房地产业将进入中期调整期阶段

    二个月前，我就已经发表了一篇文章《楼价进入三年以上下跌周期》http://blog.sina.com.cn/s/blog_53ac84b70100guyr.html。基于物极必反的逻辑，里面预测了房价见顶的趋势。2个月后的今天，这个预测极有可能中了，中央出台了严厉的二套房贷政策。

    严控二套房贷新政一出，许多人马上联想起07年的927条款，当年政策一出，楼价从此见顶，自此便一路下跌，但这次的新政无论在内容上还是背景上与07年的927都一定区别，综合各方面情况考虑，房地产业极有可能进入中期（2年以上）调整期周期，难以再出现08年下调，09年即报复性反弹的情况，理由如下：

1、 新政力度比927更猛。415新政二套房贷首付比例为50％，927要求为40％；927并为设计三套及以上房贷，415之后补充：房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买贷款；

2、目前的房价业已经明显过热，房价畸高，本身距离短期或中期的顶部已经很接近。这就意味着未来的市场本身就有面临短期或中期的一个比较大调整的需亚。

3、经济大环境更好。当年927新政后，马上接着又是世界金融海啸，双重冲击下，房地产市场可以说溃不成军。而今年国家宏观经济形势似乎非常乐观，有预计2季度GDP增长将超过12％，甚至有过热的威胁，如此分析，房地产没有政策、经济不景的双重打击之忧，政府反而可以更加大胆地调控这个行业，而不必像08年那样过于投鼠忌器，怕打了地产伤了经济；

4、调控时间或许更长。正因为世界金融海啸，08年本应继续调控的房地产业“被振兴”了，调整逼迫延后。所以这次调整在某种意义上可以理解为完成07年调控的未完成的任务，由于当前楼市的泡沫甚于07年，所以这次可以理解为“两个泡沫”一起“挤”，幅度与时间可能是叠加的；

5、开发商有所准备。而当年的927普遍开发商都有点措手不及，而去年年底中央经济工作会议之后，关于楼市条款的传闻和小政策就连连不断，不少开发商已经有所警觉，在资金方便也有所准备，今年一月份，不少开发商就通过银行贷款，获得了一定资金，加上去年理想的销售情况，当前开发商总体的流动性还是不错的，也更能“扛”得更长。但另一个问题是，地产公司越是能“扛”，离调控到位的目标就越远，调控的时间可能就越长；

    至于这次调整所需要的时间具体有待观察。但趋势已经明朗，所以对于股市，我认为今年都不要碰地产股为妙，而房企则应该积极准备过冬，至于从业人员，但凡干得久一点的应该都经历过熊市。韬光养晦，没有熬不过的日子。

邓浩志

2010年4月21日