限购两年，广州地价涨一倍

邓浩志接受《南方都市报》采访

    珠江新城楼面地价已经超“3万”了。广州拍地，珠江新城D4- B2地块经过数十轮竞逐，恒大地产最终以13.22亿元拔得头筹，折合楼面地价32967.6元/平方米，比2011年最高的商业楼面地价17933元/平方米高出近一倍。

勾地勾出高地价

    天河区珠江新城D 4-B2地块出让，经过数十轮竞价，恒大地产最终以13 .22亿拿下珠江新城D 4-B2地块，楼面地价为32967.6元/平方米，溢价8.2亿元。对比去年7月珠江新城出让的另一幅商业金融用地B2-11地块（位于珠江新城西区，毗邻中轴线）、17933元/平方米的楼面地价，高出近一倍的价格。广州市国土房管局相关人士则表示，价差相对合理。

根据房管局发布的公告，D 4-B 2地块总面积为9570平方米，建设用地面积为8101平方米，规划建筑面积40100平方米，为商业金融业用地（C 2），起始价为4 9 0 1 4万元，溢价率169 .7%.

据了解，这次出让的珠江新城地块属于“勾地”后出让，即开发商提交买地意向申请，报上心理价位后，再由政府部门组织公开出让。业内人士指出，在目前的楼市状况下，广州再现高地价可以对土地市场起到强心剂的作用。

记者实地了解到，珠江新城D 4-B 2地块周边交通便利，也聚集了不少甲级写字楼。地块正对着广东农信大厦，距太阳新天地购物中心步行不到一分钟，还毗邻红线女艺术中心。

近两年，珠江新城的商业地块供应量明显缩水，但每推出一幅几乎都会刷新成交单价纪录。2009年，D 3-4地块的成交单价约为13538元，是当时广州商业用地的最高成交单价；2011年，B2-11地块的出让底价就已高达13800元/平方米，最后的成交价跃升至17933元/平方米。

将打造顶级酒店

由于珠江新城D 4-B 2地块属于商业性质用地，此次地价创新高，会不会促使板块内商业地产的发展？

很多人认为，从目前珠江新城及天河区在售的商用物业来看，售价与珠江新城C B D的定位并不匹配。来自中房信的数据显示，目前，珠江新城商业性质的办公楼的售价多在3万-4万元/平方米之间，精装酒店式公寓的售价为5万元/平方米。

中房信数据同时显示，今年1至6月，富力盈盛广场成交均价约3.1万元/平方米左右，广晟国际大厦为3.5万元/平方米左右。商住两用房性质的天銮售价较高，在3 .9万元/平方米。珠江新城D 4-B2地块的楼面地价，与目前在售的商业性质项目的价格差不多。

不少业内人士认为，该地块的高售价可能会使C B D的商用物业“扬眉吐气”，销售价格会被推高。

针对恒大新拿的地块，知情人士透露，恒大要将其打造一个填补广州乃至华南空白的超五星的顶级酒店。

中房信研究总监薛建雄认为，由于酒店投资回报周期相对较长，恒大用如此之高的地价成本来运营酒店，其实并不划算。当然，也不排除恒大从企业发展的长期目标需要来做高星级酒店，这就不是从这块地上要效益，而是通过这块地为集团的长远发展提供战术和品牌支持。

“如果从收益上来看，做公寓和商业是较好的选择。”薛建雄认为，如果做高级的酒店式行政公寓出售的话，售价应该能超过5万元，裙楼和地下部分做高端商场又会有非常好的租金回报，这是比较合理的投资计划。

悬疑

房企造势？

珠江新城D 4-B 2地块相当受宠，吸引包括越秀、恒大、保利和力迅地产等约20家房企参与竞拍。

现场更吸引多位房产大佬到场。记者了解到，越秀地产董事长陆志峰、新城市董事长曹志伟、广州时代地产集团董事长兼总裁岑钊雄、万科广州总经理唐激扬、合景泰富老板孔建民、尚东董事长郭泽伟等齐聚现场。

面对如此声势浩大的拍卖会，有业界人士认为，在政策走势尚不明朗的现状下，不排除有造势的可能。对此，薛建雄认为，房企从来没有联合过，只是每家房企会根据自身经营的需要，对销售节奏和价格做出相应的策划而已。但薛建雄又认为，如果珠江新城区域的供应量有限，而开发商资金压力又不大的话，那么抬价就是必然的结果。

地产经济学家邓浩志认为，谁会愿意将自己的成本推高呢？地价高对房企是没有好处的，地价高只有政府高兴，但有一点是肯定的，楼市、土地市场都在回暖，原因是国家宽松货币政策后，有增量资金进入楼市和土地市场。

是否助推房价？

珠江新城楼面地价再创新高，会不会助涨板块内的房价？

近十年来，珠江新城的房价涨幅令人惊叹。据合富辉煌统计，近十多年，以珠江新城为代表的项目价格由7300元/平方米上升至35000元/平方米（江景豪宅均价更是高达5万元/平方米），价格增长379%.而同期广州十区升幅为180%，广州中心六区价格增长293%.

在珠江新城房价涨速如此之快的情况下，薛建雄同时认为，珠江新城地价创新高，对房价没有直接推动作用，但会让市场对珠江新城的房价有更大的信心和心理预期。赵卓文也有类似观点，不会带动珠江新城的房价上涨。

但也有不同的观点。邓浩志认为，珠江新城地价创新高，在短时间内，会给CBD内房价带来预期性的增长，但幅度相对有限。

经纬行研究中心经理朱欣苑认为，对珠江新城的房价带动是不可避免的。“珠江新城可开发用地买少见少，土家稀缺价值日益凸显，目前在售一手房项目价格高至5万-8万元/平方米。2008年，当年珠江新城的在售楼主流楼盘的价格为1.7万-1.8万元/平方米，2009年之后，在政策支撑的情况下呈现上涨的现象，价格升至2 .4万-2 .5万/平方米。至2010-2011年，在凯旋新世界、天銮等高端项目的带动下，每平方米由2.7万-2.8万元升至3万-5万元，甚至更高。”

市民反应

要涨了？

在五羊新城上班、尚为单身的张小姐，一直想在珠江新城买套40平方米左右的公寓，从今年初就开始看房，虽然看房无数，其中也不乏遇到心仪单位，但是她总觉得房价还会再降，所以迟迟未出手。此前看中的约40平方米铂林国际公寓，因中介费谈不妥，一度搁浅。

当珠江新城的地价再次被刷新，楼面地价直冲3万元/平方米后，张小姐有点慌了。“珠江新城的地价都飙升至3万元/平方米以上了，真担心房价还会再涨，干脆牺牲一点中介费得了。”