金九银十，刚需买家可酌情出手

    又快到金九银十——传统售房旺季了。在415宏条后，经历了近半年的价稳量跌，市场整体格局发生了微妙的变化，买卖双方都将在这期间展开新一轮的博弈。对即将到来的9、10月份，对于广大购房者，我有以下一些看法：

一、刚需买家可酌情出手

1、  新货多，选择余地大。新政后开发商都选择静观市场变化，多数项目都放慢了推货的节奏，不少新项目更放慢了工程节奏。以至于最近几个月，市场新增供应不多，买家选择余地少，本次的金九银十集中了新盘新货，旧盘新货等几波供应，买家自然有更多的选择的余地；

2、  市场预期优惠大。经历了半年成交萎缩，部分项目开始有一定的资金压力，借金九银十的机会回笼些资金是当下他们共同的想法，所以选择在这个时候促销的可能性非常大，另一方面，今年广州郊区项目新增供应远远大于中心城区，供求平衡关系略有打破，在这个情况下，抢先促销占领市场也是这批远郊项目最可能考虑的策略；

3、  部分买家延期消费近半年，或集中金九银十出手。与开买可不买的投资客不同，刚需买家有一定迫切性，或婚房或学位房，总不能拖得太久，因为415新政的缘故，部分刚需买家一直在观望与等待，现在近半年过去了，部分延迟消费的或在最近陆续出手，所以这个金九银十成交放大的可能性比较大。

二、投资客仍然远离好

1、  政策短期无放松可能。新政主要打击的是投资客，尽管在调控政策出台后的3个月左右，陆陆续续有声音呼吁新政取消或“酌情”执行，但来自中央决策层最新的声音是，调控必须进行到底。由此看，投资客短期内都无法得到政策的扶持，现在进场面对的政策风险或许比较大；

2、  交易成本依然高企。一手的有二、三套房贷政策的控制，二手的有营业税、所得税等政策，加上固有的二手佣金等，一般情况高于入货价格10％出手甚至连达到盈亏平衡点都达不到。要想获利，非多涨20％左右不可。

虽金九银十会有爆发性供应，但我们也要看到即将到来的亚运停工将导致的后续供应减少，所以，若是刚需买家，这个9、10月份，或是一次不错的出手时机。

邓浩志

2010年8月27日