成交了335套商品住宅，而在“限车令”发布后的一周时间里，成交套数为241套，环比降幅为28.1%，其中个别距离交通主干道较远的项目成交量环比降幅超过五成。

贵阳：郊区盘自掏腰巴开中巴接送业主

2011年7月11日《贵阳市小客车号牌管理暂行规定》正式出台，该规定明确指出，对在该市新入户的小客车核发专段号牌和普通号牌。其中，专段号牌的年度增长数量实行总量控制，以摇号方式无偿分配，但可在所有道路通行，每月2000辆；普通号牌则不能在该市环一环路(含)以内的道路通行，核发数量不受限制。至此，贵阳成为继北京、上海之后第三个出台“限车”举措的城市。

政策执行满月，不少近郊楼盘出“新招”，自己开中巴接送业主，比如位于新添寨的贵阳臣功新天地便投入了6辆社区业主专用楼巴。该楼盘总经理陆伟刚表示，贵阳“限车”后，考虑到了部分业主买车计划暂时搁浅，出行受到影响的现状，公司斥资百万元购置6辆社区业主专用楼巴，为业主出行提供便利。