谁在推动着房价的上涨

居民收入的增长带动房地产需求的强劲增长

多数的观点认为强劲的需求是推动房价上涨的主要因素，但收入的增长又是推动需求的重要力量。但收入的增长有多少转化为对房地产的需求，好像我们很多的专家学者热衷于谈房地产，但从没给出过这方面的数据。

经济学中有一个名词叫“需求的收入弹性”，来描述收入的增长变化对需求的影响程度，如果收入增加10%，需求提高5%，那么收入弹性是0.5；需求如果提高11%，那么收入弹性是1.1%。不同类型的商品的收入弹性是不同的，收入弹性小于1被认为是低收入弹性，一般的生活必需品被认为是低收入弹性。收入弹性大大高于1的，一般认为是奢侈品。还有的商品它的收入弹性是负值，收入增长时，购买却减少，我们吃的大米应该属于这种情况。

下面的数据来自于《微观经济学  分析和对策》P124（美  劳埃德。雷诺兹  商务印书馆1994年出版）

对若干产品测算的需求的收入弹性

燃料 电\煤气食品 药物 烟草衣服住房  电话书籍  酒  娱乐   新车  教育

0.38  0.5  0.51  0.61 0.64 1.02 1.04  1.13 1.44 1.54 1.57 2.45  2.46

这虽然是美国1970年的数据，但对我们也有一定的参考价值。而且在刚刚步入小康的中国，商品房应该是奢侈品，收入弹性应该是大大高于1，就参照美国的1.04的系数，2005年我国的职工收入增长幅度是14%（据中国人民银行《2005中国区域金融运行报告》），那么城镇居民对房地产的需求提高应在14%以上。

所以收入的增长导致房地产需求的上升是显而易见的，这也是房价上升的原动力。按一些专家的预测，这种增长还将可持续25年，那么这样的增长对房地产长期需求的影响，其实用不着再说了,短期的房价上涨是受长期的心理预期影响的。

需求的另一块强劲增长来自于房地产投资者，而投资的原动力是强劲的租赁需求。

每年新进入城市大量的人口，对住房的需要主要靠租房来满足。就以我们小小的南宁为例，2020年城市人口要达到300万人，现在常住人口不足150万人，意味着未来15年内要增加150万人，平均每年要增加10万人。这10万人要想在城市生活，平均每人租10平方就要增加100万的可租赁房屋。那就要有投资者来买下这一百万平米的房子进入租赁市场，这增加的10万人才不至露宿街头，而去年南宁市的所有房地产的销售量才是300万平米左右，这增加的租赁房面积对市场的影响不可小看啊。这也是现在市面上小户型如此畅销的主要原因，也是我认为“不买房运动”是发神经的主要原因。只要你在城市租房，只要你不是在街上搭帐篷，只要你非得在城市赖着，你就是推动房价上涨的重要力量。

现在关于房价的问题争论，早已脱离了房地产的范围。我在此只不过是就事论事，与我的职业、党派、收入、职位无关。如果你非得往上扯，那你是自己找累，不如你就帮我在“不买房运动”的小本本上替我签上名得了，这样更省事些！