房产抵押可拿100%贷款 温州一银行冒险“裸贷”

题外话：在目前这个经济社会下，谁也阻止不了金融创新

邓浩志接受《南方都市报》采访

摘要：在温州一套评估值为100万元的房子，可以贷到不止70万元的款了。近日建行温州分行和浙江中安担保集团联合召开新闻发布会，宣布温州首单房产顺位抵押登记完成，引来业内广泛关注。

在温州一套评估值为100万元的房子，可以贷到不止70万元的款了。近日建行温州分行和浙江中安担保集团联合召开新闻发布会，宣布温州首单房产顺位抵押登记完成，引来业内广泛关注。温州金融综合改革中的这个新政策，可以让抵押人贷到几乎与房屋评估价格相等的贷款。房地产经济研究专家邓浩志表示，这种操作风险是比较大的，银行在审批时应该会相对进行控制。

温州首单房产顺位抵押登记完成

今年3月29日，温州市政府出台的《加强房地产等财产抵（质）押登记管理工作补充规定》（下称“新规定”），新规定明确表示，金融机构（商业银行）应支持抵押人利用抵押物剩余价值向融资性担保机构提供反担保，允许融资性担保机构作为顺位在后的抵押权人办理抵押登记。

新规定下发后的近两个月时间内，由于始终未有成功的案例，不少人也对该政策持质疑态度。南都记者发现此前温州本地论坛不少网友都谈到这个问题，认为这种做法风险较大，可能是政府一厢情愿，银行未必会很配合。

5月22日下午，建行温州分行和浙江中安担保集团联合召开新闻发布会，宣布温州首单房产顺位抵押登记完成。通过顺位抵押登记，温州市一企业获得了银行贷款之外剩余房产价值100万元的贷款。

被抵押房产将有两个抵押权人

据了解，按照一般的惯例，用房产获得银行抵押的贷款，最多只能贷到房产价值的70%.而有了房产顺位抵押登记政策后，抵押人能贷到的款将会更多。

但与此前普通贷款不同的是，被抵押的房产将会有两个抵押权人：第一抵押权人是银行，第二抵押权人是担保公司。若贷款人在贷款到期时还不了贷款，在房子被依法处置之后，银行优先获得补偿，担保公司第二顺位获得补偿。

根据温州商报报道，首单房产顺位抵押登记中，温州某家居用品有限公司以一幢面积189 .47平方米的个人住宅为抵押，评估价472万元，其中评估价的70%计330万元在建行贷款，该抵押物剩余价值100多万元，顺位在浙江中兴担保有限公司作二次抵押，并在温州市房产交易中心办理顺位抵押权登记，使该公司在建行顺利拿到了评估价100%银行贷款。而办理该笔二次抵押贷款利率与第一次抵押物贷款利率相同。

在该政策出台后，温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳接受媒体采访时表示，“新规定”解决的不仅是个人贷款的问题，还能降低融资性担保公司的业务风险问题。去年温州民间借贷风波之后，企业破产、跑路现象增多，由于此前并没有房产顺位抵押登记，房产从银行贷款，一般都全额登记在银行名下，担保机构依据合同偿还担保贷款，但债权无法得到优先受偿，因此担保机构的不良率出现大幅攀升。新规定出台之后，担保公司开展业务就有了一定的保障。

“银行做这个业务或会相对进行控制”

房地产经济研究专家邓浩志表示，这是一种新型的融资工具，在美国等西方一些金融业发达的国家是很常用的，优势就是能够提供更多的融资，在社会上释放出更多的资金。而劣势当然就是风险比较大。“国内很多银行对房产评估的时候，都有高估的情况，再加上做这种房产顺位抵押登记贷款，很有可能出现用本身只值100块钱的东西，能拿到超过100块钱贷款。”

“为什么银行提供贷款时不能按照评估价格的100%，而只能提供七成，就是起到一个防火墙的作用。”邓浩志表示，这种做法现在是把后面的三成价值也拿了出来，就等于基本上是百分百贷款了，一旦借款企业出现破产，需要将不动产折价还款的时候，可能会出现不够还的情况。“特别是现在的房地产形势下，价格可能出现下调，抵押物极有可能卖不回当初评估的价格，因此银行做这个业务时自己可能会相对进行控制。”他表示。

模拟个案

比如说张三手中有一套市场评估价格为100万元的房子，拿到银行抵押，银行按照规定，最高给予张三房产价值70%，即70万元的贷款。“新规定”出台后，张三可以把房产剩余30万元的价值向担保公司提供反担保，担保公司成为该房产的第二顺位的抵押权人，给张三提供担保，要求银行再次给予张三30万元的贷款。若银行同意，张三将可获得加起来100万元的贷款。而且，两次的贷款利率是相同的。