房租价格暴涨，暴露租赁市场研究缺失

     房价不涨，租价暴涨。415新政后，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，个别地区甚至2个月上涨了20％，房价的问题还没有完全解决，房租的问题又出来了。究其原因，几乎没有一个机构或专家能说到点上，不靠谱的观点大致以下几种：

1、  投资买房客减少，导致放租量减少，从而租金上涨。

此说法的问题在于，那怕是一手成交也不可能马上投入租赁，因为一手交易里面有许多期房，另外，成交萎缩仅2个多月，不可能有那么大动力促使租金上涨20％；

2、  形势不明朗，置业者观望期多选择租房，导致需求增大。

和上面的分析几乎一致，上面说的是供应减少，这里说的是需求增大。但这解释不了08年成交大幅度萎缩，租金为什么没有上涨，难道说是经济危机导致大家没有钱租房子，都睡大街了不成？

3、  房产税征收预期，导致东家转移成本到租客身上。

这是比较不靠谱的分析。每传闻一次新政，房东是否就要调整一次租金，但长期都是传闻多点多，但租金价格总体稳定。另外，假设真的是转移到租客身上，为什么有些就涨10％，有些却涨20％呢？难道房产税就各地征收的比例不一样？而大众恰恰都清楚地知道征收比例？

4、  旧城改造、大学生毕业租房导致租房增加。

这更不靠谱，没有数据显示最近中国各地同时开展大规模的整体拆迁活动，而大学生毕业年年有，也不见每年都涨20％。

    之所以有这么多不靠谱的分析，原因就在于我们一直以来多只关心房屋的销售价格，而对于房屋租赁市场一直缺乏制度方面的关注。导致找原因找不到原因，找数据找不到像样的数据，找管理政府对这块的管理也很缺乏。严重的信息匮乏导致了问题出现后我们无所适从。

    值得一提的是，不少关于租金上涨的诸多解释，其潜在话语是：政府重拳调控楼价所致租金价格暴涨，尽快撤销或减弱调控新政才是租金价格回归正道的唯一途径。这类其实是为高房价呐喊的声音的其他表现形式。高房价危害不用多说，目前房地产调控已经初见成效，政府应该继续坚定不移地走下去，挤掉泡沫，建设健康的房地产才是终极目标。更多的地方政府也应当平衡长期利益与短期利益的关系，更好的地协调房地产市场的问题。

邓浩志

2010年7月5日