雷声过后的第一场雨

九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，虽然只是国六条的具体实施执行方案，但动作之快规定之细还是给人以形势严峻的感觉。但中国如此之大，各地的房地产市场又有很强的区域性特征，这一刀切的做法有可能会有很强的后遗症。

九部委这次针对房地产的外科手术是分好几刀来切的，这样切到底准不准，会不会有效果？关系到房地产今后是否还要再挨刀。

第一刀   “70%”

“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 ９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”

其实这只是一个需求结构问题，如果这个70%的比例切得不合理，依旧会造成供求比例的失调和新的矛盾。政策性住宅供应可以设定比例，但商品房还是由市场来决定这个比例比较好。否则有可能90平米以下的房子滞销都说不定。如果每个项目都按此比例来起房，以后就不会再有所谓的高档社区了，产品的同质化将会非常严重。当然以后将会出现拼凑式小户型，表面上满足70%的要求，但单独买任何一套是没法用的，而买两套合成的大户型却是最佳选择。也许今后为对付70%的办法将会层出不穷，谁叫这70%切的这么别扭呢！

第二刀   “30%”

“从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。”

按揭首付比例的提高，导致购房门槛的提高，直接限制了需求，确实对抑制房价上升的势头有很大的作用。但购买大户型的人经济实力也较强，所以这个政策主要限制了穷人的高消费和过度透支。对打击跟风式的盲目攀比和不理智消费的意义十分重大。

第三刀   “五年”

“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；”

主要是针对投机炒卖，但对二手房市场的打击将是巨大的误伤。对投资房地产通过租赁来获得收益者没有什么影响，也就是说对长线投资者没有影响。去年新政后这个期限是二年，现在延长为五年，其实对需求已没什么太大的影响，只是对增加税收会有一定的积极意义。

第四刀    “一年”

“对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。”

这一招确实对有储备土地的发展商有很大的影响，甚至对房地产的长期发展都会有重大的影响。房地产是个长周期的产业，一个项目要两三年的时间才能完成，如果不储备两三年以后的发展用地，一个企业是不会有发展后劲的。土地是房地产开发的根本，但不是你想要地就能在市场上找到符合你要求的用地的，不像大米随买随有，所以储备也是有战略眼光的企业必须要做的一件事，否则房地产企业还有何战略可言。到时只能政府挂那块地，你才能象狗抢骨头似地去抢，如果抢不赢只能离开这个市场。这个政策严重打击了那些有长期发展战略的品牌企业，鼓励那些干一个项目就走的项目公司。

其实对囤积土地的投机行为应予打击，但应在囤积和合理储备之间定一个合理的时间界限，一年这个期限是太短了的。

这几刀下来，对房地产市场的影响是显而易见的，就算没伤筋骨也够能让市场起点惊慌。只是国六条后的第一场雨是一场阵雨还是代表了一个雨季的到来，可能才是至关重要的，不过结论还有待观察。