“以房换房”的前世今生

邓浩志接受《羊城晚报》采访

限购限贷环境下催生的“以房换房”，可以说是特定时代的特定产物，在商品交易行为中，这种始于民间的简单的“以物易物”的行为，显得有点儿原始，却也让人有似曾相识的感觉。

其实，无论是过去，还是现在，市场上的“换房”行为并不少见。

比如，时下，开发商充当中介，帮你成功实现“以旧换新”的营销活动，其实也是一种另类的换房行为。

比如，2008年，为了刺激内需，还出现过“政府搭台，发展商唱戏，民间踊跃参与”的“换房大会”。

比如，说得更远些，上世纪八九十年代，各地的“调房总站”，不都是充当“以房换房”的角色吗？

现在时：

商家当中介，帮你旧房换新房

发生时间：2011年3月

发生地点：广州

去年，荔湾区文昌北路的元邦明月星辉便搞过“旧房换新房”的另类营销：开发商帮意向购房者把荔湾、越秀、天河和海珠这四个区的旧房子卖出去，然后消费者补差价购买楼盘的单位。该楼盘相关负责人告诉记者，旧房换新房，他们在其间起的相当于中介的作用，而且是不收中介费的中介。

至于为什么只有四个区的旧房子才能以旧换新，该负责人称，他们公司有很多员工都没有房子，房子可以卖给他们的员工，也算是给员工的一种福利。由于公司地点在白云区黄石路，这四个区的房子可以让员工上下班更方便。

也有业内人士揣测，开发商可能是为了安置拆迁户，估计是拆迁户要求这四个区的房子安置。但他同时指出，不管开发商出于什么目的，“旧房换新房”对消费者来说是无害的，只要合同约定好，旧房子卖出去了，消费者和开发商皆大欢喜；即使卖不出去，消费者也可以把定金要回，没有损失。

地产专家邓浩志认为，这是开发商针对广州“卖一买一”的政策，迫于无奈而出的营销招数。“旧房换新房”主要是针对改善型买家，由于当时二手市场交易冷清，如果开发商有资源进行“旧房换新房”，改善型买家就可以缩短等待改善的时间。如果消费者的旧房值120万元，而该楼盘的房子卖200万元，消费者就相当于“零首付”买房，减轻了首付的压力。

据了解，在全国各地，类似这种开发商当中介的“旧房换新房”的营销活动并不算少。现阶段，仍有发展商推行这样的政策，以吸引换房买家入市。

几年前：

政府来搭台，以房换房很热闹

发生时间：2008年11月

发生地点：南京

记者搜索资料发现，在2008年，南京还出现过政府搭台的“以房换房”大型活动。

据2008年11月16日的《南京晨报》报道，南京市房管局主办了“好房换购会”，试行了住房的“以旧换新”，有旧房的市民可以当场抵押旧房购买新房，当天成功成交了31套单位。

南京市房管局产权市场处相关人士表示，他们在构思住房的“以旧换新”时，着实费了一番心思。“好房换购会”规定，参加换购的市民必须拥有一套南京市的住房。市民将这套住房抵押给换购会指定的抵押公司，指定评估公司予以抵押资金评估。与此同时，市民与指定的中介公司签订代理销售协议，将旧房挂牌出售。市民所获得的抵押款，将作为购买新房的首付。银行一方面负责提供旧房的抵押贷款，另一方面也给予购买新房的按揭贷款。开发商则承担抵押贷款，即市民购房首付款的全部利息。

这一系列的安排，让市民在政府职能部门的协助下，同一天履行评估、抵押、代理、按揭等手续。更重要的是让市民住在旧房中，便可以购买新房，避免了卖掉旧房、新房又没拿到手期间，市民不得不外出租房的尴尬，也节省了一笔房租。

现场一位达成成交的潘姓市民表示，他其实早就想买一套大房子，但苦于没有首付，而二手房也不是很好卖，现在利用政府构建起来的这个换房平台，他可以有3年的时间来卖这套旧房。

上世纪：

政府调房站，换来换去很简单

发生时间：上世纪八九十年代

发生地点：广州    

合富辉煌首席分析师黎文江，上世纪八九十年代曾在广州市房管局供职。黎文江告诉记者，那时候的“换房”要由“调房总站”来做。“每个区都有一个调房站，挂一个牌子在房管局那里，如果市民需要换房的，就来登记，如果有合适的，调房站就负责通知他们来交换。事实上，调房站就好像中介的前身，负责收集信息，负责信息的对接”，黎文江回忆说，那时候并不是太复杂，手续费也很少。不过，黎文江强调，那时候的换房和现在最大的不同就是，房子都是租的，是不能买卖的，所以在一定程度上来说，只是“换个地方租房而已”，并不是现在买卖意义上房子价值的交换。

另一位当时也在调房总站工作的邓小姐告诉记者，那时候通过调房总站成功换房的市民很多。人们没有地段意识，双方签个名，说换就换了，“比如我调动工作，从越秀区调到荔湾区，我就申请把房子调到荔湾区，就这么简单”。