经济适用房是国家为了解决城市中低收入者住房困难，采取减免地租、税收等政策降低住房成本，从而使中低收入者能够买得起的一种住房，被人们称为"民心工程"。普通商品房售价过高，让许多市民只能望楼兴叹，经济适用房就成为许多渴望圆住房梦的市民的首选。

　　经济适用房自诞生以来，对启动内需、拉低房价以及完善住房供应体系发挥了显著的作用，并受到中低收入者的普遍欢迎。在北京，经济适用房销售异常火爆，挑起了市民买房的心气儿，排长队的场景令人难忘。然而，我们回顾经济适用房的销售过程，便可以发现其实有得有失。买了并住上经济适用房的未必是中低收入者；苦苦排队等候放号的人，其收入绝对是中低水平。

　　北京最大经济适用房项目回龙观文化社区不久前发生了一件怪事：清晨的人们发现小区内停放的十几辆小轿车均被浓硫酸洒过，惨不忍睹。仔细一看，全是高档小轿车，低价位小车相安无事。目前小区物业正配合公安机关进一步调查。从这件事可以看出，社会仇富心态相当严重。高收入者占据社会资源，中低收入者由于种种原因圆不了住房梦怨言颇多，经济适用房的不合理制度正是这起财产严重侵害事件的主因。

　　我以为，正是因为经济适用房有其自身的吸引力和法规漏洞，促使原本不应该获益的富人对经济适用房产生了偏好。当前要做的是让富人们失去对经济适用房的偏好。

　　"偏好"一词来自于西方经济学，是指消费者根据自己的意愿对可供消费的商品组合进行的排列，它反映的是消费者个人的兴趣或嗜好。这种排列是决定消费者行为的最重要因素之一。例如，有的人喜欢古典音乐，而有的人喜欢流行音乐；有的人偏爱高度烈酒，而有的人却偏爱低度啤酒。正是这些偏好的差异，导致各个消费者在购买商品和劳务时采取不同的决策。在当前制度安排下，富人们对经济适用房产生浓厚的兴趣和喜好。那么，如何才能让富人失去对经济适用房的偏好呢？

　　不能离开"经济"、"适用"
　　"经济"是指价格相对低廉，"适用"是指功能基本够用。可如今经济适用房已然"走形"：面积越盖越大，越盖越豪华。本应该是80平方米的，开发商却建成了140平米的豪宅。最令人不解的是，经济适用房复式结构也不在少数，又是跃层，又是复式，动辄200平方米以上，但与商品房相比总价并不算高。

　　这是卖给中低收入者的住房吗？可以肯定的是，能买得起豪华复式结构的，绝对不是中低收入者。北京一项调查显示，市民中42％的购房人可承受总价20万元的房子，27％的购房人能承受总价20万至30万的房子。如果能承受得起豪华复式的，我们的政府应该请他们买商品房好了。但是政府没尽责做到了这一点，任由开发商设计豪华户型。经济适用房应该是以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设的普通住宅。

　　有人认为，80、100平米的房子，面积偏小造成浪费和落后，5年之后，岂不是又造出了一批贫民窟？因此，经济适用房应做大户型。我却持不同意见，即便是在发达的欧美市场，普通居民的户型也在100平方米左右，经济适用房的面积应该在80－120平米之间，较为适宜。更何况跃层复式就不应该成为政府关照的对象。

　　北京经济适用房政策大概是从5年前开始实施的，其中心思想是为了解决收入处于中低水平且又没有享受到福利分房的那批人住房问题。经济适用房要讲究经济实惠，为那些急需房屋又没有足够的钱去买商品房的人解决问题。政策制定者的初衷无疑是好的，但政策执行者没有到位。北京市政府明确购买经济适用房两个条件之一是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。我们应该明白的是，经济适用房建设的目的是实现弱势群体"居者有其屋"的理想。我以为，大兴土木建造跃层复式就是迎合富人们的偏好。

　　公共资源收费实行歧视性政策
　　不仅购买经济适用房时有开车去的，在入住后的大院里也停放着成队的汽车，成了人们攻击经济适用房是富人占穷人便宜的一大"罪证"。北京酒仙桥电子城危改小区内建成了巨大规模的车库，总建筑面积18000平方米，分上下两层，共设有554个车位。尽管是危改小区的配套设施，但是消防、通风、人防等设施都采用最为先进的设备。

　　经济适用房不是不能建车库，没有适当超前的思维，过几年就会落伍。但是，对于这些公共资源可以实行歧视性收费政策，比如对小区的车位使用实行高收费政策，或者实行车位拍卖制度。由于大多数经济适用房公共交通都相当方便，或邻近地铁轻轨，或邻近公交线路，或开辟小区线路。大凡能购得起小车的，都不应该是弱势群体。而且，对不同价位、不同档次的小车应该收取不同的停车费用，有效地配置有限的资源。这需要政府强势介入参与管理。

　　外部性使得经济适用房市场部分失灵，最终导致社会利益的损失。根据科斯定理，可以对外部性进行修正，办法之一就是税收。对富人使用公共资源实行歧视性收费政策，可以促使这部分人购买经济适用房与商品房成本相一致。"公共资源收费"也是一种特殊形式的收费－－"影子收费"。这种形式的收费所产生的效果，对政府、对物业来说增加了收入；对富人们来说，是付出了更多的费用来换得相对低廉的房价；对被排挤出去、不买经济适用房的富人们来说，则意味着腾挪出有限的资源，从中获益的是中低收入者。

　　实行收入跟踪制度
　　经济适用房这项看上去非常好的政策实施以后，究竟把"经济"让给了谁却成了值得商榷的问题。仅从表面就能得出不少疑问：经济适用房小区里晚间停放的高档轿车以及某些房屋内部的豪华装修常常让人大吃一惊：这些人是中低收入者吗？如果不是，那么是谁让这些人钻了空子？在售楼处，仍有开着"别克"、"奔驰"来看房的高收入者，销售对象身份认定工作究竟还有没有实际意义？

　　经济适用房和普通商品房的一个明显界限就是，购房是投资还是居住。然而经常有已经拥有住房的人再去买一套经济适用房的情况，还有些人甚至把买来的经济适用房出租出去。他们看中了经济适用房的升值潜力和同一地块明显的价格优势，购房是为了赢利。本来是以中低收入家庭为供应对象，以解决住房困难户居住难为目的的政策演变成了某些人眼里的发财机会。急需住房的人依然买不到房、买不起房。

　　北京市政府明确购买经济适用房两个条件之一是家庭年收入在6万元以下，但现在6万元门槛形同虚设，在资格审批上有漏洞可钻。6万元门槛制定的时候，有关部门声称将定期组织抽查，严肃处理违反规定的开发建设单位和提供虚假证明的申请人及有关单位人员，由监察机关和有关部门按有关规定追究其纪律责任，但到目前为止，还没有听到哪个开发商因此受到通报批评之类的处罚。在具体的执行过程当中，由于个人资金管理、信用管理等条件尚不具备，6万元门槛恐怕还不能完全有效地挡住富人的脚步。甚至有的私营企业主购房时当场从口袋里掏出公章就盖上，因为手续齐全，售楼人员还不得不卖给他房子。经济适用房住进了大款，羊群里出了骆驼。

　　我提出建立起购房者家庭收入跟踪制度，政府部门、税务机关应该对购房者家庭的收入状况实行跟踪调查，时间三年或五年。如果在这三五年之内，购房者家庭的收入水平远远超出了政府优惠接济的水平线，超出部分必须补交房款，政府应该建立起收入监督制度、追溯制度。尽管高昂的"监管成本"让政府患得患失，但不能为此放弃跟踪，坚决杜绝购房人瞒报、虚报收入的状况。

　　有人担心，上述三种措施会不会为热销中的经济适用房泼上一盆冷水。缩小了购买对象，也就限制了购买力。我认为，根本就不必要存在这种担心。苦苦排队等候放号的家庭多达几万，经济适用房形同虚设敞口卖的状况必须改变。把经济适用房卖给富人，老百姓当然不满意。对政府而言，也违背了政策制定的初衷。只有让富人们失去对经济适用房的偏好，才谈得上保护了真正的中低收入者。（2002年⊙博客中国）

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