下半年广州58个新盘将登场

邓浩志接受《南方都市报》采访

 “本以为忙完五月份可以喘口气的，没想到今年公司七八月份也要推新货。”某楼盘一名工作人员带着一丝埋怨的语气向记者说道。

记者了解到，在五六月份成交回暖的背景下，今年下半年，北上广深等不少大城市都将出现推货潮。而广州在传统淡季7月份就将有47个项目推出新货，令人咂舌。对于今年下半年的推货潮，专家认为一部分源于两年前楼市疯狂时开发商买下不少地，如今刚好到了推出市场的时候；另外则是五六月份市场回暖迹象给开发商带来了信心。

下半年将有141盘推新

根据合富辉煌市场研究部监测统计，广州十区下半年新增供应约为3 .33万套，与往年相比有明显增加，处于今年来的高位。而美联物业全国研究中心统计显示，再加上增城从化两市的货量，今年下半年广州预计有4 .5万套新单位、约450万平方米入市，相当于上半年新货量的1倍多。

合富辉煌研究部认为，今年下半年广州十区新货最多的仍是花都区和番禺区，两区新货占总量的42%.而此前长期缺货的天河、黄埔、萝岗、越秀和海珠区等，下半年的新货都有所增加，将会成为市场的关注焦点。

如果按照推新的楼盘量来计算，搜房网数据监控中心预测，今年下半年广州将会有141个盘推新货，增长16 .5%，其中有58个为全新盘。

十区新货过半为刚需产品

据了解，从产品结构来看，今年下半年广州十区新货超过1 .7万套为110平方米以下的刚需产品，区域分布基本是中心六区和外围四区各半。而110-140平方米的改善性住房主要分布在外围四区。

不过值得注意的是，140平方米以上的大户型更多地集中在中心六区，尤其是集中在白云和天河。例如白云主要集中在金沙洲、南湖板块，为高端洋房以及别墅产品，如南湖山庄等；天河则主要集中在珠江新城、天河中心板块的高端楼盘，如汇悦台、新鸿基林和西项目等。

白云新城地王下半年登场

广州除了下半年货量较大之外，不少备受关注的楼盘杀入市场也刺激着买家的眼球。记者了解到，中海地产位于白云新城的A B 2907008-3地块目前已经正式命名为中海云麓公馆，预计今年下半年推出市场。

该地块总建筑面积为5.86万平方米，为中海地产2010年底以11 .7亿元竞得，成交楼面地价约19971元/平方米，溢价189%，成为轰动一时的地王，此前不少人预测售价将超过4万元/平方米。

此外，雅居乐地产在2009年10月28日，经过5个小时的“苦战”，才以43 .41亿元总价拿下的科学城前地王K X C -F 8-1-1地块，也计划将于下半年进入市场，项目规划产品以大户型为主，户均面积逾200平方米，多为1层1户或2户设计。

据了解，广州十区7月存量高达5 . 3万套，如果再加上下半年预计新货供应3 .33万套，总体供应量将高达8 .6万套。合富辉煌首席市场研究部认为，不排除各发展商可能会根据市场变化及存量调整推货策略，使得实际新货数量低于预测总量。

“近期市场好转，就准备推货了”

记者了解到，虽然上半年广州房地产市场成交喜人，但是今年上半年开发商推货的热情却不及去年。搜房网数据监控中心统计，今年上半年广州十区二市共有121个楼盘推新货，同比去年上半年减少57个。

不过随着五六月份市场成交逐步放大，开发商的底气也明显足了很多，记者近期采访时，不少开发商就表示，不少项目原计划是上半年开盘的，但是由于2、3月份的时候市场还很差，就没有急着推盘，近期市场好转，就准备推货了。

日前富力地产董事长助理陈志濠就表示：“自五月初的劳动节假期开始，中国房地产市场气氛渐趋良好，买家入市意欲亦有所增加，集团相信刚性需求，将继续支持下半年的销售表现，亦预期整体中国房地产市场于下半年亦将维持稳定向好。”

但花都区某楼盘开发商则告诉记者，他们的项目本来打算上半年推出的，不过因为工期的原因没赶得及，所以才定在七八月份开盘，并非因为见到市场转好才开盘。

对于下半年广州推出新货数量增加的问题，许婉婷认为上半年不少开发商持观望态度，原本可以在2、3月份推出的盘没有如期推出，而最近市场成交上去了，加上地方微调政策、降准降息等利好，就开始积极推货了。另外一些上半年就积极推货的开发商，下半年则会延续推货节奏。

而邓浩志则认为，今年下半年广州的推货量应该说是最近两年来最大的，不过房产并不是快消品，开发商从拿地开发到推出项目需要一两年的时间，因此不能简单地说是因为近期市场比较好了，开发商就可以立刻推出更多的货，更多的原因在于前两年楼市疯狂的时候，开发商拿了很多地，集中到现在推出来。

淡季不淡

47盘7月“抢跑”

7月份一般都是买家和卖家“过暑假”的月份，然而今年7月份广州楼市却呈现不一样的态势。据搜房网数据监控中心统计，广州十区两市预计在7月推出新货的楼盘有47个，同比去年7月份增长34.3%.而在这47个项目中，全新盘为13个，老盘加推的有34个。

避开推货高峰期

“下半年来说一般9到12月份才是传统的销售旺季，从开发商的销售策略来说，要不就赶5月份，要不就赶9月份，一般不会主动选择七八月份。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如果在7月份推出新货，大多是因为工期、政府审批等问题没能赶在5月份出来之后的无奈之举。“当然有些开发商会看到今年下半年整体市场货量很大，会选择跑前一点推货，避开推货高峰期，这也是一种销售策略。”邓浩志表示。

刚需客购房意愿提升

“从整个市场来看，现阶段刚需购房的意愿有了明显的加强。”经纬行研究中心主任许婉婷直言。

记者了解到，今年上半年广州十区二市新建住宅共网签37962套，比去年同期微涨1 .45%，不过更让人诧异的是二季度和一季度的对比。据阳光家缘网统计显示，广州二季度网签套数为23732套，环比第一季度（14230套）上涨67%.

许婉婷表示近期二手楼市卖家反价的现象开始明显，而买家入市的积极性也明显提高了。“不管是一手还是二手，因为此前积压了一年多的需求，而现在价格比之前还是降了一些，随着近期成交的畅旺，这部分买家都担心会像2009年一样突然又疯涨起来，感觉合适就会很快出手。”

■业界看市

新货扎堆但不一定降价抢客

对于开发商下半年的集中推货，有人担心市场回暖量价齐涨；也有人认为货量增加后开发商之间竞争激烈，可能打出“价格战”。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，上半年促销成交主要集中在中小户型的刚需产品，下半年市场供应主要是大户型产品；而首次和二次置业中的有效需求和购买力较强的购房需求已经被消化和满足，剩下的大多是想买房却买不起房的无效需求，因此市场可能会再度陷入供过于求和成交萎缩的局面。

而邓浩志则认为成交量将会持续近月热销的情况。价格方面，统计数据可能会有一定程度的上涨，但只是供应结构变化所造成的，因为大户型产品成交会增加，而同等产品实际价格应该是基本企稳。

“下半年新货量大，楼盘之间竞争会加大，但并不意味着会出现降价抢客的现象。”许婉婷表示，市场持续向好的话，开发商定价的时候将会更加谨慎，像之前低于市场预期推出低价产品的项目将不复存在。此外，开发商3-6月消化了库存，资金压力减轻后，降价促销的意愿也就不会那么强烈了。