住宅无人抢 商业无人问 地王不再现 流拍经常见

邓浩志接受《南方都市报》采访

春江水暖鸭先知，楼市冷暖土地先知。在房地产政策组合拳重压之下，广东省各个城市的土地市场几乎都遇到了少见的寒流。今年1- 10月，不少城市的土地出让金收入连计划的一半都未达到，这令以此为重要收入来源的地方政府财政遭受严重的挑战。

现象

土地市场进入“寒冬”期

11月1日，广州火车南站重点功能区首次卖地前3个小时，广州市国土局突然宣布取消原计划出让的12宗南站地块，其余6宗地块则以底价成交，业界估算这次政府收入能超过100亿元，最后只进帐21.5亿元。

南站地块的波折还不止这些，原定拍卖日期从10月24日推迟到10月26日，再到11月1日的突然取消，将土地市场的冷清现状推向了顶峰。

土地拍卖遇冷的状况并不只是广州独有，实际上，自从下半年以来，珠三角多个城市的土地一级市场上，流拍和底价成交就已经是司空见惯的事。

今年9月初，位于南海区大沥镇广佛国际商贸城中心区的两宗商住用地分别以超过8亿和9亿元的起拍价入市，均遭遇到“无人问津”的尴尬。10月26日，顺德大良东区的32号地公开拍卖，占地面积约5.2万平方米，起拍价格为5 .7亿元，这是今年以来顺德起拍价格最高的地块，也是目前顺德最中心的地段地块之一，最终也因为无人应价而流拍。惠州前10个月成交的28宗土地中，多数都以底价成交……

在地产经济学家邓浩志看来，下半年珠三角的土地拍卖市场总体可概括为：总体冷淡，住宅少人抢，商用无人问，地王不再现，流拍经常见。

据广东省房协发布的统计数据显示，今年前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1521 .06万平方米，同比增长15.7%，而土地购置单价开始回落。今年前三季度的土地购置单价为1982元，而去年前三季度的土地购置单价为2071元。分季度看，广州前三个季度土地购置面积分别为3 8 7 .4 8万平方米、778 .06万平方米和355 .52万平方米，第三季度购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业的买地意愿再次下降。

对策

节衣缩食应对资金链紧张

在业内人士看来，土地市场遭遇寒流更深层次的原因，是发展商资金链的紧张。邓浩志认为，为了维持资金链，在未来的一段时间里，开发商将普遍采用“开源节流”“节衣缩食”“量出为入”“谨慎小心”的对策。

在各大房企负责人近日见诸报端的言谈中，不难看到这样的抱怨：土地的成本没有降低，信贷等成本却在增加，同时限购之后销售资金回笼放缓。在这样的环境下，开发商不但会放缓或暂停拿地的步伐，对价格的评估也会更加保守，所以整体土地市场将难以回暖。

10月初，恒大地产总裁夏海钧在业绩说明会上公开表示，集团在未来一年内都没有明确的拿地计划，除非碰到特别合算的地块。另外，还将适当降低明年的开工量以应对市场恶化局面。也有开发商表示，不管房地产调控有没有放松的可能，公司都会适当增加土地储备，但目前地价仍处于高位，还没有到拿地的时机。

长信地产集团营销总监徐伟钊认为，作为房地产企业需要长期发展，拿地是必须的。但在银行放贷难的情况下，全资拿地是对开发商一个比较高的要求。珠江地产营销副总监刘俊文也表示，此时拿地开发，开发后能否顺利出货也不可预知。

突围

部分房企转战三四线城市

尽管多数企业放缓了拿地的步伐，仍有不少资金实力充足的企业放弃了一二线城市的高成本地块，而选择了土地性价比更高的三四线城市。

“大城市的房价在往下掉，中山城区的竞争太激烈，也开始面临冰冻期。我们有计划拿地，但希望到地价相对较低的地方，降低风险。”中山市润昌房地产总经理曾文雄说。

在深圳业内人士看来，深圳土地市场遇冷的原因除了市场整体下行之外，还有一个因素则是不少房地产商都主动走出深圳，将拿地目光投向外围广大的二三线城市。

“大城市拿地的成本越来越高，在市场低迷的形势下，很多大型发展商如华发、中珠等都逐步在三四线城市做一级土地开发，放弃在珠海这边高价拿地。”景泽国际（珠海）有限公司董事总经理唐铁军表示，现在是布局三四线城市的好时机，成本低之外，还可以参与到城市运营中，对企业的长远发展十分有利。