高楼价下，金九银十难再火爆

    8月份广州一手住宅网签成交总量继续下跌，这是继7月份成交量下跌4000套后成交再次下跌的月份。广州楼市上半年量价齐升的局面一去不返。面对楼价破万后成交量不断萎缩，业内普遍解读为楼市在高楼价后观望气氛进一步增加。但同时也有观点可能解读为市场总体供应不足所导致的成交低迷。

    但从成交量个盘排行榜看：八月广州成交量前3名楼盘分别是：龙光峰景华庭（成交；恒大山水城；雅居乐滨江花园。这三个楼盘共同的特征是单价都属于低价楼盘。在当前的市场状况，高收入阶层才能承受中等价位的楼盘，市场上更多的消费者属于中等收入阶层，他们只能接受的都是低价楼盘。可以看出市场在价格高位时候，接盘的动力有所不足。高企的楼价已经对成交产生的负面影响在进一步扩大。

    从成交量分布区域看，增城、花都、白云等相对低价区域也占据了成交的前列。由于中心区域楼价高企，刚性需求类的消费群体被迫购买价格更加低廉的远郊板块。在楼价相对较低的98～05年之间，广州市的居民大多数只会考虑中心城区或近郊的项目，远郊的增城、罗岗、花都等区域除附近原住民以外，中心城区消费者甚少考虑选择该区域，那怕当时的楼价仅1、2千元一平方米。在远郊区域交通等配套暂时还停留在规划，尚无实质性改变的今天，这些区域已经成为了当前楼市成交的集中区域，消费者支付能力不足的情况可见一斑。越来越多的中等收入阶层已经被进一步挤出中心城区。

    所以成交萎缩的主因应该是楼价高，供应不足只是次要原因。另外：广东省今年1～7月份商品房空置率上升了25％，是否供求矛盾已经出现了方向性的改变呢？同时二套房贷优惠政策又再重新收紧，上次收紧是在2007年的9月份，也就是当时楼市拐点出现的时间。这次又再动用控制二次房贷的手段，市场会作如何反应呢？

    综合看，楼价或许要见顶了，传统的“金九银十”恐怕难有预想中火爆。

文/邓浩志

2009年9月4日